‘노후계획도시특별법’시행2주앞…통합단지간분쟁은불안요소

1기신도시재건축기대감들썩선도지구지정공모에경쟁치열일산·분당·평촌등주민설명회

1기 신도시(분당·일산·중동·평촌·산본) 등 노후계획도시재정비를 위한 특별법시행이2주앞으로 다가왔다. 시행시기가 가까워지자 1기 신도시에서는가장먼저개발하는선도지구에지정되기 위한 단지간 경쟁이 한층 달아올랐다. 다만 광범위한 택지를묶어통합단지로 재건축·재개발하는 점을 감안할때단지간갈등이발생하면정비사업이난항에빠질수있다는지적이나온다.

11일 국토부 등에 따르면 ‘노후계획도시정비및 지원에 관한 특별법(특별법)’이오는 27일전면시행된다.

분당·평촌·산본·중동·일산 등 1기 신도시재정비를위한 논의에서출발해 ‘1기신도시 특별법’으로 불리는 이법은택지를조성한지20년이지났고면적이100만㎡ 이상인 지역을 ‘노후계획도시’로 지정해 규제를 대폭 완화하고 혜택을 제공하는 내용을 골자로 한다. 재건축 규제·재건축 안전진단 완화를 비롯해리모델링시가구수 증가,관련예산확보등이특별법의주된내용이다.

정부는특별법시행을앞두고노후계획도시에 대한 일부 규제를 잇따라 완화하며 재건축에 속도를 내고 있다. 통합재건축대상지의용적률은이론적으로 법적 상한의 150%까지 높일 수 있다. 3종 일반주거지역을 준주거지역으로 변경하면 용적률은 최대 500%까지상향이가능하다.

주무부처인국토교통부는지난 10일‘노후계획도시정비거버넌스’를 통해사업기간을추가로단축한다는계획도내놨다. 주민·정부·지자체·공공기관이거버넌스에참여해정비기본계획과기본방침을병행해수립하면 2년, 공사비갈등을최소화하면 1년가량 사업기간을 단축할수있을것으로국토부는예상했다.

특별법시행이눈앞으로 다가오자 1기신도시는 재건축기대감에들썩이고있다. 통합 재건축은 대규모 기반시설정비와 주택의효율적배치에유리하고공사규모가큰만큼공사비절감이가능하다는것이장점으로꼽힌다.

이에 일산, 분당, 평촌, 산본 등 후발주자들도 속속 주민 설명회를 열고 경쟁에 뛰어들고 있다. 정부가 이르면 다음달 중 선도지구 공모를 시작할 것으로 알려지면서다. 선도지구로지정이돼야 ‘빠른 재건축 추진’이가능하다.통합재건축은순번에따라추진된다.이번에선도지구명단에포함되지않으면다시언제기회가 올지장담할 수없는 상황이다.정부는올해하반기에선도지구를지정하고 내년에는 구체적인 정비계획을 수립할 계획이다. 보다 빠르게 재건축을 할 수 있는 신탁 방식의정비사업을 추진하려는 곳들도 확인된다. 분당양지마을 6개단지를묶어출범한통합추진준비위는 지난 6일 주민 설명회를열고 “반드시 선도지구로 지정돼 통합재건축이 빠르게 이뤄져야 한다”면서“부동산 신탁 방식채택과 관련해주민투표에부칠예정”이라고안내했다.

다만 불안요소는 있다. 여러 단지를묶어 한꺼번에 재건축 공사를 진행하는만큼단지별이해타산에따라분쟁이발생할 여지가 있다는 점이 최대리스크로 꼽힌다. 단지간 용도지역, 용적률, 대지 지분 차이가 나면 조금이라도많이가진측의불만이클수밖에없다.통합재건축과정에서주민간이견이커분쟁이발생하면사실상선도지구지정은물건너갔다고봐야한다는지적이다.

서진형광운대부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회 회장)는 “재건축사업성을판단하는대표적지표인비례율이개별재건축시A단지 80%, B단지100%일 때 A·B단지를 통합 재건축하면많이가진쪽이손해를볼수밖에없다”면서“B단지는 통합재건축을할이유가없게되는 것이다.주민간이견을좁히지못한다면사업지연은불보듯뻔하다”고말했다.