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용적률인센티브120%까지늘리고규제개선…서울정비사업‘활력’

서울시지구단위계획개­편상한용적률기준통일­시키고정책부합·공공성항목도입땐최대­110%인센티브추가제공강남·북균형발전에도이바지

- 한석진기자sjhan­0531@

앞으로서울시내모든지­구단위계획구역에공개­공지(일반에게상시개방하는­공적공간)를 조성하면조례용적률의­120%까지용적률인센티브를­받는다.

용적률인센티브항목이­미래도시공간 정책·공공성을 중심으로 재편되고,같은 지역이라도 용도지역변경시기에따­라 달리 적용되던 상한 용적률 기준도통일된다.

서울시가 과감한 인센티브 제공, 불필요한 규제해소등을골자로 한 ‘서울시 지구단위계획 용적률 체계 개편 방안’을 최근발표했다.

이에따르면 현재서울 시가화(녹지지역 제외) 면적의 35%에 달하는 지구단위계획구역은 2000년 도입 후 그간건축물 밀도 관리와 기반시설 확충의수단으로 운영됐다. 하지만 급변하는도시 상황에 대응하지 못해 도심 개발에걸림돌로작용한­다는지적이다.

이에따라 서울시는 지구단위계획을미래도­시변화에유연하게대응­가능한체계로 전환하기 위한 용적률 체계 개편을추진한다.

핵심은△상한용적률대상확대△시정책 방향에 부합하는 인센티브 항목마련 △용적률 운영체계의 단순화 및통합화등이다.

그동안준공업지역등특­정대상지만허용되던공­개공지조성에따른상한­용적률 적용이전 지구단위계획구역으로­확대된다. 공개공지 외 지능형 건축물,특별건축구역등도대상­에추가된다.

예컨대 일반상업지역인 지구단위계획구역에서 800% 이하였던 공개공지설치 인센티브가 기준 개정으로 최대960%까지 확대 적용되는 것이다. 공개공지, 지능형 건축물 등을 통해추가되는인센티브­는 시행령용적률 최대한도의120%까지가능하다.

지구단위계획구역에서 낮게 설정된기준용적률 하향 규정이 폐지되고, 시정책 목적에 부합하거나 공공성 항목도입 시 허용용적률 인센티브를 조례용적률 대비최대 110% 추가 제공된다.그간 지구단위계획구역에서­는 준주거·상업지역기준용적률을 조례용적률 대비 100~300%포인트 낮게 설정한 후,공개공지·건축한계선·공동개발 등 기존 인센티브 항목 이행여부에따라 허용용적률인센티브를­제공하는구조로운영해­왔다.

앞으로는 이와 같은 기준용적률 하향이사라지고,기준용적률이조례용적­률과 동일하게 적용된다. 대신 일반적항목은기준용적­률범위에서의무이행되­고, 서울시정책방향에부합­하는 미래도시정책·공공성 항목 도입할 때 최대 110%까지 상향된 인센티브가 제공되는방식으로변경­된다.

아울러지역상황과 여건 변화를 반영하지않고일률적으­로적용해온용적률인센­티브항목이미래도시공­간수요와공공성을중심­으로 재편된다. 서울시는기존인센티브­항목인건축한계선,권장용도, 공동개발 등 대신로봇 친화형건물·UAM 시설등미래산업용도를­도입하거나, 탄소중립·녹지생태도심등서울시­정책방향에부합하는항­목을도입하는경우인센­티브를제공하는방식으­로용적률제도를전환할­예정이다.

동일지역에서도 용도지역변경시점에따­라 달리 운영해온 용적률 체계를통합한다.

그간 지구단위계획구역용적­률 체계는 도시계획법 개정에 따라 복잡하게결정됐다. 1991년 이전에용도지역이변경­된상업지역은허용용적­률이800%지만, 1991년 이후에변경된지역은 630%로 낮춰 적용되는 식이다. 서울시는 각기달리적용하던용도­지역변경시점기준을 2000년으로 단순화해 시민들이쉽게 이해하고 예측 가능성을 높일 수있도록관리기준을개­선한다.

시는 이번 용적률 체계 개선을 통해사업자들이용도지­역상향없이도밀도있는­개발이가능해져지역정­비를위한사업 전반에 활력을 불어넣고 그간 개발이지체됐던구역에­서의사업성또한크게 개선될 것으로 기대하고 있다. 특히,용도지역기준시점조정­에따라용적률이상향되­는상업지역이대부분 강북,강서지역에있어, 강남·북 균형발전에도크게이바­지할것으로보고있다.

이번방안은앞으로지구­단위계획결정또는 변경시부터 적용되며, 주민제안이 있다면 신속한 사업추진을 위해즉시반영된다.

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