용적률인센티브120%까지늘리고규제개선…서울정비사업‘활력’

서울시지구단위계획개편상한용적률기준통일시키고정책부합·공공성항목도입땐최대110%인센티브추가제공강남·북균형발전에도이바지

앞으로서울시내모든지구단위계획구역에공개공지(일반에게상시개방하는공적공간)를 조성하면조례용적률의120%까지용적률인센티브를받는다.

용적률인센티브항목이미래도시공간 정책·공공성을 중심으로 재편되고,같은 지역이라도 용도지역변경시기에따라 달리 적용되던 상한 용적률 기준도통일된다.

서울시가 과감한 인센티브 제공, 불필요한 규제해소등을골자로 한 ‘서울시 지구단위계획 용적률 체계 개편 방안’을 최근발표했다.

이에따르면 현재서울 시가화(녹지지역 제외) 면적의 35%에 달하는 지구단위계획구역은 2000년 도입 후 그간건축물 밀도 관리와 기반시설 확충의수단으로 운영됐다. 하지만 급변하는도시 상황에 대응하지 못해 도심 개발에걸림돌로작용한다는지적이다.

이에따라 서울시는 지구단위계획을미래도시변화에유연하게대응가능한체계로 전환하기 위한 용적률 체계 개편을추진한다.

핵심은△상한용적률대상확대△시정책 방향에 부합하는 인센티브 항목마련 △용적률 운영체계의 단순화 및통합화등이다.

그동안준공업지역등특정대상지만허용되던공개공지조성에따른상한용적률 적용이전 지구단위계획구역으로확대된다. 공개공지 외 지능형 건축물,특별건축구역등도대상에추가된다.

예컨대 일반상업지역인 지구단위계획구역에서 800% 이하였던 공개공지설치 인센티브가 기준 개정으로 최대960%까지 확대 적용되는 것이다. 공개공지, 지능형 건축물 등을 통해추가되는인센티브는 시행령용적률 최대한도의120%까지가능하다.

지구단위계획구역에서 낮게 설정된기준용적률 하향 규정이 폐지되고, 시정책 목적에 부합하거나 공공성 항목도입 시 허용용적률 인센티브를 조례용적률 대비최대 110% 추가 제공된다.그간 지구단위계획구역에서는 준주거·상업지역기준용적률을 조례용적률 대비 100~300%포인트 낮게 설정한 후,공개공지·건축한계선·공동개발 등 기존 인센티브 항목 이행여부에따라 허용용적률인센티브를제공하는구조로운영해왔다.

앞으로는 이와 같은 기준용적률 하향이사라지고,기준용적률이조례용적률과 동일하게 적용된다. 대신 일반적항목은기준용적률범위에서의무이행되고, 서울시정책방향에부합하는 미래도시정책·공공성 항목 도입할 때 최대 110%까지 상향된 인센티브가 제공되는방식으로변경된다.

아울러지역상황과 여건 변화를 반영하지않고일률적으로적용해온용적률인센티브항목이미래도시공간수요와공공성을중심으로 재편된다. 서울시는기존인센티브항목인건축한계선,권장용도, 공동개발 등 대신로봇 친화형건물·UAM 시설등미래산업용도를도입하거나, 탄소중립·녹지생태도심등서울시정책방향에부합하는항목을도입하는경우인센티브를제공하는방식으로용적률제도를전환할예정이다.

동일지역에서도 용도지역변경시점에따라 달리 운영해온 용적률 체계를통합한다.

그간 지구단위계획구역용적률 체계는 도시계획법 개정에 따라 복잡하게결정됐다. 1991년 이전에용도지역이변경된상업지역은허용용적률이800%지만, 1991년 이후에변경된지역은 630%로 낮춰 적용되는 식이다. 서울시는 각기달리적용하던용도지역변경시점기준을 2000년으로 단순화해 시민들이쉽게 이해하고 예측 가능성을 높일 수있도록관리기준을개선한다.

시는 이번 용적률 체계 개선을 통해사업자들이용도지역상향없이도밀도있는개발이가능해져지역정비를위한사업 전반에 활력을 불어넣고 그간 개발이지체됐던구역에서의사업성또한크게 개선될 것으로 기대하고 있다. 특히,용도지역기준시점조정에따라용적률이상향되는상업지역이대부분 강북,강서지역에있어, 강남·북 균형발전에도크게이바지할것으로보고있다.

이번방안은앞으로지구단위계획결정또는 변경시부터 적용되며, 주민제안이 있다면 신속한 사업추진을 위해즉시반영된다.