“사업성있는서울인접지만수혜…수도권인구집중가속화초래”

노후계획도시특별법내일시행

업계“전국적합지111곳중과반용적률따라치솟는비용부담”미분양주택도3개월연속증가세서울가양·분당은사업속도가속

27일 노후계획도시특별법본격시행을앞두고 1기신도시등에서는 기대감이 높아지고 있지만 특별법 수혜가 적용 대상지에 속하는 서울과 경기, 인천등수도권에편중되는것이아니냐는우려도 제기된다. 노후계획도시특별법을적용할수있는국내택지가 111곳에 달하지만 이들 중 과반수가 사업성을 확보하기어려워재개발을진행할수없기때문이다. 정비업계에서는 용적률 인센티브위주인재개발방식으로는치솟는공사비 때문에 대다수 지방이 사업을시도하기어려울것이라고지적한다.

25일 정비업계등에따르면서울주택도시공사(SH)와 서울시는 노후계획도시특별법을적용한서울1호 정비사업으로 그랜드 가양·등촌 정비계획을 추진하고있다.

이미 특별법을 통해 재건축을 추진하고있는1기신도시중에서도분당지역이사업추진속도가 빠른것으로파악된다. 지난 20~21일에는 분당지역내다수재건축추진위원회가각각주민대상 설명회를 개최하는 등 적극적인 움직임을보이고있다.시범사업격인선도지구선정에있어서주민동의율이가장중요한 만큼 재건축 사업에 속도를 내기위한 행보다.

정부는 지난 1월 말 특별법시행령을입법 예고하면서 면적 기준을 ‘연접·인접한 택지, 구도심, 유휴부지를 합산한면적이 100만㎡ 이상’인 곳까지확대했다. 이로 인해특별법법정요건을 충족한택지지구가전국111곳으로 늘었다.

해당 택지가 속한 지역중 당초 재개발 사업에 관심이 많았던 곳은 특별법시행을 환영하고 있다. 용적률이 법정상한 대비 150%까지 확대되고, 용도지역내건축물종류 제한,건폐율등건축규제 수준이 완화돼 일반 재건축보다훨씬유리하기때문이다.

그러나 서울·경기 지역이 아닌 과반수에달하는 택지를 품고있는 지방 지자체와 정비업계 관계자들 사이에서는“현 상황이라면특별법이시행되더라도재개발을 진행하기어렵다”는 이야기가나온다. 공사비가 치솟고 있는 상황에서용적률 인센티브만으로는 사업성을확보할수없다는시각에서다.

당초 용적률 상한 확대는 도시정비사업에서자주활용되는 방식이다. 용적률을 높여고층 아파트를 짓고, 일반분양 물량을 늘리면 사업성을 확보할 수있기 때문이다. 그러나 최근 공사비가급증하면서이러한 방식이흔들리고있다. 건설공사비지수는 지난 2월 154.81로 2021년 2월 124.12 대비 3년 만에24.73% 급등했다.

이윤홍 한양대 겸임교수는 “공사비가 3.3㎡(평)당 1000만원까지 올랐고, ESG 관련 기준이 강화돼 공사비가 앞으로도 더오를 수밖에없을뿐더러용적률을 올려층수가 높아지는 만큼 공사비는따라서더오르게된다”며“용적률 인센티브만으로 사업성을 확보한다는것은쉽지않은상황”이라고말했다.

또미분양이많은지방에서는재건축사업이 추진 동력을 잃을 것이라는 관측도 많다. 이미 미분양이 넘쳐나는 상황에서정비사업에대한 낙관적인기대를하기어렵다는진단이다.

국토부에 따르면 지난 2월 말 기준전국 미분양 주택은 총 6만4874가구로지난해 12월부터 3개월 연속 증가세를보이고 있다. 이 중 지방 미분양은 5만2918가구로 81.57%에 달하는 것으로집계됐다. 업계 관계자는 “사실상 사업성이 있는 소수 지역만 용적률을 크게높여재건축을 진행할 수밖에없는 셈”이라며 “지방은 배제되고 서울과 경기지역에재건축사업이집중될수밖에없고 결국 수도권에 사람이 더욱 몰리는인구 집중 현상이 가속화할 가능성이높다”고 말했다.