中금융당국,부동산대출고삐죄니‘리츠’가뜨네

은행들,신규·개발대출일시중단규정위반땐수천만원벌금부과 임대관련프로젝트등엔개방적처리기간도짧아개발사들주목

AJU China - - Market - 황현철기자 [email protected]

최근중국금융당국이부동산업계대출의고삐를 죄며 금융 리스크 방지 노력을 구체화하고있다.

지난달 31일 중국증권보는 “일부 시중 은행들이전국단위로부동산업계에대한신규대출또는개발대출을일시 중단했고, 신탁회사의대출심사도강화되는추세다”고 보도했다.

헝펑(恒豐)은행신용리스크심사부는얼마전부동산 업계에 신규 대출을 일시 중단한다는지침을내린사실이알려져화제가 됐다. 이에대해헝펑은행 관계자는 “임시적인 내부 관리조치로다른이유는없다”면서확대해석을경계했다.

건설은행관계자는 “개별 지침이내려오지않았지만, 올 1월부터 관련 업무가 더욱 까다로워졌다”고 밝혔다. 다른은행들도사정은비슷했다.

중국 경제 매체 21세기경제보도도 지난 1일“인수금융(인수합병용 대출)이 더 규범화되고,특히 부동산과 토지 관련 회사의 합병 대출이관리·감독 대상이다”면서 상하이(上海) 은행업 관계자를 인용 “‘4증(四證)’을 모두 확보하지 못한 건설 프로젝트는 어떠한 형태로든 대출을 받을수없을것”이라고현재분위기를전했다.

‘4증’은 △국유토지사용증 △건설용지계획허가증 △건설공정계획허가증 △건설공정시공허가증을 말하며, 건설 프로젝트 착공의 필요조건이자전기(前期)공사의 핵심이다.

이미 일부 은행들은 부동산 개발 대출 등에관한 규정 위반으로 감독 당국으로부터 벌금을부과받았다. 자본금이 확보되지 않은 건설 프로젝트에 대출을 해준 저상(浙商)은행 항저우(杭州)지점에 20만 위안(약 3453만원)의 벌금이 부과된것이대표적인예다.

중국 은행감독관리위원회는 올 1월부터 지침을통해직접또는변칙적인방식으로부동산개발사가지불하는토지사용권취득비용에제공되는 부외거래 대출, 그리고 ‘4증’과 자본금을 충분히 확보하지 못한 상업성 부동산 개발 프로젝트에 변칙 제공되는 대출 등을 중점 정리하겠다는뜻을명확히 했다.

또한 신탁 자금이 변칙적으로 부동산과 지방정부융자 플랫폼, 주식시장, 과잉생산등영역에들어가는것을제한또는금지한다고밝혔다.

장한(江翰) 쑤닝금융연구원 연구원은 “이번조치의 구체적인 이유와 관계없이 부동산 개발사에 대한 융자가 계속 축소되고 있음에는 논쟁의 여지가 없다”면서 “부동산 업계에 ‘고통의 날(苦日子)’이 온것 같다”고 평가했다.

장 연구원은 지난해 개발사들의 실적은 좋았 지만, 최근 들어 융자가 축소되고 있어 앞으로현금흐름악화가심해질것으로내다봤다.

그러면서 은행 대출과 고비용 신탁에 의존해온개발사들은 △부동산 판매부진으로인한 실적압박증대△부채상환기한집중에따른리스크확대△부채상환능력악화등으로신용리스크가갈수록커지고있다고우려했다.

장 연구원은 “‘주서우빙쥐(租售並舉·임대 중심으로 매매도 함께 발전)’ 조치로 많은 개발사가 주택 임대시장에 진출하겠지만, 자산운영 방식의변화로원래문제가있는부동산기업의자금망은 악화돼 결국 대출능력이 강한 기업이 살아남고 중·소 개발사는 도태되거나 흡수합병 될위험성이증가할것이다”고 덧붙였다.

이어 그는 “은행과 신탁 대출의 축소가 ‘리츠( REITs·부동산투자신탁)’와 주택저당증권(MBS) 발전에 기초를 제공해 부동산 시장의 대출구조가변화될것”이라고 전망했다.

다수의중국은행업관계자들은임대관련프로젝트에 관한 신규 대출은 비교적 개방적이며대출 처리 기간도 짧아 개발사들은 올해 임대시장에더집중해야한다고조언한다.

옌웨진(嚴躍進) 상하이 이쥐(易居)부동산연구원 애널리스트는 “장기 임대아파트 등 임대주택 성격을 띤 자산의 공정가치(Fair Value)는 더욱 확실한 평가체계를 필요로하기 때문에, 이들자산에 은행 대출이 쉽게 되어서는 안 된다”고지적하면서 “REITs는 자산증권화를 통해 이들자산의융자취득을도울수 있다”고 말했다.

작년 중국의 REITs 발행 규모는 약 266억 위안(약 4조6000억원)으로, 2016년 104억 위안과비교해 156% 이상 증가했다.

한편 모카이웨이(莫開偉) 중국부실자산연합회 연구원은 텐센트차이징(騰訊財經) 기고문에서 “이번 대출 중단은 부동산 신용대출의 빠른상승에 대비하고, 작년 중앙경제공작회의와 19차 공산당 전국대표대회(당대회)에서 강조된 금융리스크대비정신을구체화한 것”이라고 설명하며 “상황이 개선되면풀릴것이기때문에지나친걱정은할필요가없다”고 역설했다.

모연구원은 “지난해 특히 4분기 은행의부동산신용대출이 크게늘어대형개발사들은상품 방개발용지를이미충분히 확보해뒀다”고 강조하면서“이번 임시조치는소형개발사에영향을주겠지만, 전체 시장에 주는 영향은 크지 않을것”이라고 분석했다.

실제로 중위안(中原)자산연구센터에 따르면지난해 부동산 시장 규제가 대폭 강화됐음에도불구하고 중국 부동산 상장기업 전체 82곳 중60곳 이상이실적개선또는이윤을 냈다.

중국국가통계국도 지난해 상품방(商品房·개발사가만든매매가능한주택)판매면적은 7.7%증가한 16억9408만㎡, 판매액은 13.7% 오른 13조3701억 위안으로 새로운 역사를 썼다고 발표했다.

최근중국금융당국이금융리스크예방을위해부동산개발대출의고삐를조이는가운데부동산임대,투자신탁등사업이뜨고있다. [사진=바이두]

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