분양가규제피하기‘묘수’로후분양뜨나

24일부터분양가심사­기준강화강남등에후분­양관심늘어준공전후분­양은연대보증필요주택­공급지연,분양문턱높아져

JoongAng Ilbo - - 부동산 - 안장원기자[email protected]

주택도시보증공사(이하 공사)의 한층강화된분양가규제­로분양시장에비상이걸­렸다.공사는오는24일부터­분양가한도를최대주변­시세의 110%에서100%로낮추기로했다.대상지역도서울을비롯­한투기과열지구와부산­시해운대구등고분양가­관리지역에서전국으로­확대한다.

‘후분양’이 분양업체가공사의분양­가규제를피할수있는묘­수로떠오르고있다.업체측이받으려는가격­과공사의분양가상한선­과격차가큰단지에서다. 기존분양가보다주변시­세가훨씬비싼강남등인­기지역재건축·재개발단지,낡은아파트가많은지역­에오래간만에선보이는­단지, 고가·고급아파트등이다.일부단지는이미후분양­을추진하고있다.후분양으로공사의분양­가규제를피할수있는것­은공사의분양보증없이­분양할수있기때문이다.아파트를다지어준공후­에분양하면분양보증을­받을필요가 없다. 분양보증은아파트가완­공되기전에준공을보증­하는제도여서공정률(공사진척도)이100%미만일때만해당한다.

착공후준공전에분양하­는경우에도일정한요건­을갖추면분양보증을받­지않아도된다.먼저전체동의지상층기­준으로3분의 2이상에해당하는층수­의골조공사가끝나야 한다. 여기다준공에대해건설­업체둘이상의연대보증­이있어야 한다. 공사의분양보증을대신­하는셈이다.

그런데후분양이쉽지않­다.착공때분양하는선분양­의경우공사중에받는계­약금·중도금등사업비의70~80%를조달할수없어자금부­담이크다.

업체들은연대보증을꺼­린다.연대보증이채무여서회­사의재정이나신용등급­등에불리할수있다.착공후일정한공정에서­연대보증을통한분양은­과거에도 있었으나 유명무실했다. 공사의분양보증을받는­게쉽고부담이적어서다. 2000년대 중반공정률80% 이상에서분양해야하는­재건축후분양때도조합­은분양보증을택했다.당시에는공사의분양가­규제도없었다.

대형건설사관계자는“분양승인권을가진자치­단체가분양보증대신연­대보증을받아줄지도의­문”이라고말했다.후분양에는분양불확실­성이뒤따른다.준공후분양하면분양시­기가착공이후30개월­정도뒤다.초고층은4년가량걸리­기도한다.후분양중분양시기를가­장앞당길수있는골조공­사3분의2시점은착공­후18~24개월무렵이다.

그사이주택경기가침체­해주변시세가많이떨어­지면예상만큼분양가를­받지못할수있다.후분양분양가는금융비­용등이추가되기때문에­선분양가격보다비싸야­업체입장에서손해를보­지않는다.

허윤경한국건설산업연­구원주택도시연구실장­은“후분양리스크를고려하­면 선분양 시점에서 분양가와 주변시세격차가커야후­분양을해볼만하다”고설명했다.

후분양하더라도청약가­점제등청약방식은 선분양과 똑같은적용을받는다. 분양시기에상관없이2­0가구 이상주택건설사업계획­승인을받고짓는주택은­청약제도에따라분양해­야 한다.중도금·잔금대출제한도그대로­다.박원갑국민은행부동산­수석전문위원은“후분양이늘면주택공급­이그만큼늦어지는셈이­고분양가상승으로분양­문턱이높아질것”이라고말했다.자금력이부족한청약수­요가기존주택시장으로­돌아서면주변시세를자­극할수도있다.

[사진대우건설]

과천주공1단지재건축­아파트는골조공사가3­분의2이상진행돼주택­도시보증공사의분양보­증없이후분양할수있다.

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