تفعيل» المقاصة العقارية« الحل الأمثل لتنظيم التداول بالقطاع العقاري
»الأنباء « أنها تضمن حقوق الأطراف كافة خبراء أكدوا لـ
بداية، شدد أمين سر اتحاد العقاريين قيس الغانم على أن ما ينقص ســـوق العقار الكويتي ليـــس عدم وجود صانع سوق، إنما غياب بنية مؤسسية ونظم تحافظ على نوعية المعلومات العقارية، بالإضافة الى عدم وجود هيئة مستقلة، حيث سيساهم هذان العاملان في تحسين السوق العقاري بشكل مباشر.
وبين الغانم أنه بطبيعة الحال يصبح من الصعوبة بمكان الحديـــث عن صانع سوق عقاري بسبب طبيعة هذا الســـوق نفسه، وغياب التشريعات الفعالة المنظمة له، داعيا إلى ضرورة الإسراع بتفعيل دور شركة المقاصة العقارية التي وصفها بأنها ولدت »مبتورة اليدين «.
ووصـــف الغانم المقاصة العقارية بأنها الحل الوحيد وليس فقط الأمثل، لتنظيم عملية البيع والشراء في سوق العقارات، حيث ســـتضمن حفظ حقوق جميع الأطراف المتعاملة على غرار ما يحدث في البورصة.
من جانبـــه ،رأى الخبير العقاري د.حسين حمزة أن السوق العقاري يفتقر حاليا لأي مرجعيـــة تنظيمية أو رقابية تحد منحنى التصاعد أو الهبـــوط الفجائي وغير المبرر في غالب الأحيان في الأسعار، بعكس ما عليه الحال في ســـوق الكويت للأوراق المالية، حيث يتم تنظيم حركة السوق بشفافية وضوابط واضحة ومحددة.
وأوضح أن حركة البيع والشـــراء الآن فـــي القطاع العقـــاري الكويتـــي، مثل بقية الأســـواق الخليجية، متروكة للعرض والطلب،ما يسبب الأزمات والتذبذبات، وذلك رغم وجود الكثير من الإيجابيات التي يتســـم بها العقار فـــي الكويت واهمها تزايـــد قيمة العقـــار ماديا ونفسيا لدى الكويتيين بوجه عام والمستثمرين منهم بشكل خاص.
وقال حمزة إن كون السوق العقاري متاحا ومفتوحا أمام الجميع يجعل من الصعوبة بمكان أن يكون هناك صانع للســـوق او حتـــى صناع متعددون، فقـــد يكون هذا صحيحا في منطقة او مناطق معينة، وقد يكون هناك صانع سوق مؤقت في فترة زمنية معينة، لكـــن وجود صانع للسوق ككل وبصفة دائمة أمر صعب ،كما تشير المعطيات الواقعيـــة، حيـــث أوضاع الســـوق متغيرة ومتفاوتة باســـتمرار، وهذا هو حال العقار فـــي كل بلدان العالم بما فيها الأســـواق العقارية الأوروبية والأميركية.
واضاف: »مما يزيد الأمر صعوبة وإشـــكالية وجود عامل آخـــر بدأ يشـــكل ما يشـــبه الظاهرة في ســـوق العقار الكويتي وهو (مزاجية صاحب البضاعة) التي باتت تتحكم في مستوى الاسعار بالسوق وتحددها بدلا من آلية ومحددات العرض والطلب «، مرجعا ذلك الـــى الارتباط النفســـي ما بين الاستثمار في العقار وســـوق الكويت للأوراق المالية.
وتوقـــع حمـــزة حدوث انتكاسة بالسوق العقاري اذا ما استمر عليه الحال الراهن، مبينا أن المعضلة الأساسية تكمن في انـــه »في الكويت تاجرنـــا واحـــد.. فالتاجر المحلي يهتم بالمضاربة أكثر مـــن الاســـتثمار، وبالتالي تتحكم المزاجية النفسية في قرارات تحريكه لرأسماله من العقار إلى البورصة والعكس صحيح وفق منطق »خلصني الحين« ، مـــن أجل الحصول على السيولة وجني عوائد سريعة، مما يعزز العشوائية داخل ســـوق العقار ويدفع الاســـعار للانفـــلات غيـــر المنضبط« .
أمـــا مديـــر عام شـــركة المستثمر العقاري عبدالرحمن عبدالحميد الحمود فقال إن طبيعة السوق العقاري وما به من مشكلات في مقدمتها ندرة الأراضي واحتكار الدولة لنحو ٩٤٪ منها يجعل أسعار العقار بـــكل روافده ترتفع بصورة يســـتحيل جمعها عبر أي آلية بما فيها وجود صانع للسوق، مشيرا إلى أن ارتفاعات الاسعار في السكني والاســـتثماري والتجـــاري أصبحت لا تتلاءم مع القوة الشـــرائية للمواطنين، ولا تتناسب ودخول الوافدين، مما جعل العقار غير جذاب مثـــل ذي قبل مـــن جانب المستثمرين، »فأصبحنا في معاناة ما بعدها معاناة «.
وأوضـــح الحمود أنه إذا ما نظرنا إلى العقار السكني فسنجد أن الطبقة المتوسطة من الكويتيين أصحاب الدخول المعقولة اضطرت للخروج منه مع عدم قدرتها على مجاراة الارتفاع الجنوني للاسعار الـــذي يتخطـــى كل منطق، ومن ثم لم يبق في السوق سوى من لديه »كاش «، وهذه الفئة من المستثمرين تكون المضاربة هي أساس تعاملهم في السوق مما يزيد الاسعار اشتعالا وفوضى.
وفيمـــا يخـــص العقار الاستثماري، أوضح الحمود أن أسعاره هي أيضا مرتفعة جدا قياسا بدخول الوافدين الذين يعتبرون الفئة الرئيســـية المســـتهدفة من هذا القطاع، حيث ارتفعت إيجارات هذا القطاع بصورة كبيرة للغاية بســـبب زيادة كلفة البنيان والأراضـــي والتشـــطيبات ومن ثم يســـعى المالك إلى رفع الايجـــارات لتعويض ذلك والحصول على هامش ربح جيد.
وتابـــع الحمـــود أنـــه بالنســـبة للعقار التجاري فإن الامـــر ليس أفضل حالا من سابقيه، حيث بلغ سعر المتر المربـــع في هذا القطاع وسط مدينة الكويت ١٥ ألف دينار، مفســـرا هذا الارتفاع بجملة من العوامل أهمها تعثر تحويل الكويـــت إلى مركز مالي وتجاري إقليمي بسبب التأزيم السياسي بين الحكومة ومجلس الأمة خلال الفترة الماضيـــة، وتداعيات الأزمة المالية العالمية مما ساهم في قلة المعروض وحدوث ركود في السوق. وخلص الحمود للقول بـــان الحل يكمن في تنظيم السوق العقاري من خلال جهة مؤسسية محددة المهام والوظائف والصلاحيات، منتقدا الافتقار إلى البيانات العقارية الواقعية في مختلف روافد العقار الكويتي حتى لـــدى الجهـــات الحكومية، متسائلا: »والوضع هكذا فكيف يمكن للمستثمر أن يخطط لمشـــروعاته الاســـتثمارية العقارية؟ «، مشـــيرا إلى أن هذه الســـمة السلبية تعني بـــكل تأكيد غياب أي خطط حكومية مستقبلية للاستثمار العقاري حتى خلال السنوات الخمس المقبلة.