Serampang dua mata sektor perumahan

Sejak beberapa dekad, amalan jual-beli rumah di Malaysia sudah terbiasa dengan konsep ‘Jualkemudian-bina’ (JKB), satu sistem yang memberi peluang kepada pemaju perumahan, terutama yang bermodal kecil, untuk menjual kediaman terlebih dahulu sebelum siap dibina.

Kemelut terbesar dalam sistem JKB ini ialah risiko tidak seimbang yang ditanggung pihak bank, pemaju dan pembeli. Pembeli terpaksa menanggung bebanan berlebihan ke atas risiko luar kawalan mereka seperti projek lewat siap, terbengkalai, atau mutu pembinaan yang tidak memuaskan setelah rumah siap.

Jika projek mempunyai masalah, pemaju masih boleh mengemukakan pelbagai rayuan sebelum didakwa dan disenaraihitamkan. Sebaliknya pembeli terpaksa terus membayar ansuran pinjaman kepada bank, pada masa sama, perlu membiayai kos rumah yang didiami sekarang.

Statistik menunjukkan antara 2010 hingga 2016, secara puratanya ada 92 projek swasta berstatus terbengkalai setahun. Ini membabitkan purata

21,628 pembeli setahun.

Biarpun ada penguatkuasaan undang-undang, kes terbengkalai tidak menampakkan penurunan. Contohnya, pada 2016 kes terbengkalai baru yang dilaporkan naik kepada 26 projek berbanding 11 pada 2015.

Masalah perumahan ini lebih serius jika projek lewat dan sakit juga diambil kira. Antara 2010 hingga 2016, jumlah purata projek berstatus ‘lewat dan sakit’ ini adalah sebanyak 260 projek (30,053 purata pembeli).

Bagi merungkai masalah yang dihadapi pembeli, kerajaan pula terpaksa membelanjakan wang pembayar cukai untuk mengurus dan memulihkan projek bermasalah ini. Antara 2011 hingga 2015, sebanyak RM206 juta atau purata RM40 juta setahun sudah dibelanjakan bagi inisiatif itu.

Keperluan teknologi ‘Jual-kemudian-bina’

Selain itu, JKB juga memberi kesan tidak langsung dalam usaha memodenkan industri pembinaan. Di bawah sistem JKB, pemaju diberi tempoh dua hingga tiga tahun untuk menyiapkan rumah yang telah sedia terjual, sementara kos semasa pembinaan ditanggung melalui pembiayaan di atas nama pembeli.

Ini menjadikan tiada tekanan kepada pemaju untuk mencari jalan mempercepatkan kerja pembinaan bagi meminimumkan kos.

Kesannya, kaedah konvensional di tapak binaan dengan menggunakan tenaga buruh yang ramai serta amalan kerja manual yang mengambil masa lebih lama masih menjadi pilihan pemaju.

Dengan keengganan pemaju untuk berubah, maka tidak hairanlah kilang komponen IBS (industrialised building system) di Malaysia hanya beroperasi pada kapasiti 50 hingga 60 peratus kerana permintaan yang rendah.

Cabaran semasa yang disuarakan pemaju berkaitan bangunan kediaman strata yang lebih tinggi dan tempoh kerja yang terhad sepatutnya menggalakkan lagi penggunaan teknologi dalam pembinaan projek perumahan.

Ini boleh membantu pemaju menyiapkan rumah dengan kualiti yang terjamin mengikut tempoh yang dijanjikan. Usul agar tempoh pembinaan kediaman jenis strata dipanjangkan daripada tiga kepada empat tahun hanya akan merumitkan lagi kemelut yang sedia ada dalam sektor perumahan.

Langkah untuk memanjangkan lagi tempoh pembinaan hanya akan menambah risiko kepada pembeli disamping terpaksa menanggung komitmen kewangan yang lebih tinggi. Pihak pemaju juga akan terpalit dengan risiko bisnes seperti turun naik kos bahan binaan yang seterusnya akan membawa kesan kepada peningkatan harga rumah.

Bina-kemudian-jual (BKJ) kunci pemodenan sektor perumahan

Ternyata pelaksanaan BKJ boleh menjadi kunci kepada transformasi sektor perumahan yang lebih mantap dengan dwi-misi: 1. melindungi pengguna daripada menjadi mangsa projek bermasalah dan 2. Menggalakkan pemaju menjadi lebih efisyen melalui penggunaan teknologi pembinaan moden.

Hasilnya akan menguntungkan pelbagai pihak apabila rumah dapat disediakan dengan cepat, kos yang efektif, dan kualiti yang terjamin. Sumber dan dana kerajaan juga tidak terbuang dalam menguruskan projek bermasalah.

Perubahan daripada JKB kepada BKJ pastinya akan mengalihkan risiko yang selama ini ditanggung oleh pembeli kepada pemaju. Namun, ini akan memperkasakan industri perumahan negara apabila pemaju perlu lebih peka dalam menjalankan kajian pasaran agar rumah terjual.

Pemaju perlu bersedia melabur dalam teknologi yang meningkatkan produktiviti sebelum ketinggalan dalam persaingan dengan pemaju asing yang semakin banyak memasuki pasaran.

Pihak kerajaan sudah mula bergerak dengan langkah pemodenan industri pembinaan yang lebih serius seperti mewajibkan adaptasi IBS menjelang 2020, di samping CIDB juga sudah menggariskan strategi pelaksanaan IBS di dalam Construction Industry Transformation Programs (CITP) 2015-2020.

Namun, usaha ini akan lebih efektif apabila sistem penyampaian perumahan ditransformasikan melalui konsep BKJ.