Hidup berstrata dikongkong kos, peraturan
Media tempatan melaporkan, baru-baru ini beberapa pemaju di Pulau Pinang kini berlumba-lumba memulakan projek perumahan mega di pulau itu. Antara syarikat pemaju terbabit ialah SP Setia Berhad, Eco World Development Group Berhad, dan Hunza Properties Berhad.
Dalam satu projek perumahan di tapak tanah 640 hektar di Bertam, pemajunya akan mengambil masa antara 15 hingga 20 tahun melaksanakan projek bernilai RM9.6 bilion. Dalam satu projek lain yang akan dibangunkan di Batu Kawan, membabitkan kawasan 150 hektar dengan nilai pembangunan kasar RM8 bilion, pemaju masih lagi menunggu kebenaran merancang daripada pihak berkuasa tempatan.
Selain itu, ada pembangunan akan dilaksanakan di Pulau Jerejak, Bayan Lepas dan Balik Pulau. Oleh kerana syarikat pemaju yang akan membangunkan projek perumahan mega ini ada rekod yang baik, pastinya mereka membuat kajian mengenai tahap kemampuan orang awam membeli petak yang dijual serta kesediaan mereka untuk mendiami satu sekitaran kehidupan berstrata yang dikawal rapi dan diawasi pihak lain.
Kemudahan pada tahap minimum, manakala kualiti penyenggaraan biasanya kurang memuaskan. Bagi kelompok yang ‘harga tidak menjadi masalah’, mereka membeli kondo mewah bersaiz besar, siap dengan harta bersamanya (common property) seperti kolam renang, bilik riadah (gym), taman kanak-kanak serta kemudahan lain, justeru terus hidup selesa dan sejahtera dalam sekitaran bersih, sentiasa diurus dan disenggara dengan baik, aman damai jauh daripada kebisingan dan kesesakan masyarakat di luar pagar kawasan perumahan mereka.
Jika suatu masa dahulu, hidup berstrata bermakna tinggal dalam petak kecil atau sederhana dalam landskap bangunan tinggi (vertical living), kini hidup berstrata bermakna memiliki dan menghuni banglo atau vila berpagar dan berkawal pada permukaan tanah (horizontal living). Kemunculan perumahan mewah berpagar dan berkawal pada tanah ini (dipanggil ‘landed strata’) wujud selepas undang-undang strata dipinda pada 2007 mengikut Akta A1290.
Tepuk dada tanya selera
Bagi pembeli yang berkemampuan, mereka bebas memilih kondo mewah bersaiz besar di bangunan tinggi atau rumah banglo atau vila dalam satu kawasan luas yang dikelilingi pagar keselamatan dan dikawal. Dalam sekitaran jenis kedua ini, tanpa pagar yang memisahkan antara satu bangunan kediaman dengan bangunan lain, pemilik strata serta keluarga bebas bergerak, sekali gus meningkatkan connectivity dan interaksi.
Yang sering dilupakan apabila seseorang itu membeli kediaman berstrata adalah beban kewangan yang dipikul olehnya. Beban ini berat jika dibandingkan dengan pemilik rumah rumah teres atau rumah sesebuah dalam satu projek bukan strata.
Pemilik kediaman berstrata perlu bersedia membayar caj penyenggaraan dan caruman kepada sinking fund yang dikutip setiap bulan oleh badan pengurusan bagi mengurus dan menyenggara bangunan itu, termasuk harta bersama dan segala kemudahan yang ada di dalamnya.
Mengikut undang-undang strata negara, kutipan caj dan caruman itu tidak boleh dibuat oleh badan pengurusan (management corporation atau MC) selagi satu akaun bagi kutipan caj dan akaun bagi kutipan caruman kepada sinking fund itu belum diwujudkan. Mengikut satu laporan media Julai 2016 lalu, kebanyakan daripada lebih 1,000 kes yang difailkan ke Tribunal Pengurusan Strata sejak awal tahun itu adalah kes pemilik petak enggan membayar caj dikenakan oleh badan pengurusan ke atas mereka.
Jika kegagalan pemilik petak membayar caj dan caruman kepada sinking fund itu dirujuk ke tribunal oleh MC dan satu keputusan (award) dibuat oleh tribunal memerintahkan jumlah itu dibayar, kegagalan pemilik petak mematuhi perintah tribunal itu adalah kesalahan yang membawa hukuman denda tidak lebih RM250,000 atau penjara tidak lebih tiga tahun atau kedua-duanya mengikut Seksyen 123 Akta Pengurusan Strata 2013 (ringkasnya Akta 757).
Mengikut peraturan di bawah Akta 757, iaitu Strata Management (Maintenance and Management)
Regulations 2015, jika seorang pemilik petak itu enggan atau gagal membayar caj dalam tempoh 14 hari, dia boleh dikenakan faedah lambat bayar 10 peratus. Badan pengurusan boleh mempamerkan nama pemilik petak yang gagal membayar caj itu dan menghalangnya menggunakan kemudahan biasa (seperti menggunakan tempat letak kereta dan kolam mandi) yang dinikmati oleh pemilik petak lain.
Waran sita barang alih
Jika pemilik petak terus gagal melunaskan jumlah caj tertunggak, Pesuruhjaya Bangunan (Commissioner of Building, COB) boleh mengeluarkan waran tahanan untuk menyita dan kemudian menjual barang alih dan kelengkapan pemilik petak. Pada masa sama, pemilik petak juga bertanggungjawab membayar cukai petak seperti pemilik tanah bertanggungjawab membayar cukai tanah mengikut Kanun Tanah Negara 1965 (KTN).
Kewajipan pemilik petak ini ditegaskan dalam pindaan terbaru, Akta Hak Milik Strata (Pindaan) 2016 (ringkasnya Akta A1518) yang berkuat kuasa pada 1 Januari 2017 lalu.
Mengikut Seksyen 4C, dibaca bersama Bahagian IVA, pemilik petak hendaklah membayar cukai petak kepada PBN (Seksyen 23B). Jika dia gagal berbuat demikian, satu notis tuntutan boleh dikeluarkan oleh Pentadbir Tanah (Seksyen 23E). Jika pemilik petak gagal atau enggan mematuhi kehendak notis itu, tindakan rampasan (forfeiture) boleh dilaksanakan oleh Pentadbir Tanah (Seksyen 23H).
Kesimpulannya, jika anda sudah bersedia hidup dalam sekitaran yang sentiasa dikawal dan dikongkong oleh pelbagai peraturan dan sanggup serta mampu memikul beban kewangan setiap bulan, maka teruskanlah niat anda membeli rumah kediaman berstrata. Jika tidak, pilihlah rumah kediaman biasa (bukan strata).
Pemilik strata serta keluarga mereka bebas bergerak, sekali gus meningkatkan connectivity dan interaksi”
Jika pemilik petak itu enggan atau gagal membayar caj dalam tempoh 14 hari, dia boleh dikenakan faedah lambat bayar 10 peratus”
Pemilik petak juga bertanggungjawab membayar cukai petak seperti pemilik tanah membayar cukai tanah”
Berlaku isu kekurangan dana untuk pembelian buku seperti dilaporkan media, baru-baru ini. Untuk menangani isu ini, adakah wakaf buku boleh dijadikan satu daripada kaedah untuk memajukan industri buku kita? Pensyarah di Jabatan Pengurusan Harta Tanah, Fakulti Pengurusan Teknologi dan Perniagaan, Universiti Tun Hussein Onn Malaysia, Profesor Dr Ismail Omar, mengulas lanjut isu ini, esok.