ELAK LAMBAKAN TUNTUTAN
Saran gubal segera undang-undang beri kuasa semua perjanjian ditandatangani sebelum PKP diberi lanjutan masa secara automatik
Kerajaan disarankan supaya menggubal segera undangundang yang memberi kuasa supaya semua perjanjian ditandatangani sebelum Perintah Kawalan Pergerakan (PKP) diberi lanjutan masa secara automatik tanpa denda selama 60 hari.
Presiden Hartaguam, Datuk Nazri Mustafa yang mencadangkan perkara itu turut berpendapat kelonggaran sama diberikan terhadap perjanjian yang terkesan dengan tempoh ‘pembekuan aktiviti’ dalam PKP.
Katanya, langkah ini dapat mengelakkan banyak pertikaian berkaitan masa, yang dinyatakan dalam perjanjian dan apa jua kontrak yang sudah ditandatangani sebelum PKP.
“Ia juga dapat mengelakkan lambakan tuntutan yang harus didengar mahkamah kerana pendengaran mungkin mengambil masa dan jika kes dapat didengar selepas perjanjian ditamatkan, keputusan mungkin lebih bersifat akademik selain menjejaskan objektif sebenar kenapa perjanjian itu atau kontrak itu dimasuki kedua-dua pihak.
“Begitu juga kes pembatalan perjanjian jual beli oleh penjual. Pembeli yang tidak berpuas hati kemungkinan akan memfailkan tuntutan di mahkamah dan sementara menunggu kes didengar, pembeli akan memasukkan kaveat ke atas hartanah itu.
“Kesannya, pihak penjual tidak dapat menjual hartanah itu kepada pihak lain walaupun perjanjian terdahulu sudah ditamatkan. Pembeli pasti mahu menuntut kembali wangnya kerana ia bukan kekhilafan pembeli secara total manakala penjual tidak dapat menjual kepada pihak lain,” katanya ketika dihubungi baru-baru ini.
Mengulas lanjut, beliau yang juga peguam di Tetuan Nazri Azmi Islinda, Cheras, Selangor berkata, sepanjang PKP, banyak urusan jual beli hartanah yang terkesan kerana ramai pihak yang memasuki perjanjian jual beli hartanah tidak dapat melaksanakan tugas dan tanggungjawab mereka seperti yang dituntut di bawah perjanjian.
“Hampir semua perjanjian menyatakan bahawa masa adalah inti pati kepada perjanjian. Apa-apa kelewatan atau kegagalan untuk melaksanakan sesuatu tanggungjawab seperti membayar baki harga jualan dalam tempoh dinyatakan, boleh menyebabkan perjanjian terbatal atau dikenakan denda ke atas kelewatan yang berlaku.
“Oleh itu, setiap pihak dalam perjanjian memerlukan tempoh kelegaan akibat PKP.
Masa 55 hari yang berlalu ketika PKP adalah sangat signifikan.
“Pada pandangan saya, semua perjanjian yang ditandatangani sebelum tempoh PKP harus diberi tambahan masa tanpa faedah oleh pihak yang berhak memberikan masa tambahan,” katanya.
Beliau berkata, terdapat beberapa contoh transaksi yang terjejas antaranya perjanjian jual beli rumah siap kerana masa yang biasa diperuntukkan kepada pembeli untuk membayar baki harga belian ialah 90 hari dari tarikh perjanjian jual beli.
Ia diikuti dengan hak kepada tambahan masa selama 30 hari lagi tetapi tertakluk kepada pembayaran denda.
“Bagaimanapun dalam tempoh PKP, urusan menjadi beku, statik dan tidak bergerak apabila pejabat peguam, pejabat kerajaan, pejabat agensi kerajaan, pejabat duti setem Lembaga Hasil Dalam Negeri, bank, jurunilai dan beberapa lagi pihak yang penting dalam suatu urusan jual beli tidak dapat beroperasi.
“Kesannya, pembeli tidak mempunyai masa yang cukup untuk membayar baki harga belian, kerana majoriti pembeli mendapatkan pembiayaan dari bank untuk pembelian hartanah.
“Sekiranya pembeli gagal membayar sepenuhnya harga belian pada masa yang ditetapkan, penjual berhak untuk membatalkan perjanjian dan deposit dibayar akan menjadi milik penjual yang kemudian bebas menjual hartanah berkenaan kepada pihak lain,” katanya.
Tambahnya, pembeli tiada banyak pilihan melainkan untuk menggunakan haknya jika terdapat klausa berkenaan ‘force majeure’ di dalam perjanjian jual beli yang ditandatangani.
“Sebahagian besar perjanjian jual beli mempunyai klausa ‘force majeure.’ Tetapi biasanya ia berkisar mengenai keadaan hartanah yang menjadi subjek jual beli.
“Peruntukan yang biasa terdapat dalam perjanjian jual beli umpamanya menyatakan bahawa sekiranya hartanah itu musnah disebabkan oleh ‘force majeure’ sebelum perjanjian disempurnakan, pembeli mempunyai hak untuk membatalkan perjanjian dan menuntut semula deposit,” katanya.
Selain itu, lelongan awam di Pejabat Tanah atau Mahkamah Tinggi turut terjejas kerana pembida hendaklah membayar baki harga bidaan dalam masa 120 hari.
“Dalam waktu normal, tempoh 120 hari biasanya mencukupi untuk pembida memohon dan mendapatkan kelulusan pembiayaan, melantik peguam dan peguam mempunyai masa yang selesa untuk melakukan tugasantugasan yang sepatutnya dilakukan, sehingga ke peringkat pengeluaran wang oleh pembiaya dan dibayar kepada bank yang menganjurkan lelongan.
“Tetapi apabila 55 hari sudah ‘terbeku,’ pembida dan peguam pembida serta peguam bank pembiaya pasti menghadapi kesukaran untuk mematuhi garis masa 120 hari itu.
“Pembida tiada pilihan lain kecuali membayar baki secara tunai, atau memfailkan permohonan di mahkamah untuk memohon perintah yang membenarkan lanjutan masa dan ia boleh dipermudahkan sekiranya pihak bank yang menganjurkan lelongan tidak membantah permohonan lanjutan masa itu . Apa jua keputusan adalah tertakluk kepada alasan kes dan budi bicara mahkamah,” katanya.
Manakala bagi kes lelongan oleh pelelong berlesen, budi bicara untuk memberi lanjutan masa terletak kepada pihak bank.
“Berdasarkan pengalaman kami yang beroperasi selepas tempoh PKP, ada pihak bank yang memberi lanjutan masa selama dua bulan.
“Namun ada juga pihak bank yang mahukan alasan kukuh dan pembuktian kenapa perlu diberi lanjutan masa serta bukti usaha yang pembida sudah lakukan untuk mendapatkan pembiayaan atau dana untuk membayar,” katanya.
Selain itu, pembelian hartanah daripada pemaju juga terkesan akibat PKP.
“Sebagai contoh, pemaju mesti menyiapkan pembinaan dan menyerahkan pemilikan kosong kepada pembeli dalam masa 24 bulan atau 36 bulan atau lain-lain tempoh yang dinyatakan di dalam perjanjian berdasarkan Jadual G atau H Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966.
“Dalam keadaan yang biasa pun masih terdapat pemaju yang gagal menyiapkan kerja pembinaan dalam tempoh dipersetujui, apatah lagi dalam ketika PKP di mana kerja- kerja pembinaan tertangguh, urusan pembelian dan penghantaran bahan binaan tertangguh, pekerja direhatkan dan pihak bank tidak melepaskan bayaran tuntutan ‘progress’ kepada pemaju,” katanya.
Jelasnya, terdapat dua keadaan yang boleh berlaku iaitu pertama, pembeli gagal membuat bayaran ‘progress’ yang dituntut melalui notis pemaju yang perlu dibayar dalam masa 30 hari sekali gus pembeli menanggung denda lewat bayar kepada pemaju.
“Kedua, pemaju mungkin akan lewat serah pemilikan kosong dan pemaju perlu membayar ganti rugi kepada pembeli, mengikut kiraan hari kelewatan berdasarkan harga yang dinyatakan di dalam perjanjian jual beli,” katanya.
Menurutnya, fungsi akta itu dicadangkan adalah untuk melindungi beribu-ribu perjanjian dan kontrak serta mengekalkan kerugian yang lebih besar kepada pihak berkenaan.
“Ia bakal menamatkan pelbagai spekulasi dan pertikaian antara satu sama lain. Beberapa negara juga sudah menggubalnya termasuk Singapura, yang melindungi dan memberi masa tambahan kepada beberapa jenis kontrak.
“Malaysia boleh menggubalnya dengan memberi perlindungan yang lebih luas merangkumi perjanjian jual beli hartanah, kes lelongan awam, perjanjian jual beli dengan pemaju dan lain-lain kontrak yang difikirkan sesuai dan ia harus dilakukan segera.
“Sementara itu, cara lain yang boleh diguna pakai ialah berunding dan mencapai persetujuan sesama sendiri untuk mengubah terma perjanjian yang dimasuki, terutama yang berkaitan tempoh dan masa,” katanya.
Hampir semua
perjanjian menyatakan bahawa masa adalah inti pati kepada perjanjian. Apa-apa kelewatan
atau kegagalan untuk melaksanakan
sesuatu tanggungjawab seperti membayar baki harga jualan
dalam tempoh dinyatakan, boleh
menyebabkan perjanjian terbatal atau dikenakan denda ke atas kelewatan
yang berlaku DATUK NAZRI
MUSTAFA