Ad­qui­rir una vi­vien­da nue­va en la CDMX se ha con­ver­ti­do en una ta­rea su­ma­men­te ca­ra y de­silu­sio­nan­te pa­ra mi­les de ca­pi­ta­li­nos.

Ad­qui­rir una pro­pie­dad en la Ciu­dad de Mé­xi­co se ha con­ver­ti­do en una mi­sión ca­si im­po­si­ble pa­ra la ma­yo­ría.

Bloomberg BusinessWeek Mexico - - CONTENIDO - Por Na­llely Or­ti­go­za

Ana­bel vive con su fa­mi­lia en Ciu­dad Sa­té­li­te, Es­ta­do de Mé­xi­co, pe­ro tra­ba­ja en San­ta Fe, al po­nien­te de la ca­pi­tal del país, por lo que dia­rio de­di­ca al me­nos dos ho­ras en trans­por­tar­se y des­em­bol­sa 120 pe­sos en se­gun­dos pi­sos pa­ra tra­tar de agi­li­zar su tra­yec­to. Can­sa­da, em­pe­zó a co­ti­zar de­par­ta­men­tos pa­ra com­prar uno cer­ca de su ofi­ci­na. Pa­ra su sor­pre­sa, los pre­cios que en­con­tró van des­de 1.5 has­ta 10 mi­llo­nes de pe­sos; los más ba­ra­tos es­tán en zo­nas in­se­gu­ras, así que op­tó por pre­cios que arran­can en 3 mi­llo­nes.

El pro­ble­ma es que el ban­co le pi­de in­gre­sos de 78 mil pe­sos men­sua­les, pe­ro el su­yo es de ape­nas 30 mil. Men­sual­men­te, ten­dría que pa­gar 27 mil pe­sos por su hi­po­te­ca y dar un en­gan­che de al me­nos 450 mil pe­sos.

Su com­pra es­tá de­te­ni­da.

Ana­bel, co­mo otras per­so­nas que com­par­tie­ron sus ex­pe­rien­cias con el mer­ca­do in­mo­bi­lia­rio de la ca­pi­tal pa­ra es­te re­por­ta­je, de­cli­nó dar sus ape­lli­dos por pri­va­ci­dad.

Pa­re­ce no ha­ber fuer­za al­gu­na que de­ten­ga el as­cen­so de los pre­cios de la vi­vien­da de la Ciu­dad de Mé­xi­co, no lo hi­cie­ron los desas­tres na­tu­ra­les o la de­pre­cia­ción del dó­lar y mu­cho me­nos la ame­na­za de la po­si­ble sa­li­da de bu­ró­cra­tas de la ciu­dad. Los desa­rro­lla­do­res no te­men una re­duc­ción en sus in­gre­sos, mien­tras que pa­ra más del 90 por cien­to de los ha­bi­tan­tes de la ur­be ad­qui­rir una vi­vien­da re­quie­re de un es­fuer­zo fi­nan­cie­ro ca­si im­po­si­ble.

“La vi­vien­da nue­va en la Ciu­dad de Mé­xi­co es ca­da vez más dis­cri­mi­na­to­ria, por­que si no tie­nes la su­fi­cien­te ca­pa­ci­dad hi­po­te­ca­ria o el ni­vel de in­gre­sos,

que­das ex­clui­do, de­bi­do a que el ni­vel de pre­cios es muy al­to y la es­truc­tu­ra de edi­fi­ca­ción tien­de a en­fo­car­se a seg­men­tos su­pe­rio­res”, ex­pli­có Leo­nar­do Gon­zá­lez, ana­lis­ta de real es­ta­te del si­tio in­mo­bi­lia­rio Pro­pie­da­des.com.

El re­sul­ta­do de es­ta di­ná­mi­ca es, a de­cir del ex­per­to, has­ta cier­to pun­to ‘dar­wi­niano’, pues en la ciu­dad se que­dan los que lo­gran so­bre­vi­vir, es de­cir, aque­llos que con­si­guen un tra­ba­jo, pa­gar una ren­ta y, even­tual­men­te, aho­rrar lo su­fi­cien­te pa­ra com­prar un lu­gar pro­pio.

Los que no al­can­zan es­te ob­je­ti­vo ter­mi­nan por emi­grar a es­ta­dos cer­ca­nos, don­de en­cuen­tran una vi­vien­da acor­de con sus po­si­bi­li­da­des eco­nó­mi­cas y dia­ria­men­te via­jan a la ca­pi­tal, in­cu­rrien­do en ele­va­dos gas­tos de trans­por­te, o bien, mu­dan su ta­len­to de­fi­ni­ti­va­men­te a otros po­los pro­duc­ti­vos, co­mo Que­ré­ta­ro.

En la ca­pi­tal del país, la vi­vien­da nue­va se en­ca­re­ció 50 por cien­to en so­lo tres años. Mien­tras que al cie­rre de 2015 el pre­cio pro­me­dio era de 2.9 mi­llo­nes de pe­sos, al ter­cer tri­mes­tre de 2018 ya era de 4.5 mi­llo­nes, de acuer­do con da­tos de la em­pre­sa es­pe­cia­li­za­da en con­sul­to­ría e in­ves­ti­ga­ción inmobiliar­ia, Sof­tec.

Aun así, ca­da mes se ven­den mil 500 de­par­ta­men­tos o ca­sas nue­vas en la ca­pi­tal me­xi­ca­na, aun­que en Mon­te­rrey se co­lo­can 2 mil 400 uni­da­des en el mis­mo pe­rio­do; en Gua­da­la­ja­ra, mil 700; y en Can­cún y Riviera Ma­ya, mil 157, mu­chas ve­ces con pre­cios más ba­jos.

Com­prar un de­par­ta­men­to o ca­sa de 4.5 mi­llo­nes exi­ge in­gre­sos men­sua­les por más de 100 mil pe­sos. Pe­ro en la ca­pi­tal, so­lo 7.1 por cien­to de la po­bla­ción ga­na más de 13 mil pe­sos men­sua­les, de acuer­do con la Encuesta Na­cio­nal de Ocu­pa­ción y Em­pleo del INEGI.

El 67.7 por cien­to de los chi­lan­gos per­ci­be me­nos de ese ni­vel sa­la­rial, aun­que tam­bién es cier­to que el 22.8 por cien­to de la po­bla­ción no es­pe­ci­fi­có sus in­gre­sos en la encuesta.

Clau­dia Ve­láz­quez, di­rec­to­ra de ope­ra­cio­nes de Sof­tec, des­car­tó que exis­ta un pro­ble­ma se­rio con los pre­cios de la vi­vien­da, ya que el au­men­to no es por ra­zo­nes es­pe­cu­la­ti­vas. “No hay una bur­bu­ja, es so­lo el re­fle­jo de las cir­cuns­tan­cias de la ofer­ta y la de­man­da”, con­si­de­ró la es­pe­cia­lis­ta

El 60 por cien­to de la ca­pa­ci­dad de com­pra de las per­so­nas que bus­can ad­qui­rir un in­mue­ble en la Ciu­dad de Mé­xi­co es­tá por de­ba­jo de los 2 mi­llo­nes de pe­sos, pe­ro el 86 por cien­to de la ofer­ta nue­va exis­ten­te es­tá por arri­ba de ese pre­cio. ¿La ra­zón? Pro­du­cir un de­par­ta­men­to o ca­sa por de­ba­jo de los 2 mi­llo­nes en la ca­pi­tal es un ne­go­cio di­fí­cil.

El pre­cio del sue­lo ha cre­ci­do más rá­pi­do que el de la vi­vien­da, en pro­me­dio 3 pun­tos por­cen­tua­les, es­ti­ma la em­pre­sa de aná­li­sis in­mo­bi­lia­rio AI360.

De acuer­do con da­tos de la inmobiliar­ia Zu­bi­ri, que cons­tru­ye de­par­ta­men­tos en mer­ca­dos co­mo Po­lan­co, Nar­var­te y Cuauh­té­moc, el pre­cio de los te­rre­nos se en­ca­re­ció de for­ma sú­bi­ta en los úl­ti­mos tres años.

En 2015, por ejem­plo, la em­pre­sa po­día com­prar te­rre­nos en la co­lo­nia Cuauh­té­moc en­tre 30 mil y 35 mil pe­sos por me­tro cuadrado. Ac­tual­men­te, los pre­cios as­cien­den a 55 mil o 60 mil pe­sos por me­tro cuadrado, cal­cu­ló Patricia Cal­de­rón, di­rec­to­ra de ope­ra­cio­nes de la fir­ma. “Hay un des­apro­ve­cha­mien­to to­tal de mu­chas zo­nas, no es que no ha­ya te­rre­nos, pe­ro sí hay mu­chas áreas que el go­bierno de­be­ría fa­vo­re­cer pa­ra den­si­fi­car­las”, agre­gó.

En otras pa­la­bras, el he­cho de que los có­di­gos de cons­truc­ción no per­mi­tan que se reali­cen to­rres re­si­den­cia­les de ma­yor ta­ma­ño en­ca­re­ce el va­lor de las uni­da­des y de la pro­pia tie­rra.

La em­pre­sa cons­tru­ye tam­bién en el Es­ta­do de Mé­xi­co, San Mi­guel de Allen­de y Que­ré­ta­ro. Sin em­bar­go, re­co­no­ce que en la ca­pi­tal, en­tre el 20 y el 35 por cien­to del va­lor del pro­yec­to se va a la com­pra de te­rre­nos, mien­tras que en otros es­ta­dos, es­ta pro­por­ción no ex­ce­de el 20 por cien­to.

An­te el al­za en el pre­cio de la tie­rra, la vi­vien­da en la ca­pi­tal evo­lu­cio­nó pa­ra tra­tar de ser un ne­go­cio ren­ta­ble.

Ha­ce una dé­ca­da, se po­día com­prar vi­vien­da nue­va de in­te­rés so­cial en la Ciu­dad de Mé­xi­co; hoy eso es prác­ti­ca­men­te im­po­si­ble, pues son in­mue­bles con pre­cios de has­ta 735 mil pe­sos.

La in­dus­tria se vol­có de lleno ha­cia los sec­to­res me­dio, re­si­den­cial y re­si­den­cial plus, con pre­cios pro­me­dio de 1.5 mi­llo­nes, 3 mi­llo­nes y 8 mi­llo­nes de pe­sos, res­pec­ti­va­men­te.

La ma­la no­ti­cia es que los de­par­ta­men­tos que me­nos se cons­tru­yen son los de 1.5 mi­llo­nes de pe­sos. Y aun esos re­quie­ren en mu­chas oca­sio­nes de un es­fuer­zo fi­nan­cie­ro muy re­le­van­te por par­te de los com­pra­do­res.

Jo­va­na es un ca­so de ello. Es­ta maes­tra de kín­der, quien ga­na 15 mil pe­sos al mes, lo­gró com­prar un de­par­ta­men­to de 1.04 mi­llo­nes de pe­sos cer­ca de la es­ta­ción del Me­tro Ce­rro de la Es­tre­lla, en la al­cal­día de Iz­ta­pa­la­pa, con su cré­di­to Fo­visss­te. Un ban­co co­mún y co­rrien­te le re­que­ri­ría un sa­la­rio men­sual de 27 mil pe­sos.

Sin em­bar­go, ca­da mes, el Fo­visss­te le re­tie­ne 7 mil pe­sos de su sa­la­rio, ca­si la mi­tad de sus in­gre­sos. Es­to rompe cual­quier re­gla pa­ra man­te­ner unas fi­nan­zas per­so­na­les sa­nas, de acuer­do con es­pe­cia­lis­tas, ya que el pa­go de una hi­po­te­ca no de­be ex­ce­der el 40 por cien­to de los in­gre­sos de una per­so­na. “Ha va­li­do la pe­na, la ma­yo­ría de los de­par­ta­men­tos pa­ra los que me al­can­za­ba es­ta­ban en el Es­ta­do de Mé­xi­co y mi tra­ba­jo es en la ciu­dad”, re­la­ta.

Du­ran­te 2016, los de­sa­rro­llos que más se edi­fi­ca­ban en la ca­pi­tal eran los re­si­den­cia­les tra­di­cio­na­les, pe­ro des­de 2017 el seg­men­to re­si­den­cial plus do­mi­na las obras, se­gún in­for­ma­ción de Sof­tec. En el ca­so de vi­vien­da usa­da, aún es po­si­ble en­con­trar pre­cios por de­ba­jo de un mi­llón de pe­sos, des­ta­có la fir­ma.

Por años, los es­pe­cia­lis­tas han re­fe­ri­do que en la ciu­dad no hay te­rre­nos pa­ra cons­truir, aun­que Eduar­do To­rres, di­rec­tor eje­cu­ti­vo de AI360, con­si­de­ró que la es­ca­sez de sue­lo en la ca­pi­tal es ar­ti­fi­cial, pues po­dría re­sol­ver­se a tra­vés de ac­cio­nes del go­bierno.

“De­be exis­tir más vi­vien­da por de­ba­jo de 2 mi­llo­nes de pe­sos que re­fle­je la ca­pa­ci­dad de com­pra de la gen­te”, ad­vir­tió To­rres. “El pro­ble­ma es la au­to­ri­dad, por­que al ser tan res­tric­ti­vos los per­mi­sos de cons­truc­ción y el nú­me­ro de ni­ve­les cons­trui­dos, se ge­ne­ra una sen­sa­ción de es­ca­sez ar­ti­fi­cial de ofer­ta de

“Si no tie­nes la su­fi­cien­te ca­pa­ci­dad hi­po­te­ca­ria o el ni­vel de in­gre­sos que­das ex­clui­do”

sue­lo y el pre­cio del sue­lo ha cre­ci­do más rá­pi­do que el de la vi­vien­da”.

La for­ma en la que es po­si­ble que exis­ta más ofer­ta a me­jo­res pre­cios es per­mi­tir ma­yor den­si­dad, re­co­men­dó el ex­per­to.

En pa­la­bras sen­ci­llas, que se pue­dan cons­truir más pi­sos en una to­rre de de­par­ta­men­tos. Y ni si­quie­ra es ne­ce­sa­rio au­men­tar la den­si­dad en to­da la ciu­dad, bas­ta­ría con ha­cer­lo cer­ca de co­rre­do­res de trans­por­te, don­de hay Me­tro, Me­tro­bús y ejes via­les im­por­tan­tes, de­ta­lló.

Otro as­pec­to que de­be co­rre­gir­se pa­ra au­men­tar la ofer­ta de in­mue­bles es re­con­si­de­rar el ta­ma­ño mí­ni­mo de la vi­vien­da, pues lo más pe­que­ño que per­mi­te la nor­ma es en­tre 45 y 50 me­tros cua­dra­dos, lo que res­trin­ge la cons­truc­ción de de­par­ta­men­tos pa­ra per­so­nas que vi­ven so­las. “No hay es­pa­cios uni­per­so­na­les”, se­ña­ló.

Un te­ma que de­fi­ni­ti­va­men­te de­be­ría me­jo­rar son la can­ti­dad de per­mi­sos, las ins­pec­cio­nes con­ti­nuas, las ex­tor­sio­nes y los tiem­pos de res­pues­ta.

Ale­jan­dro Ba­lles­te­ros, di­rec­tor de de­sa­rro­llos co­mer­cia­les de Gru­po Co­pri, re­co­no­ció que en la Ciu­dad de Mé­xi­co te­ner to­do lis­to pa­ra em­pe­zar una obra lle­va de dos a tres años, en el me­jor de los ca­sos, y en con­di­cio­nes ex­tre­mas lle­ga has­ta en­tre seis y ocho años.

Pe­se a to­do, el ni­vel de de­man­da en la Ciu­dad de Mé­xi­co no va a dis­mi­nuir: en los pró­xi­mos 30 años se re­que­ri­rán al me­nos 50 mil ho­ga­res anual­men­te, se­gún es­ti­ma­cio­nes de Sof­tec. Pe­ro al año, en pro­me­dio en la Ciu­dad de Mé­xi­co se ven­den 20 mil uni­da­des nue­vas, es­to sig­ni­fi­ca que 30 mil fa­mi­lias ten­drán que re­sol­ver su ne­ce­si­dad de vi­vien­da de for­ma dis­tin­ta, ya sea con un de­par­ta­men­to usa­do, ren­tan­do o com­par­tien­do.

Ex­per­tos y em­pre­sa­rios coin­ci­die­ron en que sin im­por­tar los pre­cios, hay com­pra­do­res pa­ra la ofer­ta inmobiliar­ia que se cons­tru­ye en la ca­pi­tal del país, aun­que es muy se­lec­ta.

“Hay mer­ca­do pa­ra to­dos, hay uno de in­ver­sio­nis­tas y de per­so­nas de ma­yor ni­vel de in­gre­sos que de­man­dan otro ti­po de vi­vien­da”, ex­pli­có To­rres de AI360.

Gru­po Co­pri, por ejem­plo, desa­rro­lla va­rios pro­yec­tos de vi­vien­da re­si­den­cial y re­si­den­cial plus; los pre­cios que ofre­cen ini­cian en al­re­de­dor de 3 mi­llo­nes de pe­sos por un de­par­ta­men­to en zo­nas co­mo To­reo o San An­to­nio, has­ta de­par­ta­men­tos que arran­can en 5.5 mi­llo­nes de pe­sos, fren­te al Cen­tro Co­mer­cial San­ta Fe.

Ba­lles­te­ros des­ta­có que en el ca­so de su pro­yec­to En­ci­nar, den­tro del ex­clu­si­vo desa­rro­llo in­mo­bi­lia­rio Cum­bres de San­ta Fe, la pre­ven­ta fue tan exi­to­sa que con­si­guie­ron co­lo­car el 100 por cien­to de los 44 de­par­ta­men­tos que lan­za­ron al mer­ca­do y cu­yo pre­cio de ven­ta em­pie­za en 25.3 mi­llo­nes de pe­sos por pro­pie­da­des de en­tre 360 y 600 me­tros cua­dra­dos.

“Los clien­tes son em­pre­sa­rios, di­rec­ti­vos de al­to ni­vel de em­pre­sas trans­na­cio­na­les, pro­fe­sio­nis­tas muy des­ta­ca­dos, es un per­fil de un in­gre­so muy al­to”, re­cal­có.

Adi­cio­nal­men­te, al­re­de­dor del 30 por cien­to de sus com­pra­do­res son in­ver­sio­nis­tas, ya que la plus­va­lía de es­tos pro­yec­tos es de en­tre 11 y 13 por cien­to anua­les, es­ti­mó el di­rec­ti­vo. “Te­ne­mos mu­chos in­ver­sio­nis­tas, mu­chos lo ren­tan y mu­chos bus­can ven­der el de­par­ta­men­to aca­ban­do el pro­yec­to, por­que se da un brin­co al pre­cio ya ter­mi­na­da la obra”, se­ña­ló.

En el ca­so de Po­lan­co, la his­to­ria no es muy dis­tin­ta, de acuer­do con Manuel Díaz, di­rec­tor ge­ne­ral de Cold­well Ban­ker In­vest, pues en so­lo cin­co años, los pre­cios por me­tro cuadrado en los de­par­ta­men­tos pa­sa­ron de en­tre 50 mil y 70 mil pe­sos a por lo me­nos 100 mil pe­sos por me­tro.

Díaz es­ti­ma que la mi­tad de sus clien­tes, to­dos en el mer­ca­do de Po­lan­co, son in­ver­sio­nis­tas y, el res­to, con­su­mi­do­res fi­na­les de la pro­pie­dad ofer­ta­da.

Ade­más de in­ver­so­res, los clien­tes de de­par­ta­men­tos nue­vos en la ciu­dad son co­no­ci­dos co­mo “se­gun­dos com­pra­do­res”, es de­cir, fa­mi­lias o per­so­nas que ya pa­ga­ron una pri­me­ra vi­vien­da y des­pués de 10 o 15 años ad­quie­ren una nue­va, ven­dien­do pri­me­ro la an­te­rior, lo que ge­ne­ra un eco­sis­te­ma en el que los nue­vos ad­qui­rien­tes com­pran o ren­tan esos in­mue­bles usa­dos, pe­ro a un me­nor pre­cio.

“Son fa­mi­lias que ter­mi­nan de pa­gar ca­sas an­te­rio­res, de me­nor va­lor, con me­nos atri­bu­tos, las ven­den en el mer­ca­do se­cun­da­rio de vi­vien­da a las fa­mi­lias que vie­nen em­pe­zan­do”, de­ta­lló Ve­láz­quez.

En es­ta si­tua­ción es­tán, por ejem­plo, Cris­ti­na y Armando, quie­nes ha­ce unos me­ses com­pra­ron una ca­sa, ya que el de­par­ta­men­to en el que vi­vían no era su­fi­cien­te pa­ra ellos y sus dos hi­jos. Ha­ce año y me­dio die­ron un an­ti­ci­po y pa­ga­ron sus men­sua­li­da­des por la pre­ven­ta de su nue­vo ho­gar, una ca­sa en con­do­mi­nio en la co­lo­nia Del Va­lle.

Por ella pa­ga­ron 10 mi­llo­nes de pe­sos, pe­ro Cris­ti­na des­ta­có que la úni­ca ca­sa que aún no se ven­de en el con­do­mi­nio ya se ofre­ce en 11 mi­llo­nes, por lo que, de en­tra­da, con­si­de­ra que ga­nó un mi­llón en plus­va­lía.

“Du­ran­te un año y me­dio sien­tes que la fe­cha de en­tre­ga no lle­ga, pe­ro por fin te­ne­mos la ca­sa y des­de que com­pra­mos au­men­tó un mi­llón de pe­sos”, re­la­ta.

Sin em­bar­go, don­de me­jor pu­do ver el efec­to de los pre­cios fue en la ven­ta de su de­par­ta­men­to. Ha­ce 9 años pa­gó 3.3 mi­llo­nes de pe­sos por él y es­te 2018 lo ven­dió en 6.3 mi­llo­nes.

Ni el sis­mo de sep­tiem­bre de 2017 pu­do ‘des­in­flar’ los pre­cios de la vi­vien­da en la ca­pi­tal del país.

Tan­to Sof­tec co­mo AI360 coin­ci­die­ron en que el efec­to del sis­mo so­bre el mer­ca­do in­mo­bi­lia­rio en la Ciu­dad de Mé­xi­co tu­vo un le­ve im­pac­to en las ven­tas, ya que las de­ci­sio­nes de com­pra se vie­ron afec­ta­das de for­ma tem­po­ral.

“El sis­mo cau­só una pau­sa en el rit­mo de com­pra de vi­vien­da, pe­ro la ne­ce­si­dad se man­tie­ne, la gen­te ne­ce­si­ta un es­pa­cio pa­ra vi­vir, sin em­bar­go, al­gu­nas de­ci­sio­nes de com­pra, prin­ci­pal­men­te en edi­fi­cios y en zo­nas cer­ca­nas a don­de hu­bo ma­yor afec­ta­ción por los sis­mos se vie­ron afec­ta­das, pe­ro úni­ca­men­te de ma­ne­ra tem­po­ral”, ex­pli­có To­rres de AI360.

De acuer­do con un mo­ni­to­reo es­pe­cial rea­li­za­do por Sof­tec, las al­cal­días de Cuauh­té­moc, Be­ni­to Juá­rez, Tlal­pan, Tláhuac e Iz­ta­pa­la­pa fue­ron las que su­frie­ron los ma­yo­res da­ños en el si­nies­tro, con al me­nos 44 edi­fi­cios co­lap­sa­dos (no to­dos de vi­vien­da) y 59 más con afec­ta­cio­nes ma­yo­res.

“No exis­tió un de­cre­men­to de pre­cios, pe­ro sí un freno al in­cre­men­to sos­te­ni­do que ve­nía pre­sen­tán­do­se en las zo­nas afec­ta­das (al cen­tro de la ciu­dad). En reali­dad, la pen­dien­te del cre­ci­mien­to de pre­cios era bas­tan­te al­ta, pe­ro a raíz de es­tas afec­ta­cio­nes en­con­tra­mos que los pre­cios si­guie­ron cre­cien­do, pe­ro no a un rit­mo tan fuer­te co­mo el que se ha­bía es­ta­do dan­do”, de­ta­lló Ve­láz­quez de Sof­tec.

Es­tas son muy ma­las no­ti­cias pa­ra to­dos aque­llos que to­da­vía sue­ñan con un te­ner ho­gar en la ca­pi­tal sin te­ner que sa­cri­fi­car de for­ma im­por­tan­te su es­ta­bi­li­dad fi­nan­cie­ra.

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