Adquirir una vivienda nueva en la CDMX se ha convertido en una tarea sumamente cara y desilusionante para miles de capitalinos.
Adquirir una propiedad en la Ciudad de México se ha convertido en una misión casi imposible para la mayoría.
Anabel vive con su familia en Ciudad Satélite, Estado de México, pero trabaja en Santa Fe, al poniente de la capital del país, por lo que diario dedica al menos dos horas en transportarse y desembolsa 120 pesos en segundos pisos para tratar de agilizar su trayecto. Cansada, empezó a cotizar departamentos para comprar uno cerca de su oficina. Para su sorpresa, los precios que encontró van desde 1.5 hasta 10 millones de pesos; los más baratos están en zonas inseguras, así que optó por precios que arrancan en 3 millones.
El problema es que el banco le pide ingresos de 78 mil pesos mensuales, pero el suyo es de apenas 30 mil. Mensualmente, tendría que pagar 27 mil pesos por su hipoteca y dar un enganche de al menos 450 mil pesos.
Su compra está detenida.
Anabel, como otras personas que compartieron sus experiencias con el mercado inmobiliario de la capital para este reportaje, declinó dar sus apellidos por privacidad.
Parece no haber fuerza alguna que detenga el ascenso de los precios de la vivienda de la Ciudad de México, no lo hicieron los desastres naturales o la depreciación del dólar y mucho menos la amenaza de la posible salida de burócratas de la ciudad. Los desarrolladores no temen una reducción en sus ingresos, mientras que para más del 90 por ciento de los habitantes de la urbe adquirir una vivienda requiere de un esfuerzo financiero casi imposible.
“La vivienda nueva en la Ciudad de México es cada vez más discriminatoria, porque si no tienes la suficiente capacidad hipotecaria o el nivel de ingresos,
quedas excluido, debido a que el nivel de precios es muy alto y la estructura de edificación tiende a enfocarse a segmentos superiores”, explicó Leonardo González, analista de real estate del sitio inmobiliario Propiedades.com.
El resultado de esta dinámica es, a decir del experto, hasta cierto punto ‘darwiniano’, pues en la ciudad se quedan los que logran sobrevivir, es decir, aquellos que consiguen un trabajo, pagar una renta y, eventualmente, ahorrar lo suficiente para comprar un lugar propio.
Los que no alcanzan este objetivo terminan por emigrar a estados cercanos, donde encuentran una vivienda acorde con sus posibilidades económicas y diariamente viajan a la capital, incurriendo en elevados gastos de transporte, o bien, mudan su talento definitivamente a otros polos productivos, como Querétaro.
En la capital del país, la vivienda nueva se encareció 50 por ciento en solo tres años. Mientras que al cierre de 2015 el precio promedio era de 2.9 millones de pesos, al tercer trimestre de 2018 ya era de 4.5 millones, de acuerdo con datos de la empresa especializada en consultoría e investigación inmobiliaria, Softec.
Aun así, cada mes se venden mil 500 departamentos o casas nuevas en la capital mexicana, aunque en Monterrey se colocan 2 mil 400 unidades en el mismo periodo; en Guadalajara, mil 700; y en Cancún y Riviera Maya, mil 157, muchas veces con precios más bajos.
Comprar un departamento o casa de 4.5 millones exige ingresos mensuales por más de 100 mil pesos. Pero en la capital, solo 7.1 por ciento de la población gana más de 13 mil pesos mensuales, de acuerdo con la Encuesta Nacional de Ocupación y Empleo del INEGI.
El 67.7 por ciento de los chilangos percibe menos de ese nivel salarial, aunque también es cierto que el 22.8 por ciento de la población no especificó sus ingresos en la encuesta.
Claudia Velázquez, directora de operaciones de Softec, descartó que exista un problema serio con los precios de la vivienda, ya que el aumento no es por razones especulativas. “No hay una burbuja, es solo el reflejo de las circunstancias de la oferta y la demanda”, consideró la especialista
El 60 por ciento de la capacidad de compra de las personas que buscan adquirir un inmueble en la Ciudad de México está por debajo de los 2 millones de pesos, pero el 86 por ciento de la oferta nueva existente está por arriba de ese precio. ¿La razón? Producir un departamento o casa por debajo de los 2 millones en la capital es un negocio difícil.
El precio del suelo ha crecido más rápido que el de la vivienda, en promedio 3 puntos porcentuales, estima la empresa de análisis inmobiliario AI360.
De acuerdo con datos de la inmobiliaria Zubiri, que construye departamentos en mercados como Polanco, Narvarte y Cuauhtémoc, el precio de los terrenos se encareció de forma súbita en los últimos tres años.
En 2015, por ejemplo, la empresa podía comprar terrenos en la colonia Cuauhtémoc entre 30 mil y 35 mil pesos por metro cuadrado. Actualmente, los precios ascienden a 55 mil o 60 mil pesos por metro cuadrado, calculó Patricia Calderón, directora de operaciones de la firma. “Hay un desaprovechamiento total de muchas zonas, no es que no haya terrenos, pero sí hay muchas áreas que el gobierno debería favorecer para densificarlas”, agregó.
En otras palabras, el hecho de que los códigos de construcción no permitan que se realicen torres residenciales de mayor tamaño encarece el valor de las unidades y de la propia tierra.
La empresa construye también en el Estado de México, San Miguel de Allende y Querétaro. Sin embargo, reconoce que en la capital, entre el 20 y el 35 por ciento del valor del proyecto se va a la compra de terrenos, mientras que en otros estados, esta proporción no excede el 20 por ciento.
Ante el alza en el precio de la tierra, la vivienda en la capital evolucionó para tratar de ser un negocio rentable.
Hace una década, se podía comprar vivienda nueva de interés social en la Ciudad de México; hoy eso es prácticamente imposible, pues son inmuebles con precios de hasta 735 mil pesos.
La industria se volcó de lleno hacia los sectores medio, residencial y residencial plus, con precios promedio de 1.5 millones, 3 millones y 8 millones de pesos, respectivamente.
La mala noticia es que los departamentos que menos se construyen son los de 1.5 millones de pesos. Y aun esos requieren en muchas ocasiones de un esfuerzo financiero muy relevante por parte de los compradores.
Jovana es un caso de ello. Esta maestra de kínder, quien gana 15 mil pesos al mes, logró comprar un departamento de 1.04 millones de pesos cerca de la estación del Metro Cerro de la Estrella, en la alcaldía de Iztapalapa, con su crédito Fovissste. Un banco común y corriente le requeriría un salario mensual de 27 mil pesos.
Sin embargo, cada mes, el Fovissste le retiene 7 mil pesos de su salario, casi la mitad de sus ingresos. Esto rompe cualquier regla para mantener unas finanzas personales sanas, de acuerdo con especialistas, ya que el pago de una hipoteca no debe exceder el 40 por ciento de los ingresos de una persona. “Ha valido la pena, la mayoría de los departamentos para los que me alcanzaba estaban en el Estado de México y mi trabajo es en la ciudad”, relata.
Durante 2016, los desarrollos que más se edificaban en la capital eran los residenciales tradicionales, pero desde 2017 el segmento residencial plus domina las obras, según información de Softec. En el caso de vivienda usada, aún es posible encontrar precios por debajo de un millón de pesos, destacó la firma.
Por años, los especialistas han referido que en la ciudad no hay terrenos para construir, aunque Eduardo Torres, director ejecutivo de AI360, consideró que la escasez de suelo en la capital es artificial, pues podría resolverse a través de acciones del gobierno.
“Debe existir más vivienda por debajo de 2 millones de pesos que refleje la capacidad de compra de la gente”, advirtió Torres. “El problema es la autoridad, porque al ser tan restrictivos los permisos de construcción y el número de niveles construidos, se genera una sensación de escasez artificial de oferta de
“Si no tienes la suficiente capacidad hipotecaria o el nivel de ingresos quedas excluido”
suelo y el precio del suelo ha crecido más rápido que el de la vivienda”.
La forma en la que es posible que exista más oferta a mejores precios es permitir mayor densidad, recomendó el experto.
En palabras sencillas, que se puedan construir más pisos en una torre de departamentos. Y ni siquiera es necesario aumentar la densidad en toda la ciudad, bastaría con hacerlo cerca de corredores de transporte, donde hay Metro, Metrobús y ejes viales importantes, detalló.
Otro aspecto que debe corregirse para aumentar la oferta de inmuebles es reconsiderar el tamaño mínimo de la vivienda, pues lo más pequeño que permite la norma es entre 45 y 50 metros cuadrados, lo que restringe la construcción de departamentos para personas que viven solas. “No hay espacios unipersonales”, señaló.
Un tema que definitivamente debería mejorar son la cantidad de permisos, las inspecciones continuas, las extorsiones y los tiempos de respuesta.
Alejandro Ballesteros, director de desarrollos comerciales de Grupo Copri, reconoció que en la Ciudad de México tener todo listo para empezar una obra lleva de dos a tres años, en el mejor de los casos, y en condiciones extremas llega hasta entre seis y ocho años.
Pese a todo, el nivel de demanda en la Ciudad de México no va a disminuir: en los próximos 30 años se requerirán al menos 50 mil hogares anualmente, según estimaciones de Softec. Pero al año, en promedio en la Ciudad de México se venden 20 mil unidades nuevas, esto significa que 30 mil familias tendrán que resolver su necesidad de vivienda de forma distinta, ya sea con un departamento usado, rentando o compartiendo.
Expertos y empresarios coincidieron en que sin importar los precios, hay compradores para la oferta inmobiliaria que se construye en la capital del país, aunque es muy selecta.
“Hay mercado para todos, hay uno de inversionistas y de personas de mayor nivel de ingresos que demandan otro tipo de vivienda”, explicó Torres de AI360.
Grupo Copri, por ejemplo, desarrolla varios proyectos de vivienda residencial y residencial plus; los precios que ofrecen inician en alrededor de 3 millones de pesos por un departamento en zonas como Toreo o San Antonio, hasta departamentos que arrancan en 5.5 millones de pesos, frente al Centro Comercial Santa Fe.
Ballesteros destacó que en el caso de su proyecto Encinar, dentro del exclusivo desarrollo inmobiliario Cumbres de Santa Fe, la preventa fue tan exitosa que consiguieron colocar el 100 por ciento de los 44 departamentos que lanzaron al mercado y cuyo precio de venta empieza en 25.3 millones de pesos por propiedades de entre 360 y 600 metros cuadrados.
“Los clientes son empresarios, directivos de alto nivel de empresas transnacionales, profesionistas muy destacados, es un perfil de un ingreso muy alto”, recalcó.
Adicionalmente, alrededor del 30 por ciento de sus compradores son inversionistas, ya que la plusvalía de estos proyectos es de entre 11 y 13 por ciento anuales, estimó el directivo. “Tenemos muchos inversionistas, muchos lo rentan y muchos buscan vender el departamento acabando el proyecto, porque se da un brinco al precio ya terminada la obra”, señaló.
En el caso de Polanco, la historia no es muy distinta, de acuerdo con Manuel Díaz, director general de Coldwell Banker Invest, pues en solo cinco años, los precios por metro cuadrado en los departamentos pasaron de entre 50 mil y 70 mil pesos a por lo menos 100 mil pesos por metro.
Díaz estima que la mitad de sus clientes, todos en el mercado de Polanco, son inversionistas y, el resto, consumidores finales de la propiedad ofertada.
Además de inversores, los clientes de departamentos nuevos en la ciudad son conocidos como “segundos compradores”, es decir, familias o personas que ya pagaron una primera vivienda y después de 10 o 15 años adquieren una nueva, vendiendo primero la anterior, lo que genera un ecosistema en el que los nuevos adquirientes compran o rentan esos inmuebles usados, pero a un menor precio.
“Son familias que terminan de pagar casas anteriores, de menor valor, con menos atributos, las venden en el mercado secundario de vivienda a las familias que vienen empezando”, detalló Velázquez.
En esta situación están, por ejemplo, Cristina y Armando, quienes hace unos meses compraron una casa, ya que el departamento en el que vivían no era suficiente para ellos y sus dos hijos. Hace año y medio dieron un anticipo y pagaron sus mensualidades por la preventa de su nuevo hogar, una casa en condominio en la colonia Del Valle.
Por ella pagaron 10 millones de pesos, pero Cristina destacó que la única casa que aún no se vende en el condominio ya se ofrece en 11 millones, por lo que, de entrada, considera que ganó un millón en plusvalía.
“Durante un año y medio sientes que la fecha de entrega no llega, pero por fin tenemos la casa y desde que compramos aumentó un millón de pesos”, relata.
Sin embargo, donde mejor pudo ver el efecto de los precios fue en la venta de su departamento. Hace 9 años pagó 3.3 millones de pesos por él y este 2018 lo vendió en 6.3 millones.
Ni el sismo de septiembre de 2017 pudo ‘desinflar’ los precios de la vivienda en la capital del país.
Tanto Softec como AI360 coincidieron en que el efecto del sismo sobre el mercado inmobiliario en la Ciudad de México tuvo un leve impacto en las ventas, ya que las decisiones de compra se vieron afectadas de forma temporal.
“El sismo causó una pausa en el ritmo de compra de vivienda, pero la necesidad se mantiene, la gente necesita un espacio para vivir, sin embargo, algunas decisiones de compra, principalmente en edificios y en zonas cercanas a donde hubo mayor afectación por los sismos se vieron afectadas, pero únicamente de manera temporal”, explicó Torres de AI360.
De acuerdo con un monitoreo especial realizado por Softec, las alcaldías de Cuauhtémoc, Benito Juárez, Tlalpan, Tláhuac e Iztapalapa fueron las que sufrieron los mayores daños en el siniestro, con al menos 44 edificios colapsados (no todos de vivienda) y 59 más con afectaciones mayores.
“No existió un decremento de precios, pero sí un freno al incremento sostenido que venía presentándose en las zonas afectadas (al centro de la ciudad). En realidad, la pendiente del crecimiento de precios era bastante alta, pero a raíz de estas afectaciones encontramos que los precios siguieron creciendo, pero no a un ritmo tan fuerte como el que se había estado dando”, detalló Velázquez de Softec.
Estas son muy malas noticias para todos aquellos que todavía sueñan con un tener hogar en la capital sin tener que sacrificar de forma importante su estabilidad financiera.