Las bajas tasas hipotecarias amplían la histórica brecha económica en EU
● En la recuperación en forma de “K”, la vivienda se vuelve inalcanzable para algunos.
Son buenos tiempos para los dueños de vivienda en Estados Unidos, pues las tasas de interés a mínimos récord impulsan las refinanciaciones y los precios de las viviendas. Pero no son tan buenos para los clientes de Donnell Williams, la mayoría afroestadounidenses que carecen de los recursos financieros para competir con los adinerados compradores de Nueva York dispuestos a pagar más por las propiedades en las cercanas zonas suburbanas al norte de Nueva Jersey. “Estamos perdiendo terreno”, dice Williams, presidente de la National Association of Real Estate Brokers, una asociación de la industria que promueve la propiedad residencial entre la población negra.
Es otro ejemplo de la recuperación económica en forma de ‘K’. En todo EU, el crédito barato aumenta la desigualdad de la riqueza, a menudo con un factor racial. Esa brecha es uno de los mayores desafíos que enfrentará el presidente electo Joe Biden, que debe su victoria al apoyo afroestadounidense.
El crédito barato puede ser una forma de evitar una crisis de embargos hipotecarios, pero es una cura a corto plazo que agrava un problema a largo. Al 30 de septiembre, la tasa de propiedad de vivienda entre los afroestadounidenses era del 46 por ciento, frente al 75.8 por ciento entre la población blanca, según datos de la Oficina del Censo. Y las repercusiones pueden ser generacionales: la propiedad de una vivienda es la principal forma en que las familias de EU acumulan riqueza o patrimonio. Pero el mercado actual impide que muchas familias negras se suban a la escalera del sueño americano, según Williams, agente inmobiliario en Nueva Jersey.
Los signos de esta brecha se ven en el país. Fuera de Nueva York, Washington y Atlanta, por ejemplo, la morosidad hipotecaria aumenta en los condados con residentes predominantemente minoritarios, mientras que la concesión de hipotecas aumenta en áreas acaudaladas, según Black Knight Inc. Se pronostica que la originación de hipotecas superará un récord de 4 billones de dólares en 2020, aun cuando el impago de préstamos hipotecarios toque su nivel más alto desde la crisis financiera mundial.
En Arlington, Virginia, cruzando el río Potomac, la casa promedio cuesta cerca de 755 mil dólares, y las originación de hipotecas en el segundo trimestre aumentó a 2 mil 200 millones de dólares, más del doble del mismo periodo en 2019.
● Las casas en venta atraen docenas de ofertas, desde 100 mil dólares por encima del precio de venta.
En el cercano condado de Prince George, Maryland, donde el valor de las viviendas es más bajo y la población es mayoritariamente negra, la actividad de refinanciación y suscripción de hipotecas llegó a 59 millones de dólares en el segundo trimestre.
Lisa Burnam, de Prince George, obtuvo un periodo de gracia de su crédito hipotecario en abril, cuando su esposo perdió el trabajo. El programa permite a propietarios de viviendas con préstamos respaldados por el gobierno que perdieron ingresos debido a la pandemia diferir pagos hasta por un año. Su cónyuge halló empleo en julio y reanudaron los pagos, pero se les bloqueó el acceso a la refinanciación.
El estigma del periodo de gracia es una carga extra, pues los estadounidenses negros como Burnam ya pagan 13 mil 464 dólares adicionales durante la vida de sus préstamos hipotecarios para cubrir tasas de interés altas aparejadas con puntajes de crédito bajos y el seguro hipotecario que se exige en el caso de pagos iniciales pequeños. Y pedir prestado para comprar es más difícil. Según un índice de la Mortgage Bankers Association o Asociación de Banqueros Hipotecarios, la disponibilidad de crédito hipotecario bajó en un 35 por ciento desde febrero, toda vez que los prestamistas aumentaron los requisitos de calificación crediticia y de préstamo a valor.
Burnam ahorraría 200 dólares al mes si el interés que pagara fuera a la tasa actual de menos del 3 por ciento, y no del 4.3 por ciento que ha pagado desde que compró su casa en 2018. Y ese ahorro le vendría bien ahora que su segundo hijo nacerá en diciembre. Ella y su esposo ahorran lo que pueden, el auto lo compraron al contado, y los tres meses de beneficio por desempleo del esposo se usaron para pagar un préstamo estudiantil y tarjetas de crédito.
Ninguno viene de familia acomodada, dice Burnam. Su esposo emigró de Etiopía cuando era niño; su padre creció en viviendas sociales en Nueva Jersey; su madre es hija de aparceros. “No tenemos un colchón financiero”, dice. “Cuando tienes ese colchón de dinero, se abre un mundo de posibilidades. Si mis hijos quieren perseguir meteoros porque eso los hace felices, deberían tener esa oportunidad”.
En Clayton, Georgia, una zona de clase trabajadora a la sombra del aeropuerto de Atlanta, la brecha se siente. El desempleo es del 11.2 por ciento, el segundo más alto del estado. La originación de nuevas hipotecas en ese condado llegó a 164 millones de dólares en el segundo trimestre, según Black Knight. Ochenta kilómetros al norte, las nuevas hipotecas en el próspero condado de Forsyth, mayoritariamente blanco, llegaron a mil 500 millones de dólares en el segundo trimestre, casi el doble del total del año pasado. La tasa de morosidad en Forsyth era de 5.7 por ciento al 30 de septiembre, mientras que en Clayton, predominantemente negro, la tasa era casi tres veces mayor.
Al comienzo de la pandemia Robin Kemp perdió su trabajo como reportera en el periódico comunitario Clayton News, y desde entonces ha pagado sus facturas y las de su pareja con su seguro de desempleo.
Una redactora de noticias en CNN de Atlanta a fines de los años ochenta y principios de los noventa, reconoce haber tomado malas decisiones que la llevaron a trabajos temporarios, incluso colaboró como conductora para Lyft. Ella ni siquiera ha intentado refinanciar su hipoteca, aunque le encantaría una tasa de interés más baja que su actual 6.75 por ciento.
Si refinanciara, calcula que podría ahorrarse más de 200 dólares al mes. “Entiendo que un banco me dirá que tengo este irregular historial de empleo”, advierte Kemp. “Pero cumplo, pago las facturas”.
Donald Snyder, quien se dedica a las ventas, adoptó otro enfoque. En julio puso su casa en venta en Nueva Jersey, y aceptó una oferta por 405 mil dólares. Snyder compró la casa de 167 metros cuadrados en 2005 por 400 mil dólares, y aguantó la crisis inmobiliaria, cuando su valor se desplomó a 300 mil.
Finalmente pudo venderla sin pérdidas este año, gracias a que la escasez de oferta y las bajas tasas de interés impulsaron las ventas. Después de vender, compró una casa de 220 mil dólares en Sicklerville, Filadelfia, más cerca de su madre y su equipo favorito de fútbol americano, los Eagles. La nueva casa es del mismo tamaño que la antigua, pero los pagos de la hipoteca se redujeron a la mitad, apunta.
Williams, el agente inmobiliario de Nueva Jersey, ve la misma historia desde otro ángulo. Incluso cuando sus clientes precalifican para una hipoteca, no concretan la compra. Las casas en venta atraen docenas de ofertas, desde 50 mil, 75 mil o hasta 100 mil dólares por encima del precio de venta, dice.
“Ni siquiera sé qué precio alcanza, porque para entonces ya me fui de allí, porque mis compradores no tienen forma de competir en esa puja”, señala. “Mucha gente simplemente se da por vencida, después de perder y perder y perder, sábado tras sábado tras sábado conduciendo el auto para ver viviendas, simplemente se da por vencida”.