LOS DISTRITOS Y LA VIVIENDA
Opción de modificar usos de suelo y establecer un plan para detonar la regeneración y el desarrollo de una zona, subutilizada o deteriorada
l país tiene un problema en materia de vivienda, producimos poco y cada vez menos, tenemos niveles similares de construcción nueva a los de hace una década. La razones son varias: las restricciones impuestas por el Infonavit para evitar financiar proyectos en zonas periféricas de las ciudades y que se eliminaron los subsidios a la construcción de vivienda popular. El resultado es que buena parte de la construcción nueva se concentra en la vivienda residencial y menos en la popular. Es por el incremento de los insumos importados, que el costo promedio de la vivienda ha aumentado. El problema es que la política correcta de limitar la expansión de las ciudades, no fue acompañada de otra exitosa para generar vivienda en los espacios interiores de las mismas.
Desarrollar vivienda nueva en las áreas centrales de las ciudades no sólo ayuda a mantener el suelo de conservación, también permite utilizar la infraestructura existente, reduce los problemas de movilidad y amplía las oportunidades laborales y educativas. También puede servir para ofrecer mejores servicios de seguridad a más personas a menor costo. El problema de hacerlo es la disponibilidad de predios, los derechos de propiedad y el financiamiento de la infraestructura adicional.
Las ciudades mexicanas, cuentan con espacios interiores para poder desarrollar vivienda. En varios casos eso se puede lograr con acciones relativamente sencillas para generar incentivos a la inversión en vivienda en zonas centrales. También los gobiernos pueden adquirir tierra para ese fin y luego venderla a los privados con proyectos acordados por ambas partes.
Otra solución, útil para espacios urbanos amplios, es desarrollar distritos. Esto es modificar usos de suelo y establecer un plan para detonar la regeneración y el desarrollo de una zona, subutilizada o deteriorada. Los ejemplos en el mundo son muchos, el más icónico es el Meatpacking District de Nueva York. Se establece un plan de desarrollo urbano para una zona, con la definición de las vocaciones, un programa de inversiones en infraestructura y las alternativas de financiamiento, proyectos “ancla” y de espacios públicos, así como una estrategia para que operen mecanismos de gobernanza para la toma de decisiones en el desarrollo del mega proyecto.
En el plan se deben establecer obligaciones para la vivienda que se genere, como la captura de agua de lluvia y el uso de otras ecotecnias, pero también la producción de vivienda asequible al trabajador, como la que financia el Infonavit, a fin de no sólo generar vivienda residencial de alto costo.
En la Ciudad de México tenemos dos proyectos de distrito pendientes, en los que ya existen planes parciales, pero no se ha gestionado su ejecución. Uno es el de Vallejo que busca detonar el desarrollo de la industria hacia alternativas con mayor componente tecnológico, en donde la vivienda, en las zonas limítrofes, sería un complemento, y el de Atlampa, en la que se sustituyen los usos industriales por los de vivienda y servicios. Dos grandes oportunidades para la ciudad.
EEl ejemplo más icónico es el Meatpacking District de Nueva York