El gran fiasco de limitar los alquileres
La propuesta de Podemos se estrella en Berlín: la oferta cae un 60% y el coste de arrendar se dispara
El balance del primer año de intervención pública en el mercado de la vivienda en Berlín, tal y como propone Podemos para España, no puede ser más demoledor: la oferta de pisos ha caído un 60%, ha frenado las inversiones y ha profundizado la brecha social al dispararse el precio de los arrendamientos.
El remedio ha sido peor que la enfermedad. Un año después de que Berlín limitara los precios del alquiler para garantizar el derecho a la vivienda y frenar la gentrificación de sus barrios, encontrar un piso o un apartamento en la capital alemana no sólo es más difícil, sino también más caro. El balance de este primer año de intervención pública en el mercado de la vivienda que han realizado institutos económicos y los portales inmobiliarios más importantes de Alemania, Immobilienscout24 e Immowelt, es demoledor. Ha generado más tensiones, ahondado la brecha social y frenado las inversiones. Y todo ello en un cierto clima de inseguridad jurídica.
La oferta de pisos en alquiler construidos antes de 2014, que son todos los afectados por la regulación, ha caído un 60% y no ha sido por los efectos de la pandemia como afirman los impulsores de la norma. Mientras que Berlín registraba esa contracción, la oferta de alquileres subía en otras ciudades como Múnich, Düsseldorf o Hamburgo.
Y a menos oferta, más demanda. Desde que la ley entró en vigor, la media de personas que competían por un piso ha pasado de 128 a 214. En distritos como Britz, las estadísticas hablan de 417 solicitantes por vivienda, mientras que en el otrora popular Kreuzberg, por cada vivienda en alquiler disponible hay 321 interesados. «Se ha creado una situación dramática. Hay una competencia brutal y la gente busca casa durante meses y meses. Quien haya tenido la suerte de que le redujeran el alquiler no se mueve y cuando no hay movilidad en el mercado crecen las tensiones», afirma Thomas Schorder, director gerente de Inmobilienscaut24.
«Se sabía que esto ocurría, pero hay políticos que sólo aspiran a imponer su doctrina aunque sea de manera engañosa. La respuesta de los propietarios a una medida populista y casi estalinista ha sido, como era de prever, sacar sus pisos del mercado de alquiler para ponerlos en venta o para uso propio», añade un portavoz de Immowelt.
Esos políticos pertenecen al Partido Socialdemócrata (SPD), Los Verdes y La Izquierda, formaciones integrantes del tripartido que gobierna Berlín desde 2016. Las presiones en el seno de la coalición, ejercida fundamentalmente el partido de la Izquierda, una refundación del Partido Comunista y proscritos del SPD, desembocó el 23 de febrero de 2020 en una ley que imponía techos al alquiler. Concretamente, establecía un precio por metro cuadrado en función del año de construcción, la zona y estado de la vivienda. La horquilla va de 5 euros por metro cuadrado en viviendas construidas antes de 1918 hasta 9,80 euros por metro en las edificadas entre 2003 y 2013.
La norma fue aclamada por miles de inquilinos, despertó el interés en otras muchas capitales europeas, y fue inmediatamente denunciada al Tribunal Constitucional por dos vías y argumentos diferentes. Los pronunciamientos del TC se esperan a mediados de año. Uno será sobre el recurso de anticonstitucional interpuesto
La media de personas que compiten por un mismo piso ha pasado de 128 a 214
por los partidos de la oposición en Berlín, la Unión Cristianodemócrata (CDU) y liberal FDP, según los cuales los Länder no tienen competencia para regular el alquiler ya que los tipos de arrendamiento están recogidos en el Código Civil y éste, razonan, es de ámbito y cumplimiento federal. La segunda denuncia fue elevada por propietarios que consideran violada su propiedad privada y vulnerado el derecho contractual, pilar en la economía de mercado.
La ley sobre alquileres berlinesa entró sin embargo en vigor y con un plazo a la vista de cinco años, aunque los inquilinos están avisados de que, en caso de que el TC la tumbe, deberán reembolsar a los propietarios el dinero que éstos se han visto obligados a reducir so pena de multas de hasta 2.000 euros. El tripartito de Berlín ya prepara un plan B en caso de derrota. Pasa por la expropiación, una amenaza que ha dejado indiferente a los grandes tenedores de vivienda, dispuestos a entablar una larga batalla legal en defensa de un derecho tan básico en las democracias liberales como el de la propiedad privada.
El experimento del tripartido ha enrarecido el mercado y, mientras el TC dilucida, van surgiendo campañas de recogida de firmas en favor de la expropiación, acompañadas de un listado de los edificios y viviendas vacías detectadas. Una de esas iniciativas es Deutsche Wohnen & Co expropiar y su mantra es la «socialización» de todos los apartamentos propiedad de empresas con una cartera de Berlín de más de 3.000 unidades. El Gobierno se ahorraría con ello la construcción de 226.000 apartamentos y entre ellos unos 110.000 de Deutsche Wohnen, uno de los mayores tenedores de la capital.
Y como se trata de Berlín y la experiencia o añoranza de lo que fue la Alemania comunista aún pesa, desde la filas del partido de La Izquierda (Die Linke) ya hay voces que proponen, paralelamente, la instauración de lo que se sigue haciendo en Cuba, la permuta. Que las personas que viven solas en una casa amplia, se cambien a otra pequeña para dar cabida a las familias con niños que necesitan espacio.
Los inquilinos saben que si el TC tumba la ley deberán devolver dinero al propietario
Pocos debates hay que despierten tantas emociones como el acceso a la vivienda. En el balance de la ley de alquileres de Berlín realizado por cuatro economistas del prestigioso Instituto de Investigación Económica (Ifo), entre ellos su presidente, Clemens Fuest, sólo hablan los números. La norma ha generado un mercado tijera y el ángulo que marcan las hojas se amplía poniendo aún más de manifiesto los problemas de fondo que no son otros que la falta de incentivos a los propietarios e inversores, por un lado, y la pobre o ninguna inversión pública en vivienda social. Berlín es buen ejemplo. Su población creció entre 2011 y 2019 un 10%, hasta los 3,7 millones de habitantes. El parque de viviendas el 5%, hasta los dos millones.
«Arrastramos un problema de oferta y demanda y la ley de alquileres no ha hecho sino agravarlo. Ahora es todo más barato, pero más escaso», afirma el inversor inmobiliario Jakob Moravia.
No son los únicos efectos de la ley de regulación de alquiler, que ha tocado de lleno a medio millón de viviendas o el 25% del parque. Las inversiones en mantenimiento y reformas se han desplomado. Sólo el consorcio sueco Akelius, uno de los grandes tenedores en Berlín ha dejado de invertir 500 millones de euros, según su director gerente.
Y además, la medida presuntamente social ha resultado ser antisocial. Quienes más se han beneficiado de la regulación han sido los inquilinos de los pisos señoriales de los barrios de clase media alta. Vivir, para este grupo de población, integrada por profesionales liberales y personas con altos ingresos, es ahora hasta un 30% más barato.