NI LOS SISMOS ABARATAN LA VIVIENDA EN LA CIUDAD
Para Leonardo González, analista de Propiedades.com, algunas de las colonias de la CdMX que han padecido por los temblores, tienen un área de oportunidad importante en función de adoptar tecnologías antisísmicas y lograr una red más eficiente
En las zonas más afectadas por temblores de la Ciudad de México los inmuebles tienden a deprimir sus precios, sin embargo, en colonias como Del Valle, Roma, Narvarte, Condesa y Escandón, no sucede así debido a la alta demanda que tienen, además de que pueden ser un polo inmobiliario si se desarrollan tecnologías antisísmicas.
Así lo consideró Leonardo González, analista de Propiedades.com, quien manifestó que hay una posibilidad de crecimiento en las zonas colindantes con otros estados del país.
¿Cuáles serían las zonas de la ciudad donde sí se puede edificar sin problema?
Hay colonias que tienen un alto potencial que permite pasar de ser zonas emergentes a zonas consolidadas, como por ejemplo el corredor Roma-Condesa que vincula a Escandón y Tacubaya o bien el corredor Del Valle-Narvarte, o bien Nápoles podrían ser nodos que podrían tener una consolidación en términos generales
¿A pesar de que esas zonas han sido afectadas por los sismos?
Sí, efectivamente son zonas que han sido afectadas por los sismos. Pero tienen un tienen un área de oportunidad importante en función de adoptar tecnologías antisísmicas y lograr una red más eficiente.
El ritmo de edificación de la ciudad debería responder a las necesidades de crear una mezcla inmobiliaria óptima. El desarrollo inmobiliario puede ser utilizado también como una herramienta de reactivación. Hay zonas en la ciudad de México que podrían tener un altísimo potencial como las zonas de conurbación con los estados con los que colinda la ciudad, zonas que están en los perímetros y en las fronteras que se están conurbando con bajo grado de planificación podrían ser zonas con alto potencial.
Abrir un segundo anillo concéntrico a la ciudad central que permita crear nuevas inversiones en local, oficinas, industrial y lograr una mezcla más equilibrada con vivienda, podría ser un área de oportunidad muy grade. Por ejemplo, si tu vivieras en Benito Juárez, Cuauhtémoc, Miguel Hidalgo, Álvaro Obregón, Coyoacán, que digamos son las alcaldías centrales. Si te imaginas un círculo concéntrico en un radio hacia las alcaldías centrales puedes ver cuál es la siguiente fase de expansión económica urbana de la ciudad, esto nos permite ver nuevas zonas de oportunidad.
Hay zonas como por ejemplo como Iztapalapa que necesitaban rutas de transporte, dado que Iztapalapa es una alcaldía de vivienda, donde se reside, es un nodo hacia el resto de la ciudad, pero ocupa una gran parte de la población, entonces vincular productivamente a Iztapalapa podría ser otro modo de oportunidad.
¿En las zonas afectadas por temblores los precios de los inmuebles se llegan a afectar?
Sí, se llegan a afectar a la baja, sobre todo porque después de las experiencias sísmicas de esta ciudad como los temblores de 1985 y de 2017 y al ser una zona altamente sísmica El Atlas de Riesgo por riesgo sísmico de la Ciudad de México tiende a deprimir los precios y los valores de apreciación. Es decir, en las zonas sísmicas existen menores expectativas de plusvalía en función de vivir en una zona de riesgo. Esto contiene el crecimiento de los precios, sobre todo en aquellos usuarios y en aquellos prospectos que, aunque vivan en una zona cuando evalúan los riesgos que implica vivir en una zona sísmica podrían optar en vivir en otro lugar o en otra plaza o también como un polo de atracción.
Durante mucho tiempo no se permitieron construcciones en la ciudad, pero ahora sí se pueden construir en Paseo de la Reforma. ¿Cuál es la atracción en invertir en un edificio de este tipo en la ciudad?
Estos inmuebles responden a una demanda potencial a la densidad de la zona y también a la necesidad de impulsar centros de empleos. En realidad los rascacielos de Paseo de la Reforma, considerando el corredor que va de Circuito Interior a Insurgentes, sobre todo, digamos que hasta la Alameda en la zona centro, es una zona donde los rascacielos de usos mixtos es una figura que se ha venido impulsando por ser una medida que permite la confluencia de vivienda, oficinas, comercios y hasta de industrias han sido muy exitoso en función de plantear una respuesta a los problemas de congestión y aglomeración que tiene la ciudad, adicionalmente los rascacielos de la ciudad están regulados de acuerdo al uso de suelo de los inmuebles.
En realidad, a partir de esta figura de polígono de actuación urbana, es posible edificar rascacielos en función de la especificación de cada predio. El corredor Reforma, en realidad sí responde a estos criterios en función de tener una demanda que absorbe este corredor. Existe una presión inmobiliaria tal que permite el desarrollo de estos inmuebles y permite la estabilidad de estas inversiones también a largo plazo.
¿Me imagino que han de tener lineamientos específicos por esta cuestión de que tenemos un suelo sísmico?
Sí, la cuestión del suelo sísmico está regulado en el atlas de Riesgo. Más que regulado, está identificado en el Atlas de Riesgo. Entonces aquí responde a la adopción de técnicas, de desarrollo y de edificación que incorporan tecnologías antisísmicas, como muelles hidráulicos. Yo no soy ingeniero, pero se adaptan tecnologías que permiten el desarrollo de excavaciones donde los muelles hidráulicos permiten edificar el inmueble de tal manera que sea considerado un rascacielos y así cumplir los criterios de protección civil y de seguridad que demanda los usuarios de estos.
Sobre cuestiones burocráticas el Gobierno local dijo que agilizará los trámites para construir, ¿cómo es este proceso, son muy tardados?
LEONARDO GONZÁLEZ ANALISTA DE PROPIEDADES.COM
“El ritmo de edificación de la ciudad debería responder a las necesidades de crear una mezcla inmobiliaria óptima. El desarrollo inmobiliario puede ser utilizado también como una herramienta de reactivación”
El tiempo promedio para desarrollar va de tres a cuatro años, desde la toma de decisión hasta llaves en mano, es un proceso que está estandarizado en un periodo que puede llevar hasta 48 meses. En tiempos normales. Si no hubiera pandemia, si no hubiera suspensión de obras, clausuras o suspensión del proyecto por algún motivo, el tiempo estándar promedio es de cuatro años y además la tramitología de los proyectos es muy intensiva en supervisión y en permisos.
Digamos que es una cadena burocrática compleja porque se tienen que obtener ciertos documentos, como la certificación libre de gravamen, el uso de suelo, los contratos de compraventa, la autorización por parte de las alcaldías o municipios, además de los trámites de ejecución de obra, los trámites con las instituciones de financiamiento.
Por eso es importante esta declaración que comentas con respecto a acelerar los procesos en función de que existe una demanda no satisfecha en el mercado inmobiliario de esta ciudad, en particular en vivienda y en usos mixtos. Digamos que en la medida de la demanda que se requiere no sea ofertada y no se edifique, pues en general los problemas urbanos tienden a acrecentarse, por eso desde el punto de vista burocrático está el interés por parte de las autoridades, por parte de los desarrolladores y por parte de los residentes el ejecutar estos proyectos en un menor tiempo posible.