Obras en duda Defienden a “megaproyectos”
Los complejos de uso mixto generan empleos y mejoran la seguridad local, afirma el asesor inmobiliario Luis Méndez Trillo
En la Ciudad de México, el futuro de un proyecto inmobiliario lo determina el terreno y las limitantes legales. Asuntos como la zonificación y las condiciones del predio en cuanto a su escala, forma y tipo del subsuelo, influyen en las expectativas de las ganancias que en pocos años pueden sumar millones de dólares. Pero también existe el factor político, que preocupa a la industria con motivo del cambio de gobierno.
Coldwell Banker Commercial (CBC) es una de las firmas que representan a los principales fideicomisos de inversión que cotizan en bolsa como Fibra Danhos, Fibra Uno y Fibra Plus, aparte de consorcios como Grupo Sordo Madaleno, ZKC y Visa Valores. Su presidente en México, Luis Guillermo Méndez Trillo, es un asesor y consultor especializado con más de 27 años de experiencia en el sector.
Actualmente su apuesta está en el mercado de oficinas y en los planes de uso mixto, como The Point Santa Fe, mediante el concepto de oficinas, comercios, viviendas en venta y en renta en un mismo lugar, además de la Torre Chapultepec Uno, que será el segundo edificio más alto de la CDMX, y de Reforma Colón.
El equipo de Coldwell Banker es consciente de que la actividad de construcción se ha vuelto excesiva, con 1.8 millones de metros cuadrados en obras y 993 mil en proyecto, aparte de que en los próximos tres años la capital enfrentaría una sobreoferta de espacios, en especial de oficinas, principalmente en los corredores de Insurgentes y del norte de la urbe, cuando el primero tiene una tasa de desocupación de 7% y el segundo de 49.9%.
En 2017 el inventario de oficinas alcanzó 6.3 millones de metros cuadrados con cerca de 369 edificios, de los cuales 14.9% está disponible. Aunado a esto, la construcción de 23 edificios más en el corredor Insurgentes sumará 592 mil metros cuadrados y lo afianzará como el de mayor actividad del país.
La empresa considera que Polanco es el corredor con más transformación de propiedades en poco tiempo con los ejemplos del proyecto de uso mixto Distrito Polanco, con 42 mil metros cuadrados de área rentable, y de Neuchatel de Mira Companies, que también ofrecerá residencia, centro comercial y oficinas.
Muchos de los nuevos desarrollos son de uso mixto y se han convertido en una buena inversión para el sector. “Son muy convenientes a nivel de inversión y también para diversificar el riesgo y el impacto. Para los vecinos es muy positivo, porque cuando se hacen estas inversiones multimillonarias se provoca un efecto positivo en aras de la generación de empleos y esto detona más y mejores inversiones colindantes que se traducen en beneficios, no sólo del pago de impuestos, sino también de seguridad en la zona”, dijo Méndez Trillo.
“Hemos constatado que una vez que llegan estos megaproyectos a las zonas se mejora eventualmente, no es inmediato, pero poco a poco se va mejorando consistentemente la plusvalía de los inmuebles colindantes y la seguridad”, recalcó en entrevista.
Tan sólo en Reforma se esperan grandes desarrollos de uso mixto. La antigua “esquina de la información” será el complejo Reforma 10 y a pocos metros se ubicará Reforma Colón. Además, en Chapultepec 531 se construirá Cetram Chapultepec.
En 2017 se incorporaron cuatro desarrollos a Santa Fe: The Point, Park Plaza III, Sendero Santa Fe y las tres torres de Downtown Santa Fe, por lo que se registró un crecimiento de 9.4% en la zona. Se construyen seis edificios más, que añadirán 148 mil metros cuadrados. Méndez Trillo lo explica como un ciclo. “Vienen oleadas en las que se construye mucho y luego se absorbe y hay que volver a construir. Hemos visto en los últimos 25 años que estos ciclos van y vienen y no hay nada de qué asustarse, simplemente se van ajustando los mercados; los precios suben un poco, bajan un poco y se van ocupando los espacios y naturalmente los edificios clase B y C se desocupan y toman su lugar los de nueva generación”. Enfatizó asimismo la preocupación del gremio por las políticas que puedan adoptar el próximo presidente de la República, Andrés Manuel López Obrador, y la jefa del Gobierno capitalino electa, Claudia Sheinbaum.
“Estamos muy preocupados por los anuncios que tanto el futuro Gobierno local como el federal han dado sobre la limitación de ciertas leyes o de ciertas autorizaciones para la construcción de los ‘megaproyectos’, porque muchas familias dependemos de estos desarrollos. Sí a favor de que se cumplan las leyes y sí a favor de que se castigue con severidad a quienes en el pasado no han actuado con base en las prácticas legales, pero no a detener el desarrollo inmobiliario”, expresó.
“Sobre lo que se conoce de la propuesta de las nuevas autoridades, no hay referencia a una unificación de las leyes”, sostiene Emilio Pradilla Cobos, doctor en urbanismo y experto de la UAM-Xochimilco. “Sería arriesgado hacer una evaluación, pero me temo que el proceso siga, porque de hecho fue iniciado con el gobierno de López Obrador, es difícil prever que vaya en otro sentido”, agrega.
La Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (Seduvi) capitalina refiere que la situación “no es resultado únicamente de la implementación de las políticas y de los instrumentos de planeación vigentes, los cuales dada su fecha de emisión y la realidad demográfica, social y económica están desfasados temporalmente y requieren ser actualizados; de ahí la propuesta que se realizó en algún momento del Programa General de Desarrollo Urbano”.
Efectos colaterales
En consecuencia, “el desarrollo de ciertas zonas sobre otras se debe en parte a políticas en las que en algún momento se permitió la existencia de zonas con mayores servicios y mejor ubicación que limitaban la construcción en las delegaciones del tercer contorno. Entre algunos de los efectos colaterales del crecimiento desmedido se puede mencionar la demanda de servicios básicos como agua potable, drenaje, equipamiento de salud, educativo y de recreación”, respondió la dependencia a un cuestionario enviado por EL UNIVERSAL.
El temor es que se repitan las condiciones que propiciaron una crisis. “Tal vez llegue un momento como el de la vivienda de interés social entre 2010 y 2013, cuando las inmobiliarias enfrentaron la sobreoferta, recordemos que hubo cerca de 5 millones de casas desocupadas en el país y que ahí siguen; tuvo el Estado, con nuestros impuestos, que salvar a estas empresas”, dijo Pradilla Cobos.
“Sí a favor de que se cumplan las leyes y sí a favor de que se castigue con severidad a quienes en el pasado no han actuado con base en las prácticas legales”
LUIS GUILLERMO MÉNDEZ TRILLO
Presidente de CBC México
“Entre algunos de los efectos del crecimiento desmedido se puede mencionar la demanda de servicios básicos como agua potable, drenaje, equipamiento de salud, educativo y de recreación”
SEDUVI
Respuesta a cuestionario de EL UNIVERSAL.