VIVIR EN EL CENTRO
Primer cuadro. ejemplo. En esta época sí se dio impulso tanto a la parte de infraestructura y equipamiento, como a la parte inmobiliaria. Estamos hablando de los años 2008 a 2012; la reordenación de la calle de Madero detonó el desarrollo económico, incluyendo al sector inmobiliario.
“Los locales comerciales, son especies raras y muy caras. Especialmente en el cuadro de la primera rehabilitación del Centro Histórico. Allí, el precio por metro cuadrado de renta puede oscilar entre 400 y 20 mil pesos. Es decir, son cifras muy disparatadas en el ámbito inmobiliario, porque no se comportan con las mismas reglas del mercado general. Este tipo de inmuebles tiene vida propia. Si está en un edificio con valor histórico, si tiene una calidad especial de ubicación o de tamaño, por ejemplo, se vuelve producto de lujo”, asegura Kuri Pheres.
Uno de los aspectos más relevantes del tema es el desequilibrio entre lo alcanzado en el impulso del sector comercial y el correspondiente al uso habitacional. “En materia de vivienda, el Centro Histórico no ha tenido el mismo desarrollo. Se han empezado a desarrollar, más bien, colonias aledañas que normalmente habían estado rezagadas, como es la colonia Doctores. Aquí encontramos que el metro cuadrado tiene un rango promedio de entre 34 y 40 mil pesos en venta.
“Del otro lado está la colonia Guerrero, que tiene un desarrollo inmobiliario importante, con precios muy similares. Eran colonias muy deprimidas, con rentas muy bajas, con edificios muy viejos, con asuntos por resolver, como la falta de infraestructura y la inseguridad. Sin embargo, esta situación comienza a revertirse”, dice.
EN LOS ALREDEDORES
El oriente del centro de la ciudad, según Kuri Pheres, sigue deprimido, aunque la excepción es la colonia Algarín, que ha tenido un repunte. “Hay muchos desarrollos inmobiliarios nuevos y ahí se está vendiendo en alrededor de 35 mil pesos por metro cuadrado. Es una buena zona para invertir. Tiene buena plusvalía”, dice.
En suma, el presidente de la AMPI considera que ha sido positivo el esfuerzo por revitalizar el Centro y subraya que se debería profundizar en esa línea de trabajo por las ventajas urbanísticas y sociológicas que desencadena: “Todo esto genera más orden. Los valores urbanos funcionan bajo un sistema de vasos comunicantes. Se genera, entonces, un círculo virtuoso. Los desarrollos inmobiliarios han provocado la mejoría de esas zonas en materia de limpieza, seguridad, servicios urbanos en general. Con capital privado, se ha mejorado en pasos a desnivel, alumbrado, jardines, señalización, etcétera, que han beneficiado notablemente la calidad de vida”.
BALANCE POSITIVO
David Alexander Hoffs Shimanovich, director corporativo de Estrategia para Sidehouse, consultora en el desarrollo y administración de desarrollos inmobiliarios, también hace un balance de la rehabilitación del Centro Histórico en los últimos años. “En principio, ha sido muy positivo que se hagan esfuerzos de revitalización, en el sentido de que proveen de opciones de actividad económica y de vivienda en ubicaciones centrales, a contracorriente de la tendencia a expandir la ciudad. En la medida que el centro de la ciudad es más atractivo, es más seguro, cuenta con una mejor infraestructura y posee un mejor aspecto, hace que se vuelva a querer vivir ahí y se reduzca el tiempo de traslado de la población, lo que genera beneficios económicos, de eficiencia y demás.
“No necesariamente tenemos hoy un Centro totalmente exitoso. Se han revitalizado algunas zonas, pero las que no se han tocado, siguen muy decaídas. Es decir, funciona bien Alameda, Madero, el primer cuadro en general; pero ya hacia el oriente y al norte del centro, las cuadras siguen siendo inseguras, con poco desarrollo inmobiliario y no resultan atractivas para ir a vivir allí”.
Asegura que, uniendo voluntades, el experimento de revigorizacion se puede ampliar, ya que existen condiciones adecuadas para ello. “Un dato interesante es que la alcadía de Cuauhtémoc es una de las que tiene un superávit de infraestructura. A través de los años, por distintas razones, la gente abandonó la zona y se fue a vivir a áreas más lejanas, lo que ha generado una infraestructura de drenaje, abastecimiento de gas y alumbrado público que está subutilizada. El centro sí tiene capacidad para albergar a más población y eso habría que aprovecharlo.
“El desarrollo inmobiliario céntrico se ha dado principalmente en colonias donde se ha podido orientar hacia una vivienda más residencial y no necesariamente media o media social. Colonias que han tenido muchos beneficios inmobiliarios como la Roma, la Condesa, San Rafael, han sido las que más han crecido en lo que va del siglo. Pero también hay otras que han comenzado a desarrollarse y que tienen mucho potencial, como la Guerrero y la Morelos, colonias muy importantes en la historia de la ciudad, y que sí han tenido desarrollo inmobiliario, pero a cuentagotas. Hay otras que no lo han tenido, básicamente por un tema de inseguridad”.
El desarrollo habitacional en el Centro Histórico ha sido mucho menor y mucho más irregular que el comercial. Éste ha beneficiado más bien a colonias aledañas que, hasta hace poco, eran zonas deprimidas e inseguras
“Cruzando el Circuito interior, hacia el poniente de la ciudad, tenemos zonas que empiezan a tener un desarrollo inmobiliario interesante. Antes de llegar a la colonia Industrial Vallejo, tenemos desarrollos gigantes en Tlatilco, en colonia Del Gas, Camarones, y otros. Por ejemplo, en Avenida Jardín, en la alcaldía de Azcapotzalco, hay cuatro desarrollos muy grandes de cientos de departamentos nuevos, con precios que oscilan entre 30 y 40 mil pesos por metro cuadrado. Son zonas que han tenido una reconversión interesante” —Alejandro Kuri Pheres, presidente de la AMPI
Hoffs Shimanovich señala los beneficios de revigorizar áreas largamente olvidadas: “En este tipo de colonias, que orbitan en torno a la zona centro, la plusvalía es extraordinaria. La San Rafael y Santa María la Ribera tienen una de las más altas porque justo donde el desarrollo inmobiliario regenera la zona y vierte recursos, se da un brinco grande y rápido”, dice.
Se nota en poco tiempo la diferencia entre el antes y el después, y las curvas de plusvalía se generan con gran aceleración. Esto mismo se podría generar en todas las colonias del centro, si se desarrollaran con la misma velocidad. “Lo que hace falta es clarificar los mecanismos entre autoridad, sociedad civil e industria privada. Hay varios desarrolladores que han hecho esfuerzos para trabajar con los vecinos y con la autoridad, y han sido muy exitosos.
“Por ejemplo, Quiero casa tiene un desarrollo en la calle de Jesús Carranza, ya en la zona de Tepito. A pesar de que, por inercia se clasifica como una zona conflictiva, lo que ahí se observó es que la población fue muy abierta y lo que se hizo fue preguntar a los vecinos cuáles eran sus necesidades y, tras dialogar con ellos, encontraron que una de las mayores necesidades era rehabilitar un parque; también se regularizó a comerciantes que trabajaban ahí. Los vecinos quedaron muy contentos al ver que tenían una zona más segura e inquilinos que los vienen a enriquecer”.
En resumen, aunque el desarrollo del Centro Histórico ha sido lento e irregular, su regeneración es una tendencia que definitivamente va a hacia arriba, por lo cual quizá sea un buen momento para adquirir un bien inmueble en la zona, ya sea para habitar o como inversión.
Algunos de los nuevos desarrollos enfatizan una moderna y atractiva estética.