MEJORA A MEDIAS

Las Fibras nacieron para ser vehículos transparentes dentro del sector inmobiliario y aunque en el último año mejoraron en el ranking, les falta mucho camino por recorrer.

EEn 2011 nacieron los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras), bajo la promesa de ser vehículos transparentes en el sector inmobiliario. En siete años, 15 Fibras han levantado cerca de 164,000 millones de pesos en capital en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) para adquirir inmuebles en arrendamiento, como oficinas, naves industriales, centros comerciales, escuelas y, ahora, incluso vivienda en renta. Al inicio, la transparencia de estos vehículos residía, únicamente en la distribución de las utilidades generadas, pero no en sus prácticas corporativas. Las primeras Fibras no administraban ellas mismas sus inmuebles, sino terceros de los cuales se sabía poco. Luego, el sector comenzó a crecer y se listaron cada vez más Fibras de menor tamaño que, para hacer más eficiente su operación y dar mejores rendimientos a inversionistas, decidieron asumir los costos de la administración de sus inmuebles y llevar una gestión interna de sus portafolios. La idea era tener Fibras bajo el modelo con el que operan ahora en Estados Unidos, pero con código postal mexicano, dice Jorge Ávalos, director general de Fibra Mty, la primera en nacer con una administración totalmente interna. “Esto permite tener un gobierno corporativo con alineación de incentivos, en que los directivos no cobramos comisiones, por ejemplo, y permite a los inversionistas tener una mejor rentabilidad”, comenta. Este nuevo enfoque ha derivado en la creación de comités técnicos, de auditoría y de prácticas corporativas, conformados por miembros independientes, explica Pablo Enrique Duarte de León, subdirector de Análisis de Grupo Financiero Actinver. Y esto ha obligado a algunas grandes Fibras a implantar estas prácticas y mejorar su gobierno corporativo. Pero aún tienen mucho camino por recorrer: en el IC500, y entre las cinco Fibras que forman parte de las 500 empresas más grandes de México –Fibra Danhos, Terrafina, Fibra Uno, Fibra Prologis y Fibra Macquarie–, la mejor posicionada es esta última, pero apenas aparece en el lugar 246 del ranking. Esto deberá cambiar, afirma Ávalos. “La transparencia es algo que los inversionistas premian mucho más ahora. Como todo, había prácticas no tan buenas que fuimos evitando, y estamos en un momento de evolución en que se adoptan las mejores prácticas”. De acuerdo con José Luis Cano, director de Corporativos de HR Ratings, tener una administración interna no es sinónimo automáticamente de transparencia. Este experto considera que la revelación de información es inconsistente en el sector, ya que la información reportada en términos de rentabilidad entre una Fibra y otra es muy distinta, por ejemplo, con las tasas de capitalización a las que se adquieren propiedades, lo que genera confusión. “Para inversionistas y analistas, determinar el valor neto que pudiera generar cada una de estas inversiones se vuelve todo un reto, si no sabemos bien qué variables se están incorporando en esas tasas de retorno, y hay Fibras que ni siquiera las anuncian o que sólo dan información sobre el monto total de inversión”, enfatiza.