El apetito de los fondos de capital privado por inmuebles.

Los bienes raíces captan buena parte de sus inversiones, pero en ese gran mercado tienen a sus favoritos.

Si la intención es atraer recursos frescos de un fondo de capital privado, la hotelería para vacacionar se vislumbra como uno de los negocios que más despertará su interés en 2019. Su atractivo radica en que, en estos momentos, la oferta no crece a la par que la demanda, dice Raúl Gallegos, consejero de la Asociación Mexicana de Capital Privado (Amexcap). Los lugares para vacacionar representan 40% del inventario hotelero, pero concentran 65% de la inversión de los fondos en hotelería, según el organismo. Esa relación entre oferta y demanda se observa en los corredores turísticos Cancún/riviera Maya y Los Cabos, pues mientras los visitantes internacionales,

aumentaron en 2017, 8.7 y 16.7%, respectivamente, su oferta de cuartos creció 3.7 y 15%, según el ‘Hotel Destinations Report’, de JLL México. El mercado inmobiliario es uno de los más apetitosos, acapara 15.3% de la cartera de inversión de los más de 130 fondos de capital afiliados a la Amexcap. Este esquema de financiamiento, que ha crecido a un promedio anual de 15% la última década, encuentra en los bienes raíces la posibilidad de diversificar su portafolio entre productos innovadores, como la vivienda en renta o centros comerciales con espacios de coworking, y otros más tradicionales, como las naves industriales. No obstante el potencial para atraer a los fondos, las empresas deben ser muy cautelosas en sus proyecciones. “Se tiene que cuidar la calidad del producto, su arquitectura, diseño, servicio, amenidades, y que el inmueble cumpla con los estándares”, asegura Gallegos, también director de Fondos de Inversión de Credit Suisse.

COMERCIAL, SIEMPRE LLAMA

Los desarrolladores inmobiliarios están apostando por centros comerciales, principalmente, de tipo comunitario. Son espacios de 2,800 a 37,000 m2, orientados a niveles de ingresos medio-alto, y cuyo fin es acercar a los consumidores los giros comerciales que faltan en la zona. El segmento atrae a los fondos de inversión porque ofrece retornos atractivos aunque tardan de tres a cinco años en darse, precisa el directivo de Credit Suisse. Otra opción que voltean a ver dentro del sector comercial son los usos mixtos, considerados por la consultora Tinsa México, el futuro de los centros comerciales. A nivel nacional, el comercial representa 10% de los proyectos en desarrollo, pero en plazas como Querétaro y León ya es el 100%, según el estudio ‘La importancia de los usos mixtos en los centros comerciales’, elaborado por Tinsa. En este nicho, están los espacios de coworking y tiendas ancla, como gimnasios y farmacias.

FIEL A LA VIVIENDA

El mercado de la vivienda lleva años atrayendo los recursos de los fondos de capital. Dentro de éste, un nuevo producto llama su atención, la vivienda para renta, un negocio que los desarrolladores pretenden profesionalizar e incorporar a la economía formal. Fondos como Greystar, Hasta Capital y Compass Group apuestan ya por este sector, valuado en 100,000 millones de pesos. La vivienda en venta sigue atrayendo la atención de los fondos, impulsado por factores externos como una mayor disponibilidad de créditos hipotecarios y una mejor capacidad de compra de los consumidores.

UN NICHO ESTABLE

Entre los productos inmobiliarios tradicionales con gran aceptación por parte de los inversionistas destacan las naves industriales, un activo de largo plazo y con retornos bajos pero estables. “Los principales desarrolladores siguen construyendo naves especulativas que se rentan, impulsadas, sobre todo, por el área de distribución y logística”, detalla el ejecutivo. Prueba de ello es la baja tasa de disponibilidad de estos activos. Al cierre del segundo trimestre de 2018, esta tasa fue de 2.4% en la Ciudad de México, 5.9% en Monterrey y 6.1% en Guadalajara, según cifras de CBRE México. En el área manufacturera, la renegociación del TLCAN frenó algunos proyectos y aún es pronto para determinar el impacto del nuevo acuerdo trilateral. La tarjeta amarilla en captación de inversión privada es para las oficinas corporativas. Es difícil que los fondos decidan invertir, pues hay sobreoferta en el mercado. “La tasa de desocupación está por encima del 20% y todavía hay espacio por construir”, dice el experto. Los fondos suelen apostar por los trophy assets, rentables por su ubicación, su entorno y su calidad.