UNA VÍA PARA INVERTIR ‘EN LADRILLOS’
Los nuevos esquemas de financiamiento en los que existe una distribución de riesgos financieros, se han vuelto la principal tendencia inmobiliaria.
Invertir en inmuebles o predios para después vender o rentar propiedades es una práctica que ha evolucionado. Bajo la manera tradicional, un operador conseguía dinero, generalmente, a través de un crédito puente, para construir en un predio y después recuperaba la inversión al fragmentar los terrenos en unidades más pequeñas, como departamentos u oficinas, y venderlas. Actualmente, hay opciones para gestionar el patrimonio, con retornos y riesgos diversos. Uno de ellos son las Fibras. José Carlos Alemán, CEO de SIILA México, firma tecnológica que ofrece información estadística para la toma de decisiones en el sector inmobiliario, destaca que los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces, presentes en México desde 2011, permiten distribuir los riesgos e incorporar a inversionistas institucionales, como bancos, instituciones financieras y Afores. Estos instrumentos ‘parten’ el valor de los inmuebles: “Tú puedes comprar un pedacito de la Torre Danhos, por ejemplo, o algún otro desarrollo, que además cotiza en la bolsa”. Bajo este esquema, empresas e instituciones financieras manejan una gran cantidad de propiedades de muy diversa índole, y las capitalizan para sus inversionistas a través del flujo de renta.
ENTORNO COMPLICADO
El sector inmobiliario, como la mayoría, ha sufrido los estragos de la pandemia. Alejandro Delgado, director de Operaciones de SIILA México, agrega que el segundo trimestre del 2020 fue muy complicado desde el punto de vista de los ingresos; sin embargo, a partir del tercer trimestre se ha tenido cierta recuperación.
“El sector industrial ha sido muy resiliente ante la pandemia, en parte, por el aumento del comercio electrónico, que motivó la necesidad de naves industriales y de espacio de almacenamiento”, señala. En contraste, el rubro hotelero tuvo los ingresos más bajos, y en las oficinas, el futuro es todavía muy incierto: “Las compañías siguen considerando recortar espacios ante el home office, pero aún no saben cómo tratarlo”. Alemán y Delgado coinciden en que en cuanto el mercado comience a recuperarse, las inversiones recobrarán su dinamismo, ya sea como inversionista individual o institucional. Las Fibras funcionan a una mayor escala y solo se puede acceder a ellas a través de fondos de inversión o de Afores. Para invertir de forma directa está el crowdfunding, plataformas digitales que fondean desarrollos y a las cuales cualquiera puede acceder, incluso, con poco presupuesto.
LAS ALTERNATIVAS
Ejemplos de plataformas de crowdfunding son Briq.com y M2crowd para hotelería y vivienda en vertical, y 100 Ladrillos, para comercial, activos que se pueden capitalizar por renta como industrial, centros comerciales y oficinas. Está también GBM Broker, que permite destinar montos pequeños a grandes fondos inmobiliarios. Con este esquema, una propiedad puede llegar a tener varios dueños, que están protegidos por la nueva Ley Fintech y que están representados bajo mandato por la plataforma. Los montos mínimos varían de proyecto a proyecto, pero, en general, el piso de inversión es de 1,000
CUANDO EL MERCADO SE RECUPERE, LAS INVERSIONES INDIVIDUALES O INSTITUCIONALES TAMBIÉN LO HARÁN.
pesos, aunque se pueden encontrar oportunidades incluso de 500 pesos. Alberto Padilla, director de Briq.mx, explica que a partir del crowdfunding es posible invertir en deuda: prestar dinero a quienes están desarrollando proyectos inmobiliarios y recibir, al término del plazo, el monto de lo invertido más intereses, como sucede en otro tipo de instrumentos financieros. También puedes participar en la compra de un inmueble, junto con otros inversionistas y apostar a la plusvalía y las rentas correspondientes, en proporción a la propiedad que adquiriste. La nueva Ley Fintech llama a esto ‘copropiedad’. El primero permite a los desarrolladores tener recursos para terminar la obra y después, suficientes ventas como para pagar el crédito. En la copropiedad se depende de que el inmueble genere ganancias a partir de las rentas.
El proceso para invertir bajo cualquiera de los dos es sencillo, aunque lo primordial es informarse. “Por lo menos habría que leer los proyectos disponibles; cosa que puedes hacer en cinco minutos”, explica Padilla.
Según el directivo, algo que caracteriza a este esquema es la transparencia, pues “los contratos, el director de obra, los permisos, toda es información pública”. Otra de las ventajas del crowdfunding es el balance entre riesgo y rendimiento. Como sucede en general con los bienes raíces, los rendimientos son atractivos y los riesgos están acotados. El rango de retorno es de entre 12 y 20% anual, explica. La pandemia ha provocado que el crowdfunding crezca de manera muy acelerada. Tan solo Briq aumentó más de 100% su fondeo durante 2020, de 100 millones de pesos a más de 200 mdp, con un aumento de 239% en términos de inversionistas. En los tres primeros meses de 2021, el monto ya igualó el fondeo de todo 2019: 97 mdp.