MERCADO INMOBILIARIO SANO
Mercado inmobiliario de Juárez, uno de los más grandes del país, goza de buena salud a pesar del complicado entorno económico BIENES RAÍCES INDUSTRIALES
Bienes raíces industriales en la ciudad están en pleno desarrollo con un nivel de ocupación óptimo
Con una desocupación de apenas 6.82 por ciento al cierre del 2016, la más baja desde 2008, el mercado inmobiliario industrial juarense es uno de los más sanos del país.
Eduardo Cinco Cetina, especialista en la materia y corredor inmobiliario de la firma Citius Capital, adherida a Corfac International, indica que en Ciudad Juárez existen 516 naves que suman un total de entre 60 y 63 millones de pies cuadrados construidos.
De ello, sólo 4.1 millones están disponibles, que corresponden a unas 42 naves, algunas de ellas tan viejas que ya no son fácilmente absorbidas por el mercado y que tendrán que encontrar un uso secundario.
El especialista indica que a pesar del complicado entorno internacional, el 2016 este es uno de los mejores años para Juárez en bienes raíces industriales desde la crisis del 2008 y que esperan que a partir del tercer cuarto de este 2017 la expansión se acelere.
Del total de las 516 naves industriales de Juárez, 100 son clase “A”, es decir nuevas; 284 son “B” de segundo uso, y 132 “C”, más viejas, y carecen de alguunas características que los inversionistas buscan para las nuevas operaciones.
El especialista agrega que aparte de que el mercado de Juárez es muy saludable, se encuentra ente los mayores del país.
DE LOS MÁS GRANDES
El mayor mercado del país es la Ciudad de México con 92.3 millones de pies cuadrados, con cerca de 720 edificios.
Le sigue Monterrey con 89.09 millones de pies cuadrados en 703 edificios. El 9.1 por ciento del espacio industrial de la ciudad regia está disponible a mercado.
Luego está Juárez con entre 60 y 63 millones de pies cuadrados de sus 516 naves, y Tijuana con 61.3 millones con aproximadamente 600 edificios y Guadalajara 47.5 Millones con aproximadamente 400 edificios. Querétaro posee 50.4 millones de pies cuadrados con 710 edificios.
Las cifras son aproximadas, fueron proporcionadas por Citius Capital, y pueden haber variado de diciembre a la fecha.
Cinco Cetina explica que el valor global del mercado es difícil de estimar pues existen edificios de muchas clases, algunos muy viejos, hasta de 30 años de edad.
Las rentas de los edificios clase C andan por debajo de los 4 dólares por pie cuadrado por año, mientras que los de tipo B oscilan entre los 4 y 4.75 dólares/pie cuadrado/año y los Clase A, nuevos o a medida, se colocan entre 5 y 5.50 dólares por año el pie cuadrado, explica el especialista.
El corredor de bienes raíces industriales indica además que los edificios Clase C son los que cada vez van más a la baja debido a sus especificaciones, que no son las que la nueva manufactura demanda y también a que llevan mucho tiempo disponibles.
El ritmo de absorción de los espacios industriales ha provocado que el precio de venta o renta no cambie considerablemente.
“En el 2016 hubo una absorción bruta –lo que se rentó o vendió durante ese año– de 2.7 millones de pies cuadrados. Aunque la cifra está por debajo del récord de 6.4 millones de pies cuadrados del 2005, fue un buen año”, dijo el especialista inmobiliario.
TASA DE DISPONIBILIDAD
La tasa de desocupación en Juárez ha venido a la baja y está en su mejor nivel en 8 años.
El reporte de Citius Capital indica que en el 2009 el 13.05 por ciento del espacio industrial estaba vacío. la proporción ha venido bajando cada año y para el cierre del 2016 la tasa de vacancia se redujo a casi la mitad, al colocarse en 6.82 por ciento.
Sólo en 2016, el mercado presentó una absorción neta de 2 millones, 308 mil 056 pies cuadrados.
Un 63 por ciento de esa cifra se concretó en el cuarto trimestre del 2016, mientras Donald Trump cerraba su campaña y era elegido presidente de Estados Unidos.
Esta tasa se logró gracias a una sólida absorción del mercado, principalmente por la expansión de las empresas ya ubicadas en la ciudad, explica Cinco Cetina.
CIUDAD ATRACTIVA
“La mayoría de las transacciones de inmobiliarias de renta y venta han sido debido a la expansión de las compañías existentes como Arboles Navidenos, Nexteer, Yazaki, TPI, Harman, Accel Logistics, 3M, EP Logistica, Jabil, Epic Technologies, Grayling, Sunrise Confections entre otras”, indica el reporte.
“Nuevas compañías han llegado a la ciudad, tal es el caso de una Compañía Koreana 3R Networks, una empresa medica Beaver Visitec y una compania de empaque Nefab”, agrega.
Actualmente la ciudad tiene 42 naves vacías.
Es decir, de los 60 millones 513 mil 149 pies cuadrados totales tomados en cuenta por el reporte de la empresa, 4 millones 193 mil 581 pies no están ocupados.
De ese espacio el 14.8 por ciento está ubicado en naves de clase C, el 46.3 de clase B y sólo el 16.7 por ciento es de clase A.
AL SURPONIENTE
El especialista explica que la zona de mayor desarrollo definitivamente es el surponiente donde las vialidades son mejores y donde es fácil llegar a los puntos de exportación a través del libramiento y hay mano de obra disponible.
Agregó que los desarrolladores han optado por esta área, y han dejado de construir en las otras 15 zonas industriales que contabiliza en Instituto Municipal de Investigación y Planeación.
También las preferencias del sector industrial que renta o adquiere se concentran en esa parte de la ciudad.
IMÁN INDUSTRIAL
Cinco Cetina afirma que en otros estados, una armadora automotriz funciona como un magneto para nuevas plantas porque los proveedores requieren estar cerca de su cliente.
“Una firma clave para Juárez, por ejemplo, podría ser BRP. La planta dos ya ha atraído a algunos proveedores que ensamblan varias de las partes que se utilizan para armar sus productos”, añade.
“Nosotros tratamos de hacer promoción a nuestro nivel, y le ofrecemos a las compañías ayudarles a atraer a sus proveedores, pero si este esfuerzo lo empezamos a hacer combinados con las diferentes instancias de gobierno, entonces será otra cosa”.
Explicó que los incentivos que el gobierno le puede ofrecer a las empresas interesada en invertir son muy importantes, y llegan a definir la ubicación de una operación.
Afortunadamente, afirma, actualmente los gobiernos están alineados en este sentido y eso significa mucha oportunidad.
Hasta ahora, un gran atractivo es el hecho de que ya existen aquí más de 400 empresas maquiladoras, 70 de ellas en el listado de las 500 de Fortune. Además se encuentran aquí 3 puentes de cruce Internacional de carga, Américas, Zaragoza, Jerónimo, y en un futuro Guadalupe-tornillo.
También el hecho de que aquí esté la industria automotriz, la electrónica y la médica, ayudan a atraer más empresas. Entre las firmas electrónicas de Juárez están Foxconn, Lexmark, BRK Tatung, Honeywell, Toshiba, Tatung, Cisco, Regal Beloit Electro Switch, Electrolux, AC Smit, Tatung, Cooper, Siemens Intermatic, Molex y Flextronics por mencionar algunas. Además está la industria médica, con firmas cono 3M, Seisa Medical, Tyco, Davol, Cardinal Healt, Cordis, General Electric Healtcare y Johnson & Johnson.
Otro sector que atrae empresas, indicó Cinco Cetina es el de hospedaje o shelter de manufacturas, donde destacan empresas como Foxconn, Tecma, Keytronics y Genasco, Intermex y American Industries, entre otras.
Pero el mayor sector es el automotriz, en el que se puede contar a Bosch Johnson Controls, Strattec, Valeo, Yazaki, Delphi , ITW Filtertek, Automotive Ligthing, Visteon, Eaton, FCJ Connectors, KSS Airbags, Continental, Lear, Harmann , Eagle Ottawa, Lear Corporation, Siemens VDO, entre muchas otras.
GRANDES NEGOCIOS
El negocio de los bienes raíces industriales es tan grande en la ciudad que mantiene aquí a por lo menos 15 compañías especializadas en compra, renta y desarrollo de espacios industriales, entre las que se encuentran locales y globales.
Destacan Parque Industrial A.J. Bermudez, American Industries, Bermudez Inernational, Grupo Fuentes, Intermex, Macquire, Axial, Fibra UNO, O’donnell, Prologis, Prudential Real Estate, Hines, Vesta, IGS Industrial, Finsa, Hines, Grupo Inmobilario Los Bravos, Grupo Chihuahua, ICH y Roca Desarrollos.
PARA CRECER
Esta plaza aún tiene espacio para crecer. El especialista inmobiliario explica que la ciudad aún tiene una buena reserva de terreno disponible en zonas industriales maduras, lo que permitirá construir nuevas naves en caso de ser necesario.
“Este año los desarrolladores de edificios industriales deben empezar a construir edificios especulativos debido a que el mercado está muy sano, es probable que lo que queda de este año sea tranquilo, pero en el 2018 seguramente sí van a repuntar las transacciones inmobilarias de renta y venta”, agrega.