Buscan sumar naves industriales en Toluca
Las Torres es una vialidad que tiene mucho potencial de desarrollo que no está siendo aprovechado
A la fecha, en el Valle de Toluca hay 35 naves o bodegas industriales ocupadas por una disponible, las cuales en muchos casos no cumplen con los requerimientos de los clientes.
De acuerdo con la vicepresidenta de Mercadotecnia de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), sección Metropolitana Toluca, Aída Rivera Avalos, cuando se ocupa 80 por ciento de estos espacios es momento de construir más y en las mejores condiciones.
“Puede haber bodegas muy buenas, pero que no cumplen con las características que el inversionista necesita. En esta zona hay muchos ejidos con potencial que pueden generar buenos proyectos y solo es encontrar el cómo sí con los inversionistas o los dueños de los predios y llevarlos de la mano”.
Tras la inauguración de la primera Expo Naves y Bodegas, indicó que a la fecha hay entre 20 y 30 inversionistas que desean posicionarse en la zona de Toluca y Lerma, donde hay mucho potencial, pero no hay productos disponibles, así como gente que tiene la tierra, pero no el capital para invertir en ellos.
“En estos momentos nuestro mayor interés está en cuatro tipos de inversionistas: los que tienen el terreno y el capital, pero no están construyendo; los que tienen el trabajo y no cuentan con capital, pero pueden recurrir a un crédito y recuperar su inversión en el corto plazo; el que tiene el terreno y quien puede invertir para generar un proyecto en conjunto; y las personas que solo quieren vender o rentar la propiedad”.
Las Torres -mencionó- es una vialidad que tiene mucho potencial de desarrollo que no está siendo aprovechado, lo mismo que San Mateo Atenco, que a la fecha cuenta con alrededor de 30 bodegas, pero requiere de más. “Es un círculo de distribución que atraviesa siete municipios y no hay con quién invertir y veces solo hay locales que se pueden comprar y convertirlos en bodega”.
Nuevos proyectos
Para desarrollar una bodega -dijo- debe tomarse en cuenta el capital, la distribución, localización y temas de uso de suelo, beneficios que ya ofrecen algunas zonas de Toluca, San Mateo Atenco y Lerma, donde las vías de comunicación son amplias y se puede maniobrar sin problema; aunado a su conexión con el norte del estado, Monterrey, Guadalajara, Querétaro y la ciudad de México. “Avenida de las Partidas en Lerma, por ejemplo, está muy desarrollada y es ejido, no tiene uso de suelo o es aeroportuario, pero queremos abrir esa puerta”.
Costo de las bodegas
En Ciudad de México hay espacios que se rentan en 180 y 190 pesos el metro, pero se hicieron hace mucho tiempo y su altura, condiciones y acabados no cubren, en muchos casos, las expectativas de los clientes, aunado al pesado tránsito vehicular, señaló la vicepresidenta de Mercadotecnia de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), sección Metropolitana Toluca, Aida Rivera Avalos.
En el Valle de Toluca -expresóel producto estándar que está solicitando el mercado es de 500 y menor a 3 mil metros por la tramitología.
“Esas se pueden rentar sin problema, aunque hay quienes las solicitan en piso o avenida principal porque quieren comercializar sus productos directamente y oscilan en 70 pesos el metro”.
En ese contexto, la especialista recalcó que se trata de un modelo de retorno de inversión que puede recuperarse en cinco o seis años a diferencia de una casa de 8 millones de pesos que solo deja una renta de 12 mil pesos.
“Con 8 millones se construye una bodega y la renta es de 40 mil pesos y se puede rentar en tres o cinco meses por la demanda del mercado. Una bodega de mil 100 metros que hace año y medio costó 14 millones de pesos y ahorita con el acero que subió tanto, puede venderse en 19 millones y recibe una renta de 80 mil pesos al mes".
¿Qué buscan los clientes?
Lo que más se busca en estos momentos -dijo- son espacios para las empresas de alimentación, almacenamiento, distribución y producción.
Una persona que va a producir, por ejemplo, necesita una licencia de funcionamiento y para ello debe contar con el documento de conclusión de obra, empero, 90 por ciento no lo tiene porque su precio oscila entre 150 mil y 200 mil pesos, por ello hay que hacer bien las cosas desde el principio.
“Hay empresas muy grandes que reciben a los inversionistas, traen proyectos y rentas por 10 años y se construyen las naves como ellos quieren, la desventaja es que si se van, hay que conseguir clientes con más
_ mismas necesidades”.
Por ello lo más conveniente es hacer un tipo de bodega que pueda rentarse rápidamente”, reiteró finalmente la experta en bienes raíces industriales.
Debe considerarse el capital, la distribución, localización y uso de suelo