Abusos del crecimiento vertical
Desde hace unas semanas mi casa se ha vuelto un campo para ardillas, abejas y aves refugiadas. Una repentina concentración de fauna, dedujimos, sólo podía tener una explicación de mercado: la oferta de áreas verdes en los alrededores se redujo. Nuestro jardín paliaba una crisis animalaria. A estas especulaciones siguió una deducción más lóbrega. La sobrepoblación de fauna era un augurio de la sobre-densidad humana que se avecinaba.
Por la misma causa que las ardillas, mi familia enfrentará pronto el destierro: en la manzana frente a nuestra casa el Municipio autorizó la construcción de dos proyectos inmobiliarios de 351 departamentos. Pronto habrá en esa manzana 550, que sumamos a los 250 ya construidos pero todavía no habitados, ubicados a escasos metros en tres altos edificios irregulares levantados el año pasado. En síntesis: en poco más de una hectárea de nuestro barrio habrá alrededor de 900 viviendas nuevas en los próximos meses, que representan casi la mitad de las que existen actualmente en las 125 hectáreas del subdistrito Colomos Providencia.
Apostar al crecimiento vertical para redensificar la ciudad es una política urbana inobjetable. No lo es, sin embargo, sobredensificar: autorizar proyectos con un número de viviendas que sobrepasan la capacidad de la infraestructura urbana inmediata. El caso de nuestro barrio es una muestra de esta desproporción. Según un estudio de impacto al tránsito, sólo uno de los proyectos de 228 viviendas generará 3 mil viajes de auto diarios que, pronostica el estudio, colapsarán las angostas calles de nuestro barrio y bloquearán en horas pico las dos únicas conexiones que tenemos con la Ciudad. A la directora de movilidad no le importó ese pronóstico: autorizó ese y otros estudios similares para proyectos contiguos sin siquiera sumarlos.
La sobredensificación tiene dos explicaciones. La habitual es la corrupción. Con la complicidad de autoridades municipales o de los tribunales, los desarrolladores ven en la legislación urbana un escollo más que esquivar. Pero a la corrupción se ha sumado un factor más preocupante: una política de planeación urbana mal entendida. Esta política descansa, sin embargo, en varias fracturas jurídicas.
La más patente es que los planes parciales de Guadalajara eliminaron el Índice de Edificación que regulaba el número de viviendas por hectárea. Esa es la razón que permite al Municipio decretar discrecionalmente la densidad habitacional de un proyecto. El problema es que esa omisión contraviene leyes estatales y federales, y por lo tanto viola la Constitución. Ese índice era un elemento esencial de la garantía a un desarrollo sostenible. En breve, los nuevos planes parciales de Guadalajara son inconstitucionales.
Otras veces se requiere modificar a complacencia los planes parciales para sobredensificar. Para eso municipios y desarrolladores suelen valerse de un tosco mecanismo. Pervirtiendo la función de un comité creado con el fin de corregir dictámenes que no se ajustaban a los planes parciales, terminan ajustando los planes parciales a los dictámenes. Las irregularidades de fondo y forma de ese comité son inverosímiles.
Entre muchas otras irregularidades que ilustran la fragilidad del abuso de esta política urbana, refiero una más: las autoridades municipales exentan inexplicablemente a los desarrolladores de la obligación de donar áreas públicas cuando redensifican un predio urbano. Corrupción o ineptitud, el daño es semejante.
Nuestro barrio no es el único afectado en la ciudad. Los vecinos nos defendemos como podemos, pero la lucha es asimétrica: enfrentamos a la poderosa maquinaria inmobiliaria y sus complicidades políticas. Sería un error interpretar esta reacción como una oposición al crecimiento vertical. El crecimiento urbano debe ser sustentable, y eso no está ocurriendo”.
Y no dejamos de lado el caso zapopano en el valle de Tesistán: “Pareciera que la lección no la hemos aprendido. Hoy en día, el valle de Tesistán –al norponiente del AMG– donde una gran parte de ese territorio tendría ya previstas licencias de construcción para futuros desarrollos habitacionales. Seguimos con la misma dinámica de expansión urbana y no nos amedrenta el ejemplo del sur de la ciudad y ahora ya se tiene y enfrenta la misma problemática en el poniente de la ciudad: dispersión y falta de los espacios que se requieren para su funcionamiento de forma integral.
Es el momento de hacer realidad una política eficaz de planeación integral del territorio y no dejar a las fuerzas del mercado el desarrollo de una ciudad. Es imperativo que el estado asuma la rectoría en la generación y adquisición de tierra para contar con áreas de reserva urbana y no permitir que el capital adquiera terrenos para especular y poner en riesgo el desarrollo de infraestructura y equipamientos, pero sobre todo las reservas para prever el desarrollo de vivienda social.
Por otro lado de la abuso en la verticalización de la ciudad, que no sólo es una densificación sino hiperdensificaciópn o sobredensificación. Se está empezando a crear una serie problemas en la infraestructura básica de la ciudad, tanto como en el abasto de servicios, como en su desecho. Esa circunstancia –en términos de costo ciudad– va a representar, en los próximos años una inversión cuantiosa que hoy en día no se está calculando ni previendo, tampoco se están tomando las acciones necesarias para la restitución de redes y los equipamientos necesarios para la nueva población que los requerirá, además de abatir el rezago existente. Se nos ha olvidado que las reservas territoriales no son para desarrollar vivienda por parte de los desarrolladores sino para dotar de los equipamientos necesarios para el desarrollo de la población. Es este un concepto olvidado y tergiversado. El estado no debe habilitar o adquirir tierra para que los particulares realicen sus negocios. El estado, efectivamente, tendrá que tener suelo para el desarrollo de las políticas públicas que establezca en diferentes rubros, como equipamientos, desarrollar vivienda para la población más necesitada o para estrategias de reubicación, por estar asentados en zonas de riesgo, entre otras muchas, pero nunca entrarle a invertir o apoyar, con suelo, a los usureros inmobiliarios. Además señalamos que, para efectos de una planeación efectiva e integral no es suficiente implementar los famosos DOT. No todo gira en torno a los grandes ejes de transporte y si debería girar en torno a las personas y sus demandas.
Mientras tanto, ocurre que en la dimensión personal hay funcionarios que consideran que los ciudadanos no estamos capacitados para comprender las genialidades de la inteligencia de los planeadores y, parafraseando a Iturbide, los tapatíos y avecindados ya sabemos qué es la resiliencia y hoy nos toca a nosotros desarrollar las capacidades para soportar los embates de la estulticia antropogénica que surge de las mentes perversas de quienes han concebido la ciudad como el escenario del infierno y no ven más allá de sus caprichos.