La­dri­llos ama­dos.

Las Fi­bras en Mé­xi­co rin­den 129.6%

Milenio - Mercados Milenio - - PORTADA - GUILLERMINA AYA­LA

La in­ver­sión en bie­nes raí­ces han de­mos­tra­do ser muy re­di­tua­ble en Mé­xi­co. Des­de su sur­gi­mien­to en 2011, el Fi­dei­co­mi­so de In­fra­es­truc­tu­ra y Bie­nes Raí­ces (Fi­bras) han re­di­tua­do 150% a sus in­ver­sio­nis­tas y en es­tos nue­ve me­ses del año, el ren­di­mien­to en la Bol­sa Me­xi­ca­na de Va­lo­res (BMV) fue de 50%.

A pe­sar de que 2018 es uno de los años con ma­yor vo­la­ti­li­dad en el mer­ca­do fi­nan­cie­ro. Uno de los prin­ci­pa­les te­mas que ha in­fluen­cia­do la to­ma de de­ci­sio­nes de los in­ver­sio­nis­tas, so­bre to­do na­cio­na­les, ha si­do: el pro­tec­cio­nis­mo co­mer­cial de Es­ta­dos Unidos ha­cia otros paí­ses que, aun­que exis­te el áni­mo de ne­go­ciar, no qui­ta el te­mor a una po­si­ble gue­rra co­mer­cial en el mun­do.

De acuer­do con Sig­num Re­search, em­pre­sa in­de­pen­dien­te de aná­li­sis fi­nan­cie­ro y bur­sá­til, es­te even­to, jun­to con el di­na­mis­mo eco­nó­mi­co, han de­ja­do co­mo re­sul­ta­do un ren­di­mien­to en los prin­ci­pa­les Ín­di­ces de Co­ti­za­cio­nes en el mun­do, de 1.63% en el S&P500, 9.11% en el Nas­daq y -3.85% en el Eu­ro Stox50. En el mer­ca­do lo­cal el IPC ha te­ni­do un ren­di­mien­to de -5.28%, el pe­so me­xi­cano se ha de­pre­cia­do 1.19% y las ta­sas de in­te­rés a 10 años se en­cuen­tran en ni­ve­les de 7.70%.

Te­ner una di­ver­si­fi­ca­ción de ac­ti­vos ha re­sul­ta­do una es­tra­te­gia ga­na­do­ra en Mé­xi­co y el sec­tor de los Fi­bras ha si­do un ac­ti­vo muy so­co­rri­do por los in­ver­sio­nis­tas, pues re­pre­sen­tan una me­nor vo­la­ti­li­dad y una plus­va­lía cons­tan­te en las in­ver­sio­nes”, di­ce Ar­man­do Rodríguez, ana­lis­ta bur­sá­til de Sig­num Re­search.

Los Fi­dei­co­mi­sos que co­ti­zan en la BMV ofre­cen una ren­ta­bi­li­dad por di­vi­den­do su­pe­rior a 7%, la me­jor ga­nan­cia en pro­me­dio de los úl­ti­mos sie­te años. Co­mo Fi­bra Uno, tie­ne un di­vi­den­do cer­cano a 7%, Fi­bra Mac­qua­rie 8% y Fi­bra Te­rra, uno de 8.8%. Los di­vi­den­dos de los Fi­bras re­gis­tran un me­jor ren­di­mien­to que el de las ac­cio­nes, el cual es­ta cer­ca de 5.0% en 2018.

En cuan­to a la su­per­fi­cie ren­ta­ble de los Fi­bras, en lo que va del año su­peró los 21 mi­llo­nes de me­tros cua­dra­dos, acom­pa­ña­da de una ocu­pa­ción pro­me­dio cer­ca­na a 95%, la cual se ubi­có en ni­ve­les his­tó­ri­cos.

Con me­jo­res ga­nan­cias

Fi­bras pa­gan a sus in­ver­sio­nis­tas por dos vías: el ren­di­mien­to de sus cer­ti­fi­ca­dos en el mer­ca­do ac­cio­na­rio y la dis­tri­bu­ción del flu­jo ope­ra­ti­vo que ge­ne­ran. En es­te as­pec­to, en es­tos nue­ve me­ses del año, Fi­bra Uno, Fi­bra Dan­hos y Te­rra­fi­na li­de­ra­ron las dis­tri­bu­cio­nes a sus ac­cio­nis­tas.

De acuer­do con sus re­por­tes tri­mes­tra­les, en tér­mi­nos ab­so­lu­tos, los vehícu­los con los di­vi­den­dos más al­tos fue­ron: Te­rra­fi­na, con 0.7020 cen­ta­vos por cer­ti­fi­ca­do; Fi­bra Dan­hos, con 0.60 cen­ta­vos, y Fi­bra Uno, con 0.5401 cen­ta­vos.

“Las dis­tri­bu­cio­nes de los tres vehícu­los han me­jo­ra­do ca­da tri­mes­tre gra­cias a las subidas en to­das sus mé­tri­cas ope­ra­ti­vas y fi­nan­cie­ras, co­mo el cre­ci­mien­to del por­ta­fo­lio en ope­ra­ción, de la ocu­pa­ción de las pro­pie­da­des y de los

precios de ren­ta”, di­ce Ar­man­do Rodríguez, ana­lis­ta bur­sá­til de Sig­num Re­search.

Te­rra­fi­na lo­gró su ma­yor dis­tri­bu­ción his­tó­ri­ca gra­cias al efec­to de sus úl­ti­mas ad­qui­si­cio­nes en su flu­jo de ope­ra­ción. El Fi­bra su­mó 26 pro­pie­da­des a su por­ta­fo­lio en el úl­ti­mo año, para con­cluir el mes de ju­nio con 286 y una su­per­fi­cie ren­ta­ble de 40.9 mi­llo­nes de pies cua­dra­dos. Los in­gre­sos por ren­tas subie­ron 19%, si­mi­lar al au­men­to del flu­jo de ope­ra­ción, de 21%.

“En el se­gun­do tri­mes­tre de 2018, con­ti­nua­mos con só­li­dos re­sul­ta­dos, in­te­gran­do los be­ne­fi­cios de las ad­qui­si­cio­nes de ac­ti­vos in­dus­tria­les. Ade­más, la for­ta­le­za del sec­tor en Mé­xi­co se vio re­fle­ja­da en un al­to ni­vel de arren­da­mien­to que, para Te­rra­fi­na, re­pre­sen­tó un to­tal de 1.4 mi­llo­nes de pies cua­dra­dos”, men­cio­na Al­ber­to Ch­re­tin, di­rec­tor ge­ne­ral de Te­rra­fi­na.

Por su par­te, Fi­bra Dan­hos con­clu­yó el desa­rro­llo de su ter­cer por­ta­fo­lio des­de que sa­lió a Bol­sa, con la in­te­gra­ción del cen­tro co­mer­cial Las An­te­nas y de las to­rres de ofi­ci­nas de To­reo.

Mien­tras que Fi­bra Uno dis­tri­bu­ye el 100% de sus re­sul­ta­dos fi­nan­cie­ros, lo que le per­mi­te sos­te­ner una dis­tri­bu­ción cre­cien­te, pe­ro es­to pue­de co­men­zar a cam­biar en los si­guien­tes tri­mes­tres, nor­ma­li­zan­do el por­cen­ta­je del flu­jo que dis­tri­bu­ye ha­cia 95%.

De acuer­do con So­fía Ro­bles, ana­lis­ta de In­ter­cam, es­to no pro­vo­ca­rá una dis­mi­nu­ción drás­ti­ca del di­vi­den­do. "Es­tán dis­tri­bu­yen­do un po­co más de lo nor­mal, por­que hu­bo va­rias ad­qui­si­cio­nes en el úl­ti­mo año en los por­ta­fo­lios, que han be­ne­fi­cia­do a los re­sul­ta­dos.

Los di­vi­den­dos con ma­yor ren­di­mien­to

Las Fi­bras que más di­vi­den­dos pa­gan no son siem­pre las que tie­nen el ma­yor ren­di­mien­to por di­vi­den­do, pues es­to de­pen­de del va­lor de sus tí­tu­los en el mer­ca­do.

De acuer­do con da­tos es­ta­dís­ti­cos de Sig­num Re­search, los Fi­bras sbn un ins­tru­men­to que re­fle­jan la com­bi­na­ción más ju­go­sa en la BMV, con un ren­di­mien­to en pro­me­dio de 13%.

“Es­tá­ba­mos por de­ba­jo de 8%, de acuer­do con los tri­mes­tres an­te­rio­res. El cre­ci­mien­to se de­be a tres va­ria­bles: el re­tro­ce­so en va­lor de ca­pi­ta­li­za­ción del sec­tor en ge­ne­ral, el efec­to de las ta­sas de in­te­rés y el desem­pe­ño per sé de los di­vi­den­dos”, di­jo Rodríguez, de Sig­num. Sin em­bar­go, se es­pe­ra que en los si­guien­tes me­ses, las va­lua­cio­nes van a se­guir pre­sio­na­das por la ten­den­cia al­cis­ta en ta­sas de in­te­rés.

Para Rodríguez, de Sig­num Re­search, ba­sán­do­se en los re­sul­ta­dos de los úl­ti­mos tri­mes­tres, los Fi­bras tie­nen re­cur­sos dis­po­ni­bles para se­guir in­vir­tien­do y com­pran­do in­mue­bles. “Nos dan una idea de la mag­ni­tud tan­to de las ad­qui­si­cio­nes y desa­rro­llos de for­ma con­so­li­da­da que po­dre­mos ver en lo que res­ta de 2018 y en 2019”, di­ce.

El ana­lis­ta agre­ga que “se de­be de te­ner en cuen­ta las mé­tri­cas de apa­lan­ca­mien­to de ca­da uno de los Fi­bras, don­de el Ín­di­ce re­gu­la­to­rio es de 50% del va­lor de los ac­ti­vos to­ta­les, hoy el sec­tor re­pre­sen­ta 29%, en­ton­ces to­da­vía hay un li­ge­ro es­pa­cio para in­cre­men­tar es­te apa­lan­ca­mien­to”.

Un pa­no­ra­ma es­ta­ble

A pe­sar de la in­cer­ti­dum­bre con lo que arran­có 2018 por la re­ne­go­cia­ción del TLCAN y el pro­ce­so elec­to­ral, la ac­ti­vi­dad de los Fi­bras no se de­tu­vo en la BMV, don­de han mos­tra­do una cla­ra me­jo­ría en las úl­ti­mas jor­na­das, im­pul­san­do en di­ver­sos ca­sos las va­lua­cio­nes en los seg­men­tos in­dus­tria­les.

En un pa­no­ra­ma de ines­ta­bi­li­dad, los Fi­bras cons­ti­tu­yen una al­ter­na­ti­va es­ta­ble, ca­paz de re­ver­tir las ten­den­cias ne­ga­ti­vas, ya que son uno de los ins­tru­men­tos de in­ver­sión más de­fen­si­vos que ac­tual­men­te tie­ne el mer­ca­do, son vehícu­los que tie­nen la par­ti­cu­la­ri­dad de re­ci­bir flu­jos cons­tan­tes de re­cur­sos por los com­pro­mi­sos de arren­da­mien­to de me­diano y lar­go pla­zo.

“Co­mo su­ce­dió con los Fi­bras de Es­ta­dos Unidos, me­jor co­no­ci­do co­mo Real Es­ta­te In­vest­ment Trusts (REITs), du­ran­te la cri­sis de 2008, los Fi­dei­co­mi­sos son ca­pa­ces de re­ver­tir la ten­den­cia ne­ga­ti­va que exis­te en los precios de tí­tu­lo y con­ver­tir­se en una in­ver­sión con in­tere­san­tes ren­ta­bi­li­da­des”, di­ce Mi­guel Án­gel del Ba­rrio, so­cio de Au­di­to­ría y lí­der en ser­vi­cios de FI­BRAS en De­loit­te.

De acuer­do con da­tos de Fran­klin Tem­ple­ton In­vest­ment, en los úl­ti­mos sie­te años, el S&P/ BMV Fi­bras re­gis­tra una ga­nan­cia de 129.65% no­mi­nal, con­tra un 30.47% del Ín­di­ce de Precios y Co­ti­za­cio­nes (S&P/BMV IPC).

Las Fi­bras re­cien­te­men­te se han man­te­ni­do es­ta­bles, en gran me­di­da por los acuer­do pac­ta­dos en el TLCAN, men­cio­na Jor­ge Mar­mo­le­jo, ges­tor de Car­te­ra de Fran­klin Tem­ple­ton In­vest­ment.

“Los ries­gos de cho­ques ex­ter­nos, co­mo la in­fla­ción y gue­rras co­mer­cia­les, ofre­cen po­si­bles, ven­ta­nas de opor­tu­ni­dad en los mer­ca­dos fi­nan­cie­ros, por lo que su­ge­ri­mos so­bre pon­de­rar deu­da in­di­za­da de uno a tres años de pla­zo, y sub­pon­de­rar ac­cio­nes y Fi­bras”, di­ce Mar­mo­le­jo.

Por su par­te, Del Ba­rrio men­cio­na que “al te­ner ya un acuer­do de­fi­ni­ti­vo del TLCAN, se pue­de iden­ti­fi­car la in­ci­den­cia que ten­dría es­te te­ma en el di­na­mis­mo de las in­ver­sio­nes ex­tran­je­ras en los es­pa­cios in­mo­bi­lia­rios”.

De acuer­do con el ana­lis­ta de De­loit­te, las Fi­bras cons­ti­tu­yen, sin du­da al­gu­na, una op­ción atrac­ti­va, aun en si­tua­cio­nes de ines­ta­bi­li­dad. “En mu­chos ca­sos, los pro­pios con­tra­tos de arren­da­mien­to es­ta­ble­cen fac­to­res de ajus­te a las ren­tas que se ba­san en fac­to­res in­fla­cio­na­rios, o in­clu­so exis­ten com­po­nen­tes de ren­tas va­ria­bles que ten­drán me­jo­res desem­pe­ños pre­ci­sa­men­te por su ma­yor con­su­mo”.

Las Fi­bras ofre­cen es­ta­bi­li­dad al pú­bli­co in­ver­sio­nis­ta al ob­te­ner ga­nan­cias y me­jo­res rendimientos para lar­go, ya que es­te mer­ca­do lle­gó para que­dar­se.

Las que más ga­nan. Fi­bra Uno, jun­to con Te­rra­fi­na y Fi­bra Dan­hos, son los fi­dei­co­mi­sos que mas di­vi­den­dos pa­gan a sus in­ver­sio­nis­tas.

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