So­bre­pre­cios: la mano ‘vi­si­ble’

Obras - - Editorial - Jesús Her­nán­dez Edi­tor ge­ne­ral

En la en­se­ñan­za de la eco­no­mía bá­si­ca y tra­di­cio­nal se si­gue ha­blan­do de la mano in­vi­si­ble del mer­ca­do, don­de ofer­ta y de­man­da se au­to­rre­gu­lan, co­mo lo pos­tu­la­ba Adam Smith. En rea­li­dad, hay si­glos de dis­tan­cia pa­ra pro­bar que no siem­pre ocu­rre así. La vi­vien­da en la Ciu­dad de Mé­xi­co es más que un cla­ro ejem­plo: en­tre 2007 y 2017, los cos­tos por uni­dad subie­ron 53%, por en­ci­ma del au­men­to en el país, de 37%, de acuer­do con el ín­di­ce de pre­cios ela­bo­ra­do por So­cie­dad Hi­po­te­ca­ria Fe­de­ral (SHF). En apa­rien­cia, ofer­ta y de­man­da jus­ti­fi­can que en­tre más gen­te quie­re ha­bi­tar una zo­na ma­yo­res son los pre­cios. Pe­ro, ¿eso jus­ti­fi­ca que en al­gu­nas ca­lles de la Ciu­dad de Mé­xi­co el pre­cio por me­tro cua­dra­do pue­da com­pa­rar­se con al­gu­nas zo­nas de Man­hat­tan?

Los al­tos pre­cios no sur­gen de for­ma es­pon­tá­nea, sino de la su­ma de al­gu­nas con­di­cio­nes: 1) la ren­ta­bi­li­dad del mer­ca­do in­mo­bi­lia­rio es su­pe­rior a la de otros ins­tru­men­tos de in­ver­sión; 2) la li­qui­dez del re­torno de ca­pi­ta­les del ex­tran­je­ro, la lle­ga­da de in­ver­sión ex­tran­je­ra di­rec­ta, y el di­ne­ro dis­po­ni­ble de fon­dos de ca­pi­tal pri­va­do o de em­pre­sas pro­fe­sio­na­les en­fo­ca­das en ren­ta de vi­vien­da e in­mue­bles; 3) la –aún en cier­nes– pro­fe­sio­na­li­za­ción del mer­ca­do in­mo­bi­lia­rio que ha traí­do fi­gu­ras co­mo los CKD, Fi­bras y otros me­ca­nis­mos de in­ver­sión que ha­cen más ac­ti­vo y re­don­do el ci­clo de ca­pi­tal en bie­nes raí­ces, y -en con­se­cuen­cia-, 4) la ofer­ta de edi­fi­ca­cio­nes o vi­vien­das más en­fo­ca­das en com­pra­do­res en bus­ca de in­ver­sión, que a fa­mi­lias que bus­can el uso ha­bi­ta­cio­nal de in­mue­bles.

To­do lo an­te­rior ha de­ri­va­do en que ha­ya te­rre­nos ca­da vez más ca­ros y es­pe­cu­la­ti­vos en zo­nas de al­ta de­man­da, y ex­pec­ta­ti­vas so­bre­di­men­sio­na­das de re­torno de in­ver­sión. ¿Exis­te un ries­go de bur­bu­ja? No, de­bi­do a que el cos­to del di­ne­ro (cré­di­tos) pa­ra el grue­so de la po­bla­ción que bus­ca ha­bi­tar in­mue­bles no ha ba­ja­do des­co­mu­nal­men­te po­nien­do en ries­go el pa­go de hi­po­te­cas; tam­po­co se ha des­bor­da­do el pre­cio de los te­rre­nos en to­do el país, y no hay una ofer­ta ma­yor res­pec­to de la de­man­da. El fe­nó­meno de so­bre­pre­cios es fo­ca­li­za­do.

¿Hay ries­gos? Sí, por su­pues­to. Si en la pri­me­ra par­te del año se de­tu­vie­ron las in­ver­sio­nes en nue­vos pro­yec­tos, en la se­gun­da co­mien­za a dis­pa­rar­se la pues­ta en marcha de nue­vos desa­rro­llos an­te la in­cer­ti­dum­bre de cam­bio de re­glas con los re­le­vos gu­ber­na­men­ta­les. El ries­go, qui­zá, se­rá que es­tas in­ver­sio­nes si­gan con la mi­ra en el in­ver­sio­nis­ta más que en el usua­rio, y se ten­ga un in­ven­ta­rio di­fí­cil de des­pla­zar.

Si las in­ver­sio­nes se so­bre­di­men­sio­nan qui­zá se pon­ga en ries­go la es­ta­bi­li­dad ga­na­da al es­truc­tu­rar un en­torno de in­ver­sión sano, con ins­ti­tu­cio­nes pú­bli­cas y pri­va­das que otor­gan cré­di­to ase­qui­ble a pla­zos ra­zo­na­bles, con ni­ve­les de cer­te­za en la mo­vi­li­dad de mer­ca­do. Al­gu­nas ciu­da­des del in­te­rior si­guen la ru­ta de la es­pe­cu­la­ción ca­pi­ta­li­na, ha­brá que pren­der ahí fo­cos ama­ri­llos, an­tes de un po­si­ble des­ba­lan­ce o rup­tu­ra de los equi­li­brios del mer­ca­do.

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