HAY VI­DA FUE­RA DE LA CA­PI­TAL

El plan de tras­la­dar al­gu­nas dependencias fe­de­ra­les a otros es­ta­dos de­to­na­rá el desa­rro­llo in­mo­bi­lia­rio de las ciu­da­des me­dias.

Obras - - Construcción Descentralización - POR ANA VA­LLE

Una de las pro­pues­tas más po­lé­mi­cas del pre­si­den­te elec­to An­drés Ma­nuel López Obrador es des­cen­tra­li­zar la ubi­ca­ción de las dependencias del go­bierno fe­de­ral, ape­lan­do a un me­jor desa­rro­llo en dis­tin­tas zo­nas del país.

La ini­cia­ti­va anun­cia­da a fi­na­les de oc­tu­bre de 2017 por el en­ton­ces as­pi­ran­te a la can­di­da­tu­ra pre­si­den­cial, se ha man­te­ni­do en pie. El fu­tu­ro pre­si­den­te ha di­cho que una vez que en­tre en fun­cio­nes, es de­cir, a par­tir del 1 de di­ciem­bre, ini­cia­rá el pro­ce­so de re­ubi­ca­ción de ofi­ci­nas fe­de­ra­les.

El ar­gu­men­to prin­ci­pal de es­ta dis­po­si­ción es “reac­ti­var la eco­no­mía en las re­gio­nes del país (...) pa­ra que ha­ya cre­ci­mien­to pa­re­jo en to­dos los es­ta­dos de la Re­pú­bli­ca”, y ya no só­lo en el cen­tro, ha di­cho López Obrador.

El plan de la des­cen­tra­li­za­ción de las dependencias con­tem­pla que al­gu­nas se mu­den a ciu­da­des con gran desa­rro­llo in­mo­bi­lia­rio, pe­ro tam­bién a otras con es­ca­sa o nu­la ofer­ta cor­po­ra­ti­va, co­mo Oa­xa­ca, Che­tu­mal o Tuxtla Gu­tié­rrez. Por ello, de con­cre­tar­se esa re­ubi­ca­ción, los in­mo­bi­lia­rios pre­vén gran­des con­se­cuen­cias en su sec­tor y en el de in­fra­es­truc­tu­ra, pues co­mo el mis­mo pre­si­den­te elec­to ha di­cho: “si lle­va­mos a ca­bo la des­cen­tra­li­za­ción, te­ne­mos que crear las con­di­cio­nes pa­ra que los tra­ba­ja­do­res ten­gan dón­de vi­vir, ten­gan re­suel­to el te­ma de la edu­ca­ción pa­ra sus hi­jos, los ser­vi­cios bá­si­cos”.

Pe­ro no só­lo eso, “el go­bierno es uno de los prin­ci­pa­les arren­da­ta­rios de es­pa­cios en la Ciu­dad de Mé­xi­co, eso de­ja­ría mu­chos me­tros cua­dra­dos dis­po­ni­bles y un mer­ca­do con so­bre­ofer­ta de ofi­ci­nas en el cor­to y me­diano pla­zos”, ana­li­za la in­ves­ti­ga­do­ra Ro­ber­ta Gu­tié­rrez, de la uni­dad de in­te­li­gen­cia de la con­sul­to­ra Oran­ge In­vest­ment.

Las pri­me­ras dependencias en al­zar la mano pa­ra sa­lir de la ciu­dad son la Se­cre­ta­ría de Edu­ca­ción Pú­bli­ca (SEP), que se tras­la­da­ría a Puebla, y la de Tu­ris­mo (Sec­tur), que se mu­da­ría a Quin­ta­na Roo.

Pa­ra la SEP, el cam­bio pa­re­ce sen­ci­llo, pues Puebla es una ciu­dad que ya cuen­ta con cier­to desa­rro­llo in­mo­bi­lia­rio, pe­ro en Che­tu­mal se vis­lum­bra com­ple­jo, ya que el sec­tor se ha con­cen­tra­do en el tu­ris­mo. El re­za­go en vi­vien­da, trans­por­te e in­fra­es­truc­tu­ra en és­ta y otras ciu­da­des se­rá el prin­ci­pal obs­tácu­lo pa­ra con­cre­tar la re­ubi­ca­ción. Al mis­mo tiem­po se­rá la opor­tu­ni­dad pa­ra que el sec­tor crez­ca en el me­diano pla­zo, y no só­lo en el desa­rro­llo de ofi­ci­nas, sino de vi­vien­da, es­pa­cios co­mer­cia­les e in­dus­tria­les.

“El plan a me­diano y lar­go pla­zo me gus­ta por­que va a reac­ti­var eco­nó­mi­ca­men­te mu­chas zo­nas ol­vi­da­das en el su­r­es­te, so­bre to­do. Esas ciu­da­des hoy no tie­nen la ca­pa­ci­dad la­bo­ral ni de vi­vien­da pa­ra re­ci­bir de gol­pe a es­tas per­so­nas”, con­si­de­ra Luis Méndez, pre­si­den­te de Cold­well Ban­ker Com­mer­cial (CBC) Mé­xi­co.

En su aná­li­sis, Ro­ber­ta Gu­tié­rrez plan­tea que “pe­se a que se­rá com­ple­jo, pau­la­tino y len­to, es­te mo­vi­mien­to se­gu­ra­men­te pro­vo­ca­rá en va­rias en­ti­da­des un alza en el desa­rro­llo y de­man­da de nue­vos es­pa­cios, no só­lo por las ofi­ci­nas de los fun­cio­na­rios, sino por los pro­vee­do­res que bus­ca­rán brin­dar­les ser­vi­cios a la re­don­da”. Los efec­tos ne­ga­ti­vos y po­si­ti­vos de la des­cen­tra­li­za­ción pa­re­cen equi­li­brar­se, con ventajas pa­ra es­tas úl­ti­mas, pe­ro só­lo en el lar­go pla­zo.

La ca­pi­tal, sin su me­jor clien­te

El pri­mer im­pac­to de la des­cen­tra­li­za­ción afec­ta­rá a la Ciu­dad de Mé­xi­co. La ca­pi­tal ce­rró ju­nio con un in­ven­ta­rio de 11.5 mi­llo­nes de me­tros cua­dra­dos (m2) de ofi­ci­nas de to­do ti­po, 55% son nue­vas y de cla­se A, con rentas que pro­me­dian 24.64 dó­la­res por me­tro cua­dra­do (USD x m2) al mes, se­gún da­tos de la con­sul­to­ra CBRE.

La cons­truc­ción de nue­vos edi­fi­cios en la ca­pi­tal in­cre­men­tó sig­ni­fi­ca­ti­va­men­te la ofer­ta en los úl­ti­mos años y lle­vó la ta­sa de

Gua­da­la­ja­ra y Monterrey son las úni­cas ciu­da­des con ca­pa­ci­dad su­fi­cien­te pa­ra re­ci­bir en lo in­me­dia­to a dependencias fe­de­ra­les

dis­po­ni­bi­li­dad a ni­ve­les por en­ci­ma de 15.45%, con va­rios co­rre­do­res acer­cán­do­se al ries­go de la so­bre­ofer­ta. Es­to se agra­va­rá si el go­bierno deja de ren­tar en la ca­pi­tal.

“Si hoy se va­cia­ran to­das las se­cre­ta­rías que se ha pla­ti­ca­do se irían a otras ciu­da­des, cau­sa­ría un efec­to de so­bre­ofer­ta: au­men­ta­ría el efec­to que ya hay en los edi­fi­cios cla­se A y se ge­ne­ra­ría un fe­nó­meno im­por­tan­te en los cla­se B”, con­si­de­ra Héc­tor Kle­rian, di­rec­tor in­ter­na­cio­nal de JLL Mé­xi­co.

Méndez, de Cold­well Ban­ker Com­mer­cial, ob­ser­va que la so­bre­ofer­ta pue­de evi­tar­se si el go­bierno ren­ta más ofi­ci­nas de al­ta ca­li­dad. Sin em­bar­go, el plan de López Obrador es el con­tra­rio; no só­lo bus­ca re­ubi­car a las se­cre­ta­rías, sino im­plan­tar un plan de aus­te­ri­dad fe­de­ral.

“En la par­te de go­bierno hay una de­man­da cla­ra­men­te re­co­no­ci­da de 800,000 m2 de ofi­ci­nas. El pro­ble­ma es el to­pe pre­su­pues­tal que tie­nen fi­ja­do por el In­daa­bin (Ins­ti­tu­to de Ad­mi­nis­tra­ción y Ava­lúos de Bie­nes Na­cio­na­les)”, co­men­ta.

En 2017, el go­bierno fue el ‘clien­te’ que reali­zó el ma­yor nú­me­ro de transac­cio­nes de arren­da­mien­to de ofi­ci­nas cla­se A en la ca­pi­tal, por un to­tal de 65,803 m2, se­gui­do por el seg­men­to de co­wor­king, con 46,700 m2, se­gún JLL Mé­xi­co. Pe­ro el go­bierno fi­ja to­pes a los pre­cios de ren­ta que pue­den pa­gar sus dependencias. Pa­ra 2018 es­tu­vie­ron en­tre 269 y 300 pe­sos por me­tro cua­dra­do al mes, al­re­de­dor de 15 dó­la­res. Es­to es 39% de­ba­jo del pre­cio pro­me­dio de la ciu­dad.

Cuan­do las dependencias co­mien­cen a mar­char­se de la ca­pi­tal, el pri­mer seg­men­to de ofi­ci­nas que re­sen­ti­rá el im­pac­to son los edi­fi­cios más vie­jos, don­de ma­yor pre­sen­cia tie­ne el go­bierno.

Es­to per­ju­di­ca­rá a los pro­pie­ta­rios o desa­rro­lla­do­res que his­tó­ri­ca­men­te han te­ni­do co­mo ob­je­ti­vo ren­tar al go­bierno, afir­ma Gon­za­lo Ro­bi­na, di­rec­tor ge­ne­ral ad­jun­to de Fi­bra Uno, el ma­yor Fi­dei­co­mi­so de In­ver­sión en Bie­nes Raí­ces del país, pe­ro ese no es el ca­so de la fir­ma que re­pre­sen­ta, pues só­lo 3.5% de su por­ta­fo­lio de ofi­ci­nas es­tá en el seg­men­to de go­bierno. En­tre sus in­qui­li­nos han es­ta­do el Ins­ti­tu­to Na­cio­nal de Be­llas Ar­tes (INBA) y la SEP, que ocu­pó sus ofi­ci­nas tras el sis­mo de sep­tiem­bre de 2017.

Por el con­tra­rio, hay otros desa­rro­lla­do­res pa­ra quie­nes el go­bierno re­pre­sen­ta un ma­yor por­cen­ta­je de su por­ta­fo­lio, co­mo la ad­mi­nis­tra­do­ra in­mo­bi­lia­ria ZKC, que tie­ne 15% de sus ofi­ci­nas arren­da­das al sec­tor pú­bli­co. “Pe­ro el be­ne­fi­cio que tie­ne nues­tro por­ta­fo­lio es que es­tá di­ver­si­fi­ca­do y te­ne­mos dependencias que no ne­ce­sa­ria­men­te se van a ir”, se­ña­la Ja­co­bo Zag­ha, so­cio de ZKC.

La pre­gun­ta es si esos in­mue­bles que de­socu­pe el go­bierno fe­de­ral po­drán re­con­ver­tir­se y cam­biar su uso. Pa­ra Ro­ber­ta Gu­tié­rrez, “en mu­chos ca­sos, las es­truc­tu­ras, al­tu­ras, ta­ma­ños de las plan­tas e in­clu­so el la­yout po­dría im­pe­dir­lo aun­que exis­ten ca­sos de éxito… la re­pues­ta es­tá por ver­se”.

Las que ya es­tán lis­tas... y las que no

Las ciu­da­des que se con­si­de­ran pre­pa­ra­das pa­ra re­ci­bir a al­gu­na se­cre­ta­ría o de­pen­den­cia gu­ber­na­men­tal son Gua­da­la­ja­ra y Monterrey. El mer­ca­do de ofi­ci­nas de Monterrey es el se­gun­do ma­yor del país, con 1.17 mi­llo­nes de m2 de es­pa­cios cor­po­ra­ti­vos, des­pués de la Ciu­dad de Mé­xi­co, que su­ma 6.3 mi­llo­nes de m2 de ofi­ci­nas cla­se A y A+. Lue­go Gua­da­la­ja­ra, con un in­ven­ta­rio de 582,000 m2.

Por ello, mu­dar al­gu­nas dependencias fe­de­ra­les a es­tas ciu­da­des se­rá sen­ci­llo, pues hay dis­po­ni­bi­li­dad y edi­fi­cios en cons­truc­ción. Al cie­rre de ju­nio, Monterrey te­nía 260,000 m2 de ofi­ci­nas en cons­truc­ción y Gua­da­la­ja­ra, 158,000 m2, se­gún CBRE.

Des­pués de esos lu­ga­res, hay otras ur­bes me­dia­nas “que no cuen­tan con la in­fra­es­truc­tu­ra in­mo­bi­lia­ria su­fi­cien­te pa­ra re­ci­bir a un or­ga­nis­mo pú­bli­co fe­de­ral”, di­ce Luis En­ri­que Méndez, di­rec­tor de la Di­vi­sión de Ofi­ci­nas de Co­lliers In­ter­na­tio­nal.

Pe­ro Que­ré­ta­ro, Puebla, Ti­jua­na, León y Toluca ya tie­nen cier­to his­to­rial en el desa­rro­llo de ofi­ci­nas de­bi­do a la de­man­da de­to­na­da por el sec­tor ma­nu­fac­tu­re­ro, los call cen­ters y al­gu­nas otras in­dus­trias.

“En bue­na me­di­da, el pro­yec­to bus­ca in­cen­ti­var los pro­ce­sos de cons­truc­ción de nue­vas ins­ta­la­cio­nes in­mo­bi­lia­rias en ciu­da­des me­dias, no só­lo pa­ra re­ci­bir dependencias, sino pa­ra que ten­gan la ca­pa­ci­dad de vi­vien­da, ser­vi­cios pú­bli­cos y equi­pa­mien­to ur­bano” —Luis­mén­dez, di­rec­tor de la di­vi­sión de ofi­ci­nas de co­lliers in­ter­na ti on al

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