HAY VIDA FUERA DE LA CAPITAL
El plan de trasladar algunas dependencias federales a otros estados detonará el desarrollo inmobiliario de las ciudades medias.
Una de las propuestas más polémicas del presidente electo Andrés Manuel López Obrador es descentralizar la ubicación de las dependencias del gobierno federal, apelando a un mejor desarrollo en distintas zonas del país.
La iniciativa anunciada a finales de octubre de 2017 por el entonces aspirante a la candidatura presidencial, se ha mantenido en pie. El futuro presidente ha dicho que una vez que entre en funciones, es decir, a partir del 1 de diciembre, iniciará el proceso de reubicación de oficinas federales.
El argumento principal de esta disposición es “reactivar la economía en las regiones del país (...) para que haya crecimiento parejo en todos los estados de la República”, y ya no sólo en el centro, ha dicho López Obrador.
El plan de la descentralización de las dependencias contempla que algunas se muden a ciudades con gran desarrollo inmobiliario, pero también a otras con escasa o nula oferta corporativa, como Oaxaca, Chetumal o Tuxtla Gutiérrez. Por ello, de concretarse esa reubicación, los inmobiliarios prevén grandes consecuencias en su sector y en el de infraestructura, pues como el mismo presidente electo ha dicho: “si llevamos a cabo la descentralización, tenemos que crear las condiciones para que los trabajadores tengan dónde vivir, tengan resuelto el tema de la educación para sus hijos, los servicios básicos”.
Pero no sólo eso, “el gobierno es uno de los principales arrendatarios de espacios en la Ciudad de México, eso dejaría muchos metros cuadrados disponibles y un mercado con sobreoferta de oficinas en el corto y mediano plazos”, analiza la investigadora Roberta Gutiérrez, de la unidad de inteligencia de la consultora Orange Investment.
Las primeras dependencias en alzar la mano para salir de la ciudad son la Secretaría de Educación Pública (SEP), que se trasladaría a Puebla, y la de Turismo (Sectur), que se mudaría a Quintana Roo.
Para la SEP, el cambio parece sencillo, pues Puebla es una ciudad que ya cuenta con cierto desarrollo inmobiliario, pero en Chetumal se vislumbra complejo, ya que el sector se ha concentrado en el turismo. El rezago en vivienda, transporte e infraestructura en ésta y otras ciudades será el principal obstáculo para concretar la reubicación. Al mismo tiempo será la oportunidad para que el sector crezca en el mediano plazo, y no sólo en el desarrollo de oficinas, sino de vivienda, espacios comerciales e industriales.
“El plan a mediano y largo plazo me gusta porque va a reactivar económicamente muchas zonas olvidadas en el sureste, sobre todo. Esas ciudades hoy no tienen la capacidad laboral ni de vivienda para recibir de golpe a estas personas”, considera Luis Méndez, presidente de Coldwell Banker Commercial (CBC) México.
En su análisis, Roberta Gutiérrez plantea que “pese a que será complejo, paulatino y lento, este movimiento seguramente provocará en varias entidades un alza en el desarrollo y demanda de nuevos espacios, no sólo por las oficinas de los funcionarios, sino por los proveedores que buscarán brindarles servicios a la redonda”. Los efectos negativos y positivos de la descentralización parecen equilibrarse, con ventajas para estas últimas, pero sólo en el largo plazo.
La capital, sin su mejor cliente
El primer impacto de la descentralización afectará a la Ciudad de México. La capital cerró junio con un inventario de 11.5 millones de metros cuadrados (m2) de oficinas de todo tipo, 55% son nuevas y de clase A, con rentas que promedian 24.64 dólares por metro cuadrado (USD x m2) al mes, según datos de la consultora CBRE.
La construcción de nuevos edificios en la capital incrementó significativamente la oferta en los últimos años y llevó la tasa de
Guadalajara y Monterrey son las únicas ciudades con capacidad suficiente para recibir en lo inmediato a dependencias federales
disponibilidad a niveles por encima de 15.45%, con varios corredores acercándose al riesgo de la sobreoferta. Esto se agravará si el gobierno deja de rentar en la capital.
“Si hoy se vaciaran todas las secretarías que se ha platicado se irían a otras ciudades, causaría un efecto de sobreoferta: aumentaría el efecto que ya hay en los edificios clase A y se generaría un fenómeno importante en los clase B”, considera Héctor Klerian, director internacional de JLL México.
Méndez, de Coldwell Banker Commercial, observa que la sobreoferta puede evitarse si el gobierno renta más oficinas de alta calidad. Sin embargo, el plan de López Obrador es el contrario; no sólo busca reubicar a las secretarías, sino implantar un plan de austeridad federal.
“En la parte de gobierno hay una demanda claramente reconocida de 800,000 m2 de oficinas. El problema es el tope presupuestal que tienen fijado por el Indaabin (Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales)”, comenta.
En 2017, el gobierno fue el ‘cliente’ que realizó el mayor número de transacciones de arrendamiento de oficinas clase A en la capital, por un total de 65,803 m2, seguido por el segmento de coworking, con 46,700 m2, según JLL México. Pero el gobierno fija topes a los precios de renta que pueden pagar sus dependencias. Para 2018 estuvieron entre 269 y 300 pesos por metro cuadrado al mes, alrededor de 15 dólares. Esto es 39% debajo del precio promedio de la ciudad.
Cuando las dependencias comiencen a marcharse de la capital, el primer segmento de oficinas que resentirá el impacto son los edificios más viejos, donde mayor presencia tiene el gobierno.
Esto perjudicará a los propietarios o desarrolladores que históricamente han tenido como objetivo rentar al gobierno, afirma Gonzalo Robina, director general adjunto de Fibra Uno, el mayor Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces del país, pero ese no es el caso de la firma que representa, pues sólo 3.5% de su portafolio de oficinas está en el segmento de gobierno. Entre sus inquilinos han estado el Instituto Nacional de Bellas Artes (INBA) y la SEP, que ocupó sus oficinas tras el sismo de septiembre de 2017.
Por el contrario, hay otros desarrolladores para quienes el gobierno representa un mayor porcentaje de su portafolio, como la administradora inmobiliaria ZKC, que tiene 15% de sus oficinas arrendadas al sector público. “Pero el beneficio que tiene nuestro portafolio es que está diversificado y tenemos dependencias que no necesariamente se van a ir”, señala Jacobo Zagha, socio de ZKC.
La pregunta es si esos inmuebles que desocupe el gobierno federal podrán reconvertirse y cambiar su uso. Para Roberta Gutiérrez, “en muchos casos, las estructuras, alturas, tamaños de las plantas e incluso el layout podría impedirlo aunque existen casos de éxito… la repuesta está por verse”.
Las que ya están listas... y las que no
Las ciudades que se consideran preparadas para recibir a alguna secretaría o dependencia gubernamental son Guadalajara y Monterrey. El mercado de oficinas de Monterrey es el segundo mayor del país, con 1.17 millones de m2 de espacios corporativos, después de la Ciudad de México, que suma 6.3 millones de m2 de oficinas clase A y A+. Luego Guadalajara, con un inventario de 582,000 m2.
Por ello, mudar algunas dependencias federales a estas ciudades será sencillo, pues hay disponibilidad y edificios en construcción. Al cierre de junio, Monterrey tenía 260,000 m2 de oficinas en construcción y Guadalajara, 158,000 m2, según CBRE.
Después de esos lugares, hay otras urbes medianas “que no cuentan con la infraestructura inmobiliaria suficiente para recibir a un organismo público federal”, dice Luis Enrique Méndez, director de la División de Oficinas de Colliers International.
Pero Querétaro, Puebla, Tijuana, León y Toluca ya tienen cierto historial en el desarrollo de oficinas debido a la demanda detonada por el sector manufacturero, los call centers y algunas otras industrias.
“En buena medida, el proyecto busca incentivar los procesos de construcción de nuevas instalaciones inmobiliarias en ciudades medias, no sólo para recibir dependencias, sino para que tengan la capacidad de vivienda, servicios públicos y equipamiento urbano” —Luisméndez, director de la división de oficinas de colliers interna ti on al