Aperturas a la baja en 2020
Ahora se construyen 1.9 millones de metros cuadrados de centros comerciales; la CDMX concentrá casi el 60%, pero el tema de los permisos desplaza a los desarrolladores hacia otras urbes.
Las inversiones en el sector inmobiliario son a largo plazo, van más allá de las administraciones de gobierno, pero es cierto que, el próximo año, quizá baje el anuncio de nuevos proyectos de centros comerciales, así como de inauguraciones debido a la falta de certidumbre que hay para realizar inversiones y la cautela, tanto entre los desarrolladores como entre las marcas y los inversionistas.
Jimmy Arakanji, co- CEO de Thor Urbana, refiere que el sector inmobiliario, en general, está teniendo cambios y esto es producto de la actitud distinta que se ha tenido desde el cambio de administración, “por eso, en estos 10 meses hemos visto que los principales grupos inmobiliarios del país han tenido una postura de cautela”.
Arakanji considera que “uno de los mayores retos es darle confianza a los inversionistas, porque la mayor parte de nuestro capital proviene de capital extranjero institucional”.
Para Jorge Lizan, Managing Director, de Lizan Retail Advisors, hay un desarrollo sólido de centros comerciales en México, en especial, en las ciudades de Querétaro, Mérida y Puebla, donde “hay como 100 desarrollos; tal vez 25 sean grandes y medianos, con mayor sofisticación y proyectos de clase mundial. En México hay cerca de 700 centros comerciales y, a nivel Latinoamérica, es el que lleva el liderazgo”.
Lo cierto es que en la Ciudad de México los nuevos desarrollos se detuvieron, y esa situación particular beneficia a otros estados que representan una oportunidad de construcción.
Luis Llaca, First Vicepresident Retail México y Latinoamérica de CBRE, considera que la situación de la ciudad es la idea de las autoridades de revisar, a detalle, tanto los proyectos en construcción como los nuevos desarrollos, aunque eso está generando que “los desarrolladores busquen otras plazas, como el Estado de México, Puebla, Querétaro, Tijuana o Cancún”.
Sin embargo, estima que sólo es cuestión de tiempo, porque “el gobierno de izquierda siempre ha colaborado con el desarrollo inmobiliario, y no veo por qué ahora sería diferente”. Por ello, Llaca confía en que, al haber tanta contención en el desarrollo de proyectos, cuando se liberen los permisos los inversionistas vendrán con mucho interés. “Hay casi dos millones de metros cuadrados en construcción y 23 millones de metros cuadrados de inventario; si está en construcción cerca de 10% de ese inventario, no es poco”.
Cuestión de tiempo
Los desarrolladores están a la expectativa de la mejora en el panorama. Arakanji cuenta que en Thor Urbana han seguido adelante con sus planes, observando de cerca lo que sucede en términos económi
cos y políticos “para buscar dar el confort a nuestros inversionistas y, como empresa, seguimos comprometidos con el país”.
Agrega que la decisión del Banco de México de reducir la tasa de interés es una buena señal desde el punto de vista de inversión, ya que, al disminuir, lo natural es generar un aumento de ésta, “aunque hay que estar muy pendientes de obtener el efecto deseado, porque cuando bajan las tasas y no generas confianza, la inversión no llega”.
Además, el ejecutivo insiste en que debe existir la confianza en el sector así como por parte de los empresarios, “y ahí estamos todavía en working progress porque se están haciendo reuniones importantes a nivel Ciudad de México y de gobierno federal”.
Por su parte, el ejecutivo de CBRE sugiere a los inversionistas interesados en centros comerciales que volteen a ver los desarrollos que ya están construidos para no correr riesgos.
Usos mixtos siguen in
En cuanto a los formatos, menciona que el foco está en los street centers o usos mixtos, principalmente, por el tema del costo de la tierra, uno de los mayores retos de los desarrolladores en zonas urbanas. Aprovechar la densidad de construcción permite enfocar la inversión en la oferta de servicios, como bancos, gimnasios, tintorerías, salud y cuidado personal, lo que se suma a un componente de oficinas, hotel o vivienda, para hacer viable el pago del terreno.
Arakanji, de Thor Urbana, reconoce que es necesario tener más coordinación y comunicación entre desarrolladores para sumar valor a las ciudades y no generar sobreoferta.
Los entrevistados coinciden en que es cuestión de tiempo que se liberen los permisos en la Ciudad de México. De cara al próximo año, consideran que habrá una disminución en el número de centros comerciales por abrir, así como la cantidad de los que inicien obra. Además, ven necesario no sobredimensionar los proyectos.
Luis Llaca recomienda construir por fases para que, una vez consolidada la primera parte, avancen con la construcción de la
“Vemos la definición de los centros comerciales muy alineada a un espacio de convivencia, comunidad y de carácter social, con oferta de entretenimiento complementado con experiencias y novedad comercial”. — Jimmy Arakanji
siguiente; si hay muchos metros rentables, se corre el riesgo de desocupación.
Para Juan Ignacio Rodríguez Barrera, director general de Mac Arquitectos Consultores, el sector inmobiliario tarda tiempo en reaccionar a un ciclo, porque, en muchos casos, hay proyectos que estaban en construcción desde hace uno o dos años, entonces es complicado decir ahora si ha habido cambios respecto de años anteriores.
Además, precisa que hay preconstrucción y operación de 43 proyectos de centros comerciales en la Ciudad de México, y siete en construcción, que deberían abrir este año: Mítikah, Gran Terraza Coapa, Puerta Aragón, de Grupo DLG, Fase II Plaza Tenaria, Espacio Condesa y dos desarrollos más.
Oferta verde
Con todo, el sector sigue ofreciendo oportunidades con potencial de crecimiento, hablando de proyectos adaptados a las nuevas tendencias y necesidades de la sociedad y los consumidores.
Rodríguez apunta que no ha visto una disminución en el interés de los locatarios por abrir tiendas; sin embargo, se están volviendo más selectivos y estrictos para definir en dónde participarán. Muchas veces esperan a que el centro comercial ya esté abierto o próximo a inaugurar para tomar la decisión en función de quién estará allí o el tráfico de los visitantes.
Los segmentos que siguen creciendo son de restaurantes –comida rápida, fast casual y casual dining–; no sólo hay marcas que llegan, también hay quienes buscan con quién asociarse desde México para traer nuevos conceptos de alimentos y bebidas.
En el extremo, hay marcas de bajo costo –como Miniso y Mumuso– y ya vienen otros conceptos similares, además de marcas de lujo que no tienen presencia en el país. “En cuanto a las marcas de moda, prácticamente, ya están todas presentes”, explica Jorge Lizan.
Raúl Méndez Rincón, socio director de Ares Arquitectos, observa que los conceptos de entretenimiento han tenido una expansión interesante, porque se refuerza la idea de cómo pasar el tiempo en un centro comercial, sin necesidad de salir con una bolsa de compras.
“Antes, en algunos malls veíamos que las áreas comunes eran los pasillos con locales a los lados, ahora, han sido ampliados para mostrar el entretenimiento y tener áreas de esparcimiento más cercanas a la gente”, dice.
En proyectos como La Perla, en Jalisco, el mismo Liverpool tiene espacios abiertos que tendrá lagos al interior, y eso está cambiando en función de cómo visita la gente los centros comerciales. “La luz natural y la vegetación son muy importantes”, enfatiza Méndez.