Miami, oportunidad que se acaba
Este destino, preferido por los inversionistas latinoamericanos con gobiernos de izquierda, llega al fin de su ciclo inmobiliario con 2,101 propiedades nuevas, disponibles en el corto plazo.
La oportunidad para invertir en propiedades en Miami en el corto plazo se reduce. La razón es que esta ciudad llega al final de su ciclo inmobiliario; ahora cuenta tan sólo con 2,101 propiedades nuevas disponibles en el mercado.
Según la publicación especializada Miami Report, 89% de las unidades desarrolladas entre 2012 y 2019 ya se vendieron, y sólo quedan poco más de 2,000 disponibles en zonas exclusivas, que van de Coconut Grove a Fort Lauderdale. De estas, 587 se entregaran en los próximos meses, 1,331 están en construcción y 183 en preconstrucción; ese inventario se agotaría en los siguientes dos años.
Miami ha sido un destino para los inversionistas que apuestan por inmuebles de lujo. Naciones latinoamericanas y centroamericanas han mostrado especial interés por colocar su dinero ahí. México es uno de los países que incrementó su interés en dicha ciudad en los últimos meses.
Según la firma inmobiliaria Patrimoney, tras la llegada al poder de Andrés Manuel López Obrador y el panorama de incertidumbre económica que prevalece en el país, hay un crecimiento acelerado de la demanda de propiedades de lujo en Miami. La inmobiliaria relaciona esta tendencia general en América Latina, con el arribo de gobiernos de izquierda. Y apunta que Venezuela es el principal inversionista, al abarcar 15% de la demanda, seguido por Argentina y Brasil.
José Negrete, socio para México de Qkapital, explica en entrevista con Obras que la migración es un fenómeno común en Latinoamérica, derivado de la llegada de la izquierda a los gobiernos. “De 2000 a 2005 hubo un boom en el desarrollo de Miami, y existió una migración de aproximadamente 19,000 venezolanos”. Ahora, México tiene 4% de la migración a Miami.
“Los mexicanos no estábamos acostumbrados a invertir en propiedades fuera del país, ya que el mercado nacional tenía rendimientos atractivos… Tras una evidente desaceleración en el mercado inmobiliario mexicano es necesario considerar opciones en una moneda más estable, como el dólar”, dice Negrete, quien participó en el foro Miami Market Trends.
Los costos para adquirir una propiedad nueva en Miami van desde 250,000 dólares, además, como mexicano, se puede tener acceso a un crédito hipotecario hasta de 70% del valor de la propiedad, con tasas de interés anual de 5%, aproximadamente.
Ante la reducción del inventario de propiedades nuevas y la perspectiva de demanda, Kabir Frutos, fundador y consultor de negocios internacionales de Kabir Capital, comenta a Obras que ahora es momento de iniciar un nuevo ciclo inmobiliario en Miami, con la construcción de nuevas unidades.
“Aún hay muchos proyectos pendientes de aprobación por parte del gobierno, detenidos por licencias y permisos para la construcción. Lo cierto es que hay una petición de permisos mucho mayor que en los últimos 15 años en Miami”, dice Frutos.
Las zonas entre Midtown y Downtown estaban muertas. Hace unos meses, no tenían licencias porque eran ocupadas por almacenes, pero, en un lapso de tres a cuatro años, se convertirán en los nuevos barrios. Para el consultor, estos desarrollos podrían tener propiedades con costos de entre 350,000 y 690,000 dólares.
Un mexicano en Florida
A pesar de los discursos de odio que ha pronunciado el presidente de Estados Unidos, Donald Trump, la realidad es que cada año, durante el último sexenio, las solicitudes de visa para inversionistas han ido en aumento por parte de los mexicanos. “México es el país número uno de habla hispana en peticiones; tan sólo en el mes de junio fueron aprobadas 145 visas de inversionista para mexicanos, contra 23 de colombianos y 34 de argentinos”, menciona Frutos.
El inversionista mexicano tiene una gran incertidumbre en su país, y busca seguridad en el extranjero. Además del retorno, también quiere contar con un plan B, en caso de que requiera mudarse ante un escenario negativo en México.
De acuerdo con Wuilmary De Lima, directora comercial de Patrimoney, existen otros perfiles, como el inversionista que quiere emigrar a Estados Unidos con una visa de negocios. Para ello, le arman un plan integral con la finalidad de que adquiera una propiedad y la compra de una franquicia para tener la visa de inversión E2, con la que puede permanecer, de manera legal, en el país generando ingresos.
“Otro perfil es aquel que no piensa irse de México, sin embargo, busca diversificar su capital comprando una propiedad para poder permanecer de vacaciones durante una temporada del año y, el resto de los meses, tener un uso de renta”, explica De Lima.
Los interesados en vivir una experiencia de lujo adquieren propiedades en el sur de Florida, donde los precios comienzan en 600,000 dólares. Una de las ventajas de comprar una vivienda para ponerla en renta vacacional es que puede generar ocupaciones de entre 60 y 70%, con lo que no sólo se cubren los costos, sino que genera un margen de rentabilidad en dólares.
Un ejemplo de este modelo es Natiivo, de los desarrolladores NGD Homesharing, que ofrece a sus potenciales compradores la flexibilidad de obtener ingresos adicionales a través del intercambio de viviendas, y que, este año, inició la construcción de propiedades en Austin y Miami, impulsadas por Airbnb. Al final, se trata de ofrecer la posesión de la unidad con el uso compartido de la vivienda “como una amenidad integrada”. Todo de lujo.
Los especialistas consideran que quienes desean la propiedad para vivir, buscan aquellas con mejores acabados y calidad, por lo que se inclinan por las de valores a partir de 500,000 dólares.
Cambia el monto en visa EB-5
Antes del 29 de noviembre, las personas interesadas en obtener la visa EB- 5 tenían que realizar inversiones mínimas de 500,000 dólares. Posterior a esa fecha, habrá una nueva ley que incrementará el monto de inversión a 900,000 dólares.
El programa EB-5 fue creado en 1990 para fomentar la inversión en Estados Unidos. Esta visa es popular debido a que las familias obtienen la Green Card al invertir capital en inmuebles y, por lo general, lo recuperan en cinco años, dependiendo del proyecto y del desarrollador.
El motivo del cambio es porque la ley de visas migratorias, a través de la inversión, es de más de 25 años. Ya la administración de Barack Obama la tenía en análisis; se considera que ganar 500,000 dólares ahora es más fácil que hace años. Lo que ocurre, actualmente, es que al aumentar el tipo de inversión, se beneficia a las personas que tengan el perfil que Estados Unidos considera óptimo.
Se estima que habrá una caída de entre 60 y 70% de inversiones en EB-5, “tomando en consideración que ese porcentaje corresponde a las personas que invirtieron la cantidad de 500,000 dólares el año pasado, y no tendrían los recursos para invertir 900,000 dólares”, complementa Kabir Frutos.
La gran demanda de la visa EB-5 ha llevado a inversionistas a inyectar, aproximadamente, 37 billones de dólares de capital extranjero a Estados Unidos desde 2008. Con ello, se ha financiado parte de la construcción de algunos de los proyectos inmobiliarios más importantes en Miami, Nueva York, Orlando y Los Ángeles.
La alternativa ahora sería optar por una visa E2, donde se espera un incremento debido a que no hay un mínimo de inversión requerida.
Ante el nuevo ciclo de construcción, cuyo desarrollo podría tomar cinco años, los inversionistas pueden optar por explorar otras ubicaciones, como Orlando. Quienes ya poseen propiedades en Miami tienen garantizada la ocupación para estos años, según los consultores.