FIBRAS, mejor que CETES

Hasta donde la Historia nos lleva de la mano, los bienes raíces han sido el activo preferido de la humanidad, porque invertir en inmuebles brinda seguridad, produce renta, genera ganancias del capital y la inflación no erosiona el patrimonio. El inmueble está compuesto por: Propiedad Raíz, como el uso, la renta, donación, servidumbre, hipoteca… y, Bien Raíz, el terreno y mejoras. El dinero en efectivo es considerado un bien mueble, porque es transportable.

En todo el mundo, la elección de adquirir bienes raíces tiene que ver con la seguridad de la inversión; aunque, también, existen otros tipos de inversiones con mejores beneficios económicos, pero desde luego con mayor riesgo. Los bienes raíces brindan tranquilidad, porque la propiedad está ahí, es tangible, segura, se puede disponer físicamente de ella, darla en garantía, o rentarla. El precio de un inmueble de productos no puede ser superior al mínimo costo de obtener iguales beneficios, con el mismo riesgo, en otro inmueble similar.

Es necesario señalar que el valor de los bienes inmuebles cambia en el tiempo: Éste se puede crear, mantener, modificar y destruir, durante los años, a través de cuatro importantes factores: Físico, como la edad y ubicación; Económico, como altos intereses y poca liquidez del mercado; Social, tales como disminución y envejecimiento de la población y aspectos culturales; y, finalmente, los gubernamentales, como seguridad, infraestructura y equipamiento urbano. Las ciudades prósperas hacen que los valores aumenten. De manera diferente, las ciudades que envejecen y entran en plena decadencia…

Pero, también, los inmuebles tienen sus inconvenientes: Inquilinos difíciles, impagos de renta, mantenimiento, obsolescencias, tiempos de vacíos, litigio, impuesto predial y la dificultad de hacer líquida la propiedad; así las cosas, entonces, hay una excelente alternativa: Los FIBRAS inmobiliarias.

Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces son inversiones de capital en diferentes tipos de inmuebles que generan rentas por su alquiler, tales como: Edificios de oficinas, centros comerciales, parques industriales, hoteles y planteles educativos, entre otros. El FIBRA opera bajo la supervisión de las autoridades bancarias y hacendarias. A través de la Bolsa de Valores, el público puede participar y recibir rentas comprando Certificados Bursátiles Inmobiliarios (CBFIs) con valor desde diez pesos. De esta manera, pequeños, medianos y grandes ahorradores, se benefician de las rentas de grandes conjuntos diversificados, de acuerdo al número de CBFIs que hayan adquirido.

Los inmuebles son de usos diversos y están arrendados en dólares a grandes corporaciones, a mediano y largo plazo (5-10 años), lo que protege de devaluaciones y hace la inversión muy defensiva. La ocupación promedio de estos grandes conglomerados, distribuidos en toda la República, es del 95%. El origen de los FIBRA proviene de los famosos “REITs”, Real State Investmnents-Diversify, de Estados Unidos. Tienen gran demanda, porque aseguran un ingreso periódico mensual o trimestral y plusvalía anual. Se pueden vender, todos o una parte, inmediatamente, en el la BMV, lo que no sucede con los inmuebles.

Como ejemplo, mostraré datos de una de los tantos FIBRAS que existen: FIBRA Monterrey: Tiene más de 700 mil m2 de área bruta rentable “ABR”. La Tasa de ocupación al finalizar el primer trimestre del 2020 fue del 96.6%. La Distribución mensual que pagan es de 8.7 centavos por certificado; es decir $1.04 pesos anuales. El valor promedio de un CBFI en el año ha sido de $9.70 pesos. Además, tienen plusvalía, ganancia de capital, que el ISR solo lo grava con un 10% al momento de su venta, diferente del 30% de un inmueble... Entonces, la Tasa de rendimiento de esta FIBRA es del 10.76% anual. Mejor FIBRAs que CETES que pagan un exiguo 5% anual. ¿Qué le parece? Recibirá más del doble de rendimiento…