¿Cetes o bienes raíces?

El dilema de dónde invertir el dinero para que esté seguro y dé buenos rendimientos, siempre ha sido un dilema que preocupa y ocupa a los inversionistas. Todos buscan seguridad y rentabilidad. Así, la tasa de interés define qué tan rentable es para una persona invertir y para un banco prestar.

Actualmente, las altas tasas de interés libre de riesgo que están pagando los mercados de dinero en Cetes se vuelven muy atractivas e incentivarán al inversionista a migrar a estos instrumentos, ante una inminente recesión futura. Al presente, a un año de plazo, los Cetes pagan el 9.65%, mientras que un bien raíz pagaría entre el 4% y el 8%, dependiendo si es casa, bodega o comercio. Además, la tendencia del Banco de México es seguir subiendo la tasa de referencia, de manera que los Cetes pagarán en el futuro tasas aún más altas.

En contraparte están los bienes raíces, que a lo largo de la historia han sido un refugio para los inversionistas. En los últimos dos años estos han estado en una clara tendencia alcista, debido a las contingencias de la pandemia y al ciclo de bajas tasas de interés que prevalecía en los mercados, para reactivar la economía, y que pagaban por debajo del rendimiento que producían los inmuebles.

Los bienes raíces siempre han sido una buena alternativa de Cetes. Aunque es necesario anotar que los inmuebles no dejan de tener sus riesgos y bemoles, tales como: mala ubicación; envejecimiento y deterioro de la zona; mercado inmobiliario sin demanda debido a la economía; alta rotación de inquilinos que generan desocupación y reparaciones; inquilinos morosos e indeseados; depreciación de la construcción y falta de liquidez por la dificultad de monetizar el inmueble. También hay que considerar que el valor de los bienes raíces se puede crear, mantener, incrementar, modificar y destruir, en el tiempo.

Pero además de lo anterior, actualmente la perspectiva se complica debido a que se terminó el ciclo de tasas bajas, para entrar a un periodo de tasas altas en crescendo y barruntos de una recesión al frente. Un postulado inmobiliario dice que: “Las tasas son inversamente proporcionales a la demanda de inmuebles”. Es decir, a mayores tasas, menor demanda y menor precio de inmuebles.

Entonces ¿cuál sería el límite del precio en que es conveniente adquirir un bien raíz en periodos de tasas altas? Antes de ofrecer una respuesta al respecto, es importante no confundirse y hacer alguna precisión técnica sobre el tema del “valor” de los bienes raíces: “Solo un necio no distingue entre valor y precio”, dice un viejo adagio, en el argot de la valuación. El precio de un bien raíz es la cantidad de dinero que se paga por él, es el punto donde se cruzan la curva de oferta y demanda; diferente es el valor, que está íntimamente relacionado con los beneficios presentes y futuros que reportará el bien adquirido. Warren Buffet dice que: “Precio es lo que se paga; valor es lo que recibes”.

Dicho lo anterior, es muy importante decir que para fijar la conveniencia del límite del precio, los bienes raíces deben de producir rentas acordes con el valor de la inversión. Entonces, el límite del precio a pagar por un inmueble lo fija la Tasa de Capitalización que cada quién exija de retorno. Por lo tanto, el Cap Rate Inmobiliario, la Tasa de Capitalización inmobiliaria que sea capaz de producir el inmueble será el fiel de la balanza que ayudará a decidir si te haces con el inmueble o inviertes en Cetes y beneficiarte así con el periodo de tasas altas.

Pero ¿qué es la Tasa de Capitalización? En bienes raíces la expectativa de rendimiento se expresa como una tasa de capitalización, te dice además el tiempo en el que recuperas tu inversión. Ésta se muestra como un porcentaje del flujo de efectivo mensual que producirá la propiedad en relación con su valor comercial. La visión del inversionista es que en un tiempo determinado recuperará completamente el capital invertido, más una ganancia de capital al momento de la venta del inmueble. La tasa resulta de dividir los ingresos netos entre el valor comercial del inmueble. Si una propiedad vale un millón de pesos y produce anualmente cien mil y de gastos operativos y vacíos, treinta mil, entonces la tasa será del 7% anual.

Entonces ¿qué sería más rentable: invertir el dinero en bienes raíces a una tasa del 7% anual, o en Cetes al 10.5 % anual? A simple vista la respuesta parecerá una verdad de Perogrullo: en Cetes. Pero recordemos que no se puede hablar de tasas sin hablar de inflación. A la tasa nominal de Cetes habría que restarle la inflación anual para obtener la tasa real, que sería del 3.5% anual. Al bien raíz no habría que restarle la inflación, porque cada año se recupera la pérdida de valor con un incremento a la renta igual a la inflación.

Usted decida, mi estimado lector. Probablemente, a corto plazo serían atractivos los Cetes; pero a largo plazo, indudablemente los bienes raíces serían mejor inversión.

Pero ¿qué es lo que genera valor en los inmuebles? En síntesis, la respuesta es: La seguridad de la inversión y las posibilidades de generar beneficios presentes y futuros... Una propiedad no puede tener valor a menos que tenga utilidad, y debe entenderse por utilidad la cualidad de fomentar el deseo en el ser humano de poseerla.