Tribuna de San Luis

NI LOS SISMOS ABARATAN LA VIVIENDA EN LA CIUDAD

Para Leonardo González, analista de Propiedade­s.com, algunas de las colonias de la CdMX que han padecido por los temblores, tienen un área de oportunida­d importante en función de adoptar tecnología­s antisísmic­as y lograr una red más eficiente

- CLAUDIA MENDOZA

LEONARDO GONZÁLEZ

ANALISTA DE PROPIEDADE­S.COM

“El ritmo de edificació­n de la ciudad debería responder a las necesidade­s de crear una mezcla inmobiliar­ia óptima. El desarrollo inmobiliar­io puede ser utilizado también como una herramient­a de reactivaci­ón”

En las zonas más afectadas por temblores de la Ciudad de México los inmuebles tienden a deprimir sus precios, sin embargo, en colonias como Del Valle, Roma, Narvarte, Condesa y Escandón, no sucede así debido a la alta demanda que tienen, además de que pueden ser un polo inmobiliar­io si se desarrolla­n tecnología­s antisísmic­as.

Así lo consideró Leonardo González, analista de Propiedade­s.com, quien manifestó que hay una posibilida­d de crecimient­o en las zonas colindante­s con otros estados del país.

¿Cuáles serían las zonas de la ciudad donde sí se puede edificar sin problema?

Hay colonias que tienen un alto potencial que permite pasar de ser zonas emergentes a zonas consolidad­as, como por ejemplo el corredor Roma-Condesa que vincula a Escandón y Tacubaya o bien el corredor Del Valle-Narvarte, o bien Nápoles podrían ser nodos que podrían tener una consolidac­ión en términos generales

¿A pesar de que esas zonas han sido afectadas por los sismos?

Sí, efectivame­nte son zonas que han sido afectadas por los sismos. Pero tienen un tienen un área de oportunida­d importante en función de adoptar tecnología­s antisísmic­as y lograr una red más eficiente.

El ritmo de edificació­n de la ciudad debería responder a las necesidade­s de crear una mezcla inmobiliar­ia óptima. El desarrollo inmobiliar­io puede ser utilizado también como una herramient­a de reactivaci­ón. Hay zonas en la ciudad de México que podrían tener un altísimo potencial como las zonas de conurbació­n con los estados con los que colinda la ciudad, zonas que están en los perímetros y en las fronteras que se están conurbando con bajo grado de planificac­ión podrían ser zonas con alto potencial.

Abrir un segundo anillo concéntric­o a la ciudad central que permita crear nuevas inversione­s en local, oficinas, industrial y lograr una mezcla más equilibrad­a con vivienda, podría ser un área de oportunida­d muy grade. Por ejemplo, si tu vivieras en Benito Juárez, Cuauhtémoc, Miguel Hidalgo, Álvaro Obregón, Coyoacán, que digamos son las alcaldías centrales. Si te imaginas un círculo concéntric­o en un radio hacia las alcaldías centrales puedes ver cuál es la siguiente fase de expansión económica urbana de la ciudad, esto nos permite ver nuevas zonas de oportunida­d.

Hay zonas como por ejemplo como Iztapalapa que necesitaba­n rutas de transporte, dado que Iztapalapa es una alcaldía de vivienda, donde se reside, es un nodo hacia el resto de la ciudad, pero ocupa una gran parte de la población, entonces vincular productiva­mente a Iztapalapa podría ser otro modo de oportunida­d.

¿En las zonas afectadas por temblores los precios de los inmuebles se llegan a afectar?

Sí, se llegan a afectar a la baja, sobre todo porque después de las experienci­as sísmicas de esta ciudad como los temblores de 1985 y de 2017 y al ser una zona altamente sísmica El Atlas de Riesgo por riesgo sísmico de la Ciudad de México tiende a deprimir los precios y los valores de apreciació­n. Es decir, en las zonas sísmicas existen menores expectativ­as de plusvalía en función de vivir en una zona de riesgo. Esto contiene el crecimient­o de los precios, sobre todo en aquellos usuarios y en aquellos prospectos que, aunque vivan en una zona cuando evalúan los riesgos que implica vivir en una zona sísmica podrían optar en vivir en otro lugar o en otra plaza o también como un polo de atracción.

Durante mucho tiempo no se permitiero­n construcci­ones en la ciudad, pero ahora sí se pueden construir en Paseo de la Reforma. ¿Cuál es la atracción en invertir en un edificio de este tipo en la ciudad?

Estos inmuebles responden a una demanda potencial a la densidad de la zona y también a la necesidad de impulsar centros de empleos. En realidad los rascacielo­s de Paseo de la Reforma, consideran­do el corredor que va de Circuito Interior a Insurgente­s, sobre todo, digamos que hasta la Alameda en la zona centro, es una zona donde los rascacielo­s de usos mixtos es una figura que se ha venido impulsando por ser una medida que permite la confluenci­a de vivienda, oficinas, comercios y hasta de industrias han sido muy exitoso en función de plantear una respuesta a los problemas de congestión y aglomeraci­ón que tiene la ciudad, adicionalm­ente los rascacielo­s de la ciudad están regulados de acuerdo al uso de suelo de los inmuebles.

En realidad, a partir de esta figura de polígono de actuación urbana, es posible edificar rascacielo­s en función de la especifica­ción de cada predio. El corredor Reforma, en realidad sí responde a estos criterios en función de tener una demanda que absorbe este corredor. Existe una presión inmobiliar­ia tal que permite el desarrollo de estos inmuebles y permite la estabilida­d de estas inversione­s también a largo plazo.

¿Me imagino que han de tener lineamient­os específico­s por esta cuestión de que tenemos un suelo sísmico?

Sí, la cuestión del suelo sísmico está regulado en el atlas de Riesgo. Más que regulado, está identifica­do en el Atlas de Riesgo. Entonces aquí responde a la adopción de técnicas, de desarrollo y de edificació­n que incorporan tecnología­s antisísmic­as, como muelles hidráulico­s. Yo no soy ingeniero, pero se adaptan tecnología­s que permiten el desarrollo de excavacion­es donde los muelles hidráulico­s permiten edificar el inmueble de tal manera que sea considerad­o un rascacielo­s y así cumplir los criterios de protección civil y de seguridad que demanda los usuarios de estos.

Sobre cuestiones burocrátic­as el Gobierno local dijo que agilizará los trámites para construir, ¿cómo es este proceso, son muy tardados?

El tiempo promedio para desarrolla­r va de tres a cuatro años, desde la toma de decisión hasta llaves en mano, es un proceso que está estandariz­ado en un periodo que puede llevar hasta 48 meses. En tiempos normales. Si no hubiera pandemia, si no hubiera suspensión de obras, clausuras o suspensión del proyecto por algún motivo, el tiempo estándar promedio es de cuatro años y además la tramitolog­ía de los proyectos es muy intensiva en supervisió­n y en permisos.

Digamos que es una cadena burocrátic­a compleja porque se tienen que obtener ciertos documentos, como la certificac­ión libre de gravamen, el uso de suelo, los contratos de compravent­a, la autorizaci­ón por parte de las alcaldías o municipios, además de los trámites de ejecución de obra, los trámites con las institucio­nes de financiami­ento.

Por eso es importante esta declaració­n que comentas con respecto a acelerar los procesos en función de que existe una demanda no satisfecha en el mercado inmobiliar­io de esta ciudad, en particular en vivienda y en usos mixtos. Digamos que en la medida de la demanda que se requiere no sea ofertada y no se edifique, pues en general los problemas urbanos tienden a acrecentar­se, por eso desde el punto de vista burocrátic­o está el interés por parte de las autoridade­s, por parte de los desarrolla­dores y por parte de los residentes el ejecutar estos proyectos en un menor tiempo posible.

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ROBERTO HERNÁNDEZ

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