Orpi débat de l’investissement locatif, en direct sur Facebook
Tour d’horizon Les spécialistes Orpi se sont de nouveau prêtés au jeu pour répondre à toutes les questions, autour du thème de l’administration de bien et l’investissement locatif
Le thème de cette 3e édition du live Facebook dédié à l’immobilier : comment sécuriser un investissement locatif. Sur le plateau, étaient présents : Moïse Vergeot (agent immobilier niçois depuis plus de quinze ans et président du Groupement Orpi Côte d’Azur), Patrice Bordes (agent immobilier Orpi depuis plus de vingt ans et vice-président du Groupement Orpi Côte d’Azur) et Jean-Damien Bougarel (négociateur depuis 2005 et gérant de deux agences Orpi au Cannet).
L’investissement locatif, de quoi parle-t-on ?
M. V. : C’est le fait d’acquérir un
bien et de le mettre en location, moyennant le paiement d’un loyer. C’est la base du principe, l’idée sous-jacente étant de se constituer un patrimoine complémentaire (à une résidence principale, par exemple), pour, à terme, avoir un complément de loyer, ou de retraite selon l’âge. C’est un acte fort de location, on a des baux convenus avec une certaine durée, ce n’est pas anodin de parler de sécurisation pour ce genre d’investissement.
Le neuf et l’ancien sont-ils tous deux concernés ?
P. B. : C’est applicable pour tout
type de bien. Cela peut concerner des commerces, des
‘‘ stationnements ; donc c’est vraiment multiple et très large. Des baux et solutions sont adaptés pour tous ces types d’investissement, de l’habitation, du professionnel, jusqu’aux baux à usages multiples, sur des longueurs plus ou moins importantes et à destination d’une clientèle très variée.
Avec les multiples taxes, est-ce que ça vaut vraiment le coup ? M. V. :
L’investissement locatif n’est pas une solution miracle, évidemment les charges comme la CSG, la taxe foncière, les travaux font des impôts à payer. Mais l’idée est d’arriver à créer une logique mathématique intéressante et pour le locataire, et pour le propriétaire. Il existe beaucoup de solutions, comme la défiscalisation (notamment avec la loi Pinel pour le neuf) ; le fait de réaliser des travaux dans un appartement… Souvent on pense que c’est une charge, mais c’est déductible des ” revenus fonciers et ça permet de garder un bien en meilleur état de conservation tout au long de la location. Il y a des solutions, des calculs intelligents à faire et ça va dépendre de la typologie, de l’adresse du bien et de tout un tas de critères à définir au préalable.
Quelle articulation de crédit choisir ? J-D. B. :
Un investisseur recherche souvent un autofinancement ; ce qui est toujours difficile à faire, parce qu’on a toujours un supplément, des charges ou des travaux au niveau de la résidence. On arrive à joindre les deux bouts mais c’est un effort financier. Faire de l’investissement locatif à crédit permet de réduire les charges car les intérêts sont déductibles de vos revenus fonciers et permettent de payer moins d’impôts. Et en ce moment, les taux sont pertinents.
Quelle réserve à cet investissement ? P. B. :
Comme tout investissement il faut le mesurer, avoir une réflexion globale et cibler des objectifs. Ce n’est pas quelque chose qu’on fait à la légère. La pierre reste un investissement patrimonial, sur le long terme. Même si la majorité est propriétaire de sa résidence principale, mais on peut être locataire de sa résidence principale et investir dans le locatif.
M. V. : Le fait de pouvoir investir dans du locatif va vous permettre d’engranger du patrimoine qui, un jour, vous permettra d’acquérir la résidence principale de vos rêves. L’objectif premier est que le système s’autofinance. Sur le long terme, la valeur de votre investissement de départ est toujours a minima ce que vous avez investi, donc il n’y a pas de risque sur la valeur patrimoniale. Il y a évidemment des périodes plus propices, mais cela reste stable.
Quels sont les risques ? P. B. :
Le premier risque de ne pas arriver à trouver de locataire. On est sur un marché, dans notre région, où le panel de candidats locataires est vaste. Mais cela peut représenter un risque pour d’autres régions. Il y a aussi le risque d’impayés : un locataire qui est en place, mais qui ne paye pas. En amont, les agents immobiliers sont là pour étudier et vérifier au mieux le profil des candidats. Les assurances aussi sont présentes, pour couvrir un grand nombre de choses, pour pouvoir garantir une qualité de la prestation.
Quid de l’investissement dans un bien déjà loué ? J-D. B. : C’est vrai, les banques
apprécient un bien qui est déjà loué. Il y a une moins value pour un bien qui est déjà loué, c’est intéressant pour investir.
M. V. : Pour un bien occupé, ça dépendra du profil du bien et du quartier. Ça peut être rassurant pour un investisseur car il va recevoir immédiatement un loyer et connaître le montant avant même d’acheter, donc quand l’équation
‘‘ est connue à l’avance. Néanmoins, il ne choisit pas le locataire. Pour mettre en place une garantie loyers impayés, il faut connaître le locataire et avoir un certain nombre d’éléments, donc quelques petites contraintes mais une bonne solution.
Combien coûte le service d’un agent ?
P. B. :
Dans la région, on est à euros TTC le mètre carré (c’est une loi), honoraires à la charge du locataire et du propriétaire. C’est un investissement, certes. Mais le dépôt de garanties est d’un mois hors charges, donc c’est moins coûteux qu’avant d’intégrer un logement. Se passer d’un professionnel de l’immobilier pour louer un bien, aujourd’hui, c’est prendre un risque. Notre travail comprend l’étude de solvabilité d’un locataire, jusqu’à la parfaite maîtrise du sujet, notamment juridique.
Mieux vaut louer un appartement meublé ou vide ?
M.V.:
Louer en meublé ne présente pas d’augmentation tarifaire, en location longue durée. Les loyers sont à peu près les mêmes. Il faut faire attention quand on fait du meublé sur de grandes superficies, car ce n’est pas dans la culture française que de louer un trois-pièces meublé. C’est très rare d’avoir des candidats pour ce type de logement.
Les familles arrivent dans le logement avec leurs propres meubles, donc privilégier les petites superficies meublées et les plus grandes non meublées. C’est différent aux ÉtatsUnis par exemple, où on ne déménage pas beaucoup ses meubles. Le meublé peut être intéressant dans une formule hybride entre de l’étudiant et du saisonnier. Mais il faut savoir qu’il y aura plus de turnover. D’ailleurs, les baux sont d’une durée d’un an maximum, alors que dans le vide on est sur une durée de trois ans minimum.
La pierre reste un investissement patrimonial sur le long terme Se passer d’un agent immobilier, aujourd’hui, c’est prendre un risque ”