Les OPCI et la titrisation, les nouveaux “chouchous” du marché des capitaux
Si le marché des capitaux s’oriente vers des changements importants en matière d’instruments de financements dédiés aux institutionnels de la place financière avec le lancement prochain du Fonds Mohamed VI, pour l’investissements et la diversité des outils spécifiques qu’il va créer, les OPCI et la Titrisation, y sont déjà bien déployés.
En effet, l’on ne sait pas à quel point les OPCI commencent à prendre forme et sont utilisé.
OPCI le vent en poupe
Il y a à peine un an que les OPCI sont venus enrichir la palette des produits financiers offerts par le marché des capitaux.
Ce nouvel instrument de financement de l’économie, a permis de diversifier les engagements des investisseurs en leur offrant une nouvelle forme de placement, « la pierre papier ».
Le bilan à fin décembre 2020 montre le succès spontané qu’ont connu ces produits de financement, très utilisés partout dans le monde moderne pour financier le secteur du mobilier locatif. Pour 2020, le marché des OPCI compte 9 sociétés de gestion des OPCI, et l’AMMC a donné l’agrément à 7 OPCI. Plus important encore, pour la même année, les OPCI agréés totalisent un actif net d’un peu plus de 6 milliards MAD.
Les premiers OPCI ont tous pris la forme de SPI-RFA (société de placement immobilier à règles de fonctionnement allégées), et pour cause ! Les souscriptions à ces Organisme de Placements Collectif Immobilier, sont bien sur réservées aux investisseurs qualifiés.
Pour activer ce marché des OPCI, et en faciliter le placement, le Ministre des Finances, M. Benchaâboun, a accordé courant 2020, 10 agréments à des évaluateurs immobiliers, des acteurs incontournables de la gestion d’actifs immobiliers.
Il faut préciser que l’objet principal des OPCI étant la détention d’actifs immobiliers destinés à la location, la valorisation desdits actifs revêt une importance cruciale dans la détermination de la valeur liquidative à laquelle se font les souscriptions et
les rachats de parts d’OPCI.
Les OPCI sont destinés à jouer un rôle important dans le financement de l’immobilier dans la plupart des secteurs de l’économie. Leur attractivité actuelle résulte également de régime fiscal, qui, certes de façon transitoire, en exonère les plus-values sur apports de biens à des OPCI.
Celui-ci vient, de plus,, d’être prorogé pour deux années supplémentaires à fin 2022. Concrètement, plusieurs institutions financières ont d’ores et déjà opté pour le transfert de leurs actifs immobiliers vers des OPCI.
Dans le cadre du plan de relance de l’économie postCovid, d’autres secteurs et acteurs publics notamment, devraient aussi mettre à profit ces Organismes de Placement pour lever les fonds nécessaires à leur sortie de crise via l’externalisation de leurs actifs immobiliers.
D’autant que du côté de la demande, ils savent pouvoir compter sur l’appétit des investisseurs pour ce produit de placement, qui les intéresse parce qu’il est à long terme et surtout qu’il sert des rendements attractifs de plus de 5%, allant jusqu’à 7%.
Des niveaux que les investisseurs ne connaissent plus depuis longtemps avec la baisse des taux d’intérêt généralisée et les bas rendements boursiers de surcroît incertains.
La titrisation revient en force
Pour ce qui est de l’autre mode de financement de l’économie, la titrisation, il n’est certainement pas nouveaux puisqu’il est connu qu’il a servi à assainir le CIH, et a même été utilisé pour alléger les dettes commerciales de certaines entreprises publiques comme l’ex ONE. Mais dans le contexte économique actuel affecté par la crise sanitaire, la titrisation est un mode de financement alternatif qui peut et va réellement contribuer à l’accompagnement des entreprises. Il faut savoir que le cadre législatif et réglementaire de la titrisation publié pour la première fois en 1999 avait pour premier objectif le financement du logement via la titrisation de créances hypothécaires.
Depuis, il a connu plusieurs amendements qui visaient à moderniser cet outil, à renforcer sa sécurité et à jeter les bases du marché des capitaux participatif par l'introduction des certificats de Sukuk. Suite à ces amendements, l’univers des actifs éligibles à une opération de titrisation comprend aujourd’hui un large éventail d'actifs, allant des créances actuelles ou futures aux biens corporels ou incorporels et matières premières, en passant par les titres de capital, titres de créances…
Et la grande nouveauté, porte sur le fait que les fonds de titrisation peuvent accorder des financements ou garantir des risques de financement ou d’assurance.
Encore une fois, dans le cadre de la relance économique programmée par un plan éclectique, de vastes possibilités d'investissement et de financement sont possibles par la titrisation en réponse aux effets négatifs de la crise de la Covid-19.
D’autant qu’au-delà des titrisations traditionnelles telles que celles des créances commerciales et des créances bancaires, d'autres opérations peuvent être structurées pour aider les acteurs économiques, et tout particulièrement les entreprises qu’elles soient grandes ou PME.
Les financements par cet instrument de financement alternatif, peuvent correspondre aux grands projets d'infrastructure privés ou publics, mais la titrisation immobilière peut aussi permettre la monétisation des actifs ou droits immobiliers. Enfin, last but not least, la titrisation peut offrir des alternatives au financement et aux garanties bancaires, à travers des fonds de titrisation qui accordent des prêts (fonds de dette) ou couvrent le risque de financement ou d'assurance (titrisation synthétique). Espérons que, ces nouveaux moyens de financement de l’économie seront utilisés de façon effective pour accompagner non seulement la relance de l’économie mais sa restructuration et sa nouvelle orientation. Car, ces instruments de financements doivent rencontrer la demande d’acteurs économiques dans le besoin de moyens pour réaliser leurs projets de croissance.
Sans quoi, à l’instar du financement désintermédié, offert par la bourse, qui ne connaît pas de succès,, ils resteront des outils formels.