OPCI, leur succès auprès de l’État et des Institutionnels

Les OPCI, Organisme de Placement Collectif Immobilier, sont le nouveau produit financier d’importance pour l’Etat comme pour les institutionnels, en l’occurrence les caisses de retraite et compagnies d’assurance, ainsi que pour les gestionnaires de fortune et tout autre épargnant.

Et pour cause, les financiers gestionnaires de portefeuille, ont eu dès leur création en 2019, pour nouvelle mission de comprendre ces produits, de mesurer leur potentiel de rentabilité en tant que produits de placement dans un environnement de baisse de rendement.

Les OPCI avec leur écosystème s’avèrent pouvoir apporter une rentabilité appréciable pour une caisse de retraite ou une compagnie d’assurance. Comme c’est déjà le cas des OPCVM ou de l’investissement en direct sur le marché actions. En effet, les OPCI s’avèrent avoir la vocation d’offrir de la liquidité pour les actionnaires et les porteurs de parts et d’encourager l’investissement, la transparence pour l’ensemble des acteurs du marché. Ils apportent de l’argent en parallèle du schéma de financement bancaire et celui désintermédié du marché financier. D’autant que le marché financier au Maroc, dont le rôle et l’ambition était très forte, est quelque peu ralenti dans son développement. Les projets qui portaient ce dernier pour compléter l’écosystème financier n’ont pas encore vu le jour, le marché à termes peine à se mettre en place au même titre que la chambre de compensation qui en est un préalable. Il faut reconnaitre que la fonction du Market-maker qui est, en quelque sorte, le grossiste du papier financier et qui est d’une importance fondamentale pour le marché n’est pas encore développé au Maroc. Concrètement, pour prendre un engagement à terme sur le marché, il faut, quand on ne dispose pas de titres, pouvoir les acheter et les livrer à échéance. Or la profondeur actuelle du marché ne le permet pas toujours. L’OPCI, en plus de ses qualités financières, est venu aussi répondre à un besoin réel de professionnaliser la gestion du patrimoine immobilier, d’offrir du papier liquide pour ceux qui veulent investir dans ce secteur. Dans le long processus de développement de l’immobilier, après une première étape consacrée à la promotion immobilière, l’OPCI intervient dans la suivante qui vise à mettre en place des gestionnaires appropriés avec une régulation suffisante et rassurante pour apporter du capital dans l’immobilier. C’est le rôle principal de l’OPCI, qui est un fonds géré par une société de gestion et régulé par l’AMMC. Son portefeuille peut être constitué d’actifs du groupe fondateur mais aussi acquérir d’autres actifs de fonds portés par des actionnaires externes. Sachant que la loi pour son lancement, exonère les opérations d’apport de biens immobiliers à l’OPCI pour une durée de 10 ans. Il s’agit d’une incitation intelligente et pertinente, qui encourage à sortir les biens immeubles des bilans et les transférer dans les OPCIs contre des parts d’OPCIs, donnant ainsi le premier coup de pouce pour la naissance de l’industrie des OPCI. Nombreux sont les institutionnels qui ont saisi l’opportunité des OPCIs pour profiter de leur essence même. Les banques sont au premier rang, elles ont apporté des agences dans des OPCI créés en leur nom, ce qui leur a permis de marquer des plusvalues comptables non imposables. En contrepartie elles ont gagné la possibilité de partager la propriété avec d’autres actionnaires et investisseurs et devenir simples locataires d’une partie de leurs biens immobiliers, sachant que les charges locatives sont déductibles fiscalement. Ce modèle a été suivi aussi par certaines compagnies d’assurances qui ont fait rentrer des liquidités en admettant d’autres actionnaires dans les OPCI qu’elles ont créés.

Il faut savoir que le gestionnaire de l’OPCI, en tant que professionnel, doit veiller à ce que l’immeuble soit le plus rentable possible et le mieux revalorisé possible en améliorant son entretien de façon continue, pour le rendre concurrentiel. Mais aussi aligner sa sécurité et tous les risques (l’incendie par exemple) aux meilleurs standards. Ces arguments sont déterminants pour optimiser le rendement locatif, déterminé par la loi de l’offre et de la demande sur le marché. Les premiers OPCIs sont investis dans le segment locatif

de bureaux qui bénéficie fortement de la professionnalisation et affiche des rendements avoisinant 5%.

Si les premiers OPCI ont permis de transmettre des actifs de bilan, une évolution normale s’opère par la création d’OPCIs comme un outil de placement. C’est le cas de la CIMR, Caisse interprofessionnelle marocaine de retraite, qui n’ayant pas ou peu d’actifs immobilier à apporter, lance des OPCIs en s’appuyant sur des gestionnaires professionnels de ce secteur, pour investir, sourcer des actifs sains et rentables et les gérer dans les normes de la profession.

La CIMR est pionnière en la matière, car ce type d’activité d’OPCI n’a pas à notre connaissance encore commencé au Maroc, le modèle communément utilisé à date étant celui de l’apport. Il s’agit de trois OPCIs qui seront dotés chacun de 400 millions de dirhams pour un premier investissement. Son ancien siège, boulevard Abdelmoumen, qu’elle vient de quitter pour rejoindre le quartier financier de CFC, sera apporté à un de ses OPCI en création, celui qui va proposer le meilleur projet pour sa rénovation et mise en valeur. Ainsi, la CIMR relève le challenge de rentabiliser sa poche immobilière en investissant dans différents projets à travers ses 3 OPCI pour un montant global de 1,2 milliard de dirhams. Il s’agit, certes, d’un début si on les mesure aux 80 milliards des actifs investis par la Caisse de retraite, étant donné que l’objectif d’allocation d’Actifs est de porter le poids de l’immobilier à 10% à côté d’autres classes d’actifs telles que la dette émise ou garantie par l’Etat à hauteur de 38%, actions à hauteur de 47% et 5% en infrastructures. L’objectif de la CIMR étant de mettre en concurrence ses 3 OPCIs pour obtenir les meilleurs opportunités et rendements. Ces derniers seront supervisés par une SPI (société de placements immobiliers), une société anonyme avec conseil d’administration dont la gouvernance s’appuiera sur différents comités techniques qui contrôlerons la pertinence des investissements proposés par les gestionnaires. La CIMR a déjà mandaté les sociétés de gestions de ses OPCIs, la première celle du groupe Attijarwafa Bank, Attijari REIM. Le second choix de la CIMR a porté sur la société de gestion filiale de la BCP, Africa Stone, et le troisième, sur AjarInvest appartenant à la CDG et au CIH. Cette société de gestion gère aujourd’hui plusieurs fonds immobiliers dont APS (Avenir Patrimoine Sécurité) dédiés aux actifs de l’Etat avec une valeur de biens apportés de 12 milliards de dirhams. Le montant d’1,2 milliards investi par la CIMR, est un montant conséquent qui reste une première expérience par rapport à ses ambitions dans l’immobilier compte tenu de la croissance de ses engagements. Alors même que ce montant reste élevé comparé à la taille actuelle des portefeuilles des OPCIs existants, du fait que le marché est encore embryonnaire.

En effet, à fin mars 2022, l’AMMC a agréé neuf gestionnaires d’OPCI et 28 fonds. De fait certains gestionnaires gèrent plusieurs fonds. Les institutionnels qui ont créé leurs fonds sont : la CDG, les banques AWB, BCP, CIH, BMCE, BMCI, Barid Bank, Crédit Agricole, et la CMR, Caisse marocaine de retraite. La force de frappe de la société de gestion AJARINVEST, est de loin la plus importante : elle occupe 73,9% de part de marché. Les autres, BMCE Capital Real Estate, Attijari REIM, Africa Stone Management, Nema Capital, REIM Partners, occupent des parts de marché situées entre 4 et 7% quand IRG Real Estate se contente de 1,5%, bien que ces statistiques ne prennent pas en compte les opérations en cours de réalisation.

Les OPCI sont ainsi de nouveaux produits financiers, qui sont arrivés en 2019, dans un contexte de taux obligataires bas et de rendement boursier faible, dans la perspective d’offrir de meilleurs rendements aux investisseurs. Toutefois, la professionnalisation de la gestion des actifs immobiliers consiste aussi en l’amélioration qualitative du secteur immobilier pour une revalorisation des biens. Preuve en est que les acteurs immobiliers majeurs ont utilisé l’OPCI, d’abord à cet effet de valoriser leur portefeuille immobilier. Conscients qu’en le donnant en gestion, ils le professionnalisent et en retirent un bon rendement profitant ainsi de « la magie de la pierre papier ».

Par ailleurs, l’avenir de ce papier est connu, les OPCIs devraient s’ouvrir aux plus petites bourses, celles des particuliers épargnants. Les ménages pourraient alors investir à terme dans l’immobilier sans disposer d’un capital existant élevé. Même s’il ne s’agit pas de leur permettre de financer l’acquisition d’un bien.

Aujourd’hui, l’OPCI est plus actif dans la gestion des biens de l’Etat pour une remise à niveau, une valorisation de ces derniers et leur rentabilisation. Les besoins de l’Etat en la matière sont très importants et son patrimoine immobilier vaste et riche, dans le secteur administratif, de la santé, l’éducation etc. Dans le même objectif, il continuera à les apporter à des fonds OPCI pour engranger des liquidités tout en les revalorisant. Mais, l’OPCI reflète également une forte volonté de dynamisation du marché dont l’attraction de capitaux étrangers conforterait cette lancée. Belles perspectives…

BANK, et M. Hicham Joundy, Directeur Infrastructure / Sécurité / PMO chez CFG BANK.

Juste avant leurs interventions, M. Omar Lataoui, PDG de Finatech Group, a expliqué que « le bancaire est un secteur qui cristallise cette transformation digitale », car « hautement concurrentiel et très ancien [pas né avec le digital, ndlr] donc on peut parler de transformation ». De plus, c’est un secteur où la « notion de sécurité très importante, la conformité aussi ». Car il ne faut pas oublier qu’au-delà de proposer à sa clientèle une application et des opérations digitalisées, les banques doivent respecter des normes très sensibles en termes de traitement des données et des documents par exemple, tâches où le digital exprime toutes ses potentialités.

M. Bennouna est revenu sur l’histoire de la transformation digitale d’un groupe bancaire qui souffrait d’une image vétuste, pour devenir en quelques années l’un des groupes bancaires les plus innovants de la place. Cette transformation a débuté en 2012, dans un marché « pas encore mature », donc il a fallu « challenger les fournisseurs », explique-t-il. Celle-ci s’est déclinée en 5 axes. Le premier concernait la gouvernance, et CIH Bank a fait le choix d’un Comité du digital qui se tient tous les mois, pilote cette transformation digitale et regroupe tous les départements. Le 2ème axe concernait l’infrastructure et les solutions IT, et n’était qu’ « une question d’optimiser les budgets ». Le 3ème volet était le but de cette transformation. « On a fixé une feuille de route : il faut que le client soit au centre de notre transformation et qu’on se transforme pour nos clients. C’est effectivement l’optimisation des process et la dématérialisation, mais c’est avant tout l’optimisation de l’expérience client », a-t-il expliqué, notant que le groupe « a eu la chance d’avoir beaucoup de benchmarks à l’international ». Il a relevé également que le choix de la banque gratuite venait du fait que « le taux de bancarisation stagnait, entre 60 et 70%. On s’est dit que si on voulait des parts de marché il fallait aller chercher des clients non bancarisés, et on l’a fait grâce à ce produit de banque gratuite. ». Le 4ème axe était l’humain, « le plus important », qui a nécessité une grande conduite du changement sur 9 mois auprès des ressources humaines. Sur la question de la fuite des cerveaux, il note : « Aujourd’hui, les meilleurs partent ou sont inaccessibles. Au niveau du CIH, nous avons essayé de former les jeunes, avec une logique de turnover maîtrisé plutôt que subi ». Enfin, le 5ème volet concerne la donnée : « Le secteur bancaire, c’est beaucoup de service. Mais on collecte énormément de data sur le comportement du client. Le premier objectif est d’utiliser la data pour optimiser le parcours client ».

Pour sa part, M. Joundy a détaillé les process de Gestion Electronique des Documents de CFG Bank. Au-delà de tous les avantages que cela représente, on aura noté les désavantages d’une réglementation qui ne suit pas l’innovation : en l’absence de signature électronique, les employés doivent imprimer les documents, les faire signer, puis les re-scanner pour les archiver à nouveau… Vivement que ça bouge !