Temperaturen synker i boligmarkedet. Prisfall lurer. Men ikke her, vel?!

Temperaturen synker i boligmarkedet. Prisfall lurer. Men ikke her, vel?!

Helt siden de famøse hendelsene i Edens Hage har økonomiens grunnlov vært den om tilbud og etterspørsel. Til alle tider har økt etterspørsel og redusert tilbud gitt høyere priser. Å tegne varianter av tilbudsog etterspørselskurvene inn i et diagram og stolt peke på likevektpunktet – prisen – der de treffer hverandre, er en tidlig paradeøvelse i enhver økonomiutdanning. Å prøve å styre priser uavhengig av tilbud og etterspørsel, pleier å gå skeis. Jevnfør tidligere tiders kommunistiske planøkonomier og dagens Venezuela.

Boligmarkedet har vært nordmenns fremste lærings- og utstillingsarena for prisdannelse helt siden Kåre Willoch slapp det og bankene fri tidlig på 1980-tallet. Vi får det inn med teskjeer minst én gang per måned: så og så mange prosent opp, av og til ned. Hva påvirker tilbud og etterspørsel?

Nå er vi inne i en periode som er så lærerik at den komme til å bli husket i generasjoner.

Med skrekkblandet fryd minnes vi de 23 prosentene som prisene i Oslo steg med i 2016, og som løftet det nasjonale snittet til 12,8 prosent. Tigerstad-markedet var åpenbart i ubalanse, i den forstand at etterspørselen langt overgikk tilbudet. Vår egen landsdel var i markedsmessig harmoni i forhold: pluss 4,3 prosent i Kristiansand, nesten like mye i resten av Agder-fylkene. Kontrasten understreker samtidig et trekk som har blitt tydeligere de siste to-tre årene, nemlig regionale forskjeller. Mens boligprisene gikk til himmels i Oslo, sank de i Stavanger og steg svakt i Bergen.

Så har vi allerede lagt bak oss fire måneder av 2017. Ting skjer. Tilbudet øker, etterspørselen avtar. Torsdag ble mistanken bekreftet: Prisveksten er i ferd med å stoppe opp, selv i Oslo.

Da ser jeg ikke bort fra at vi kan se prisfall innen julebordsesongen er over oss igjen. Iallfall i Oslo. For der er alle prisoppgangers mor langt på vei drevet fram av mennesker som har kjøpt én eller flere «sekundærboliger» som ren investering i en tid da innskuddsrenten snaut nok ligger over null og børsen er ruglete. Tanken har vært å innkassere etter en stund – prisene stiger jo bare, ikke sant? Men nå som veksten likevel stopper opp (intet tre vokser inn i himmelen,) kan grådigheten raskt komme til å slå over i frykt. Vi kan komme til å se køer av investorer som vil eller må selge seg ut av markedet, og som dermed gir spiralen selvforsterkende effekt. Når vi i tillegg vet at mange har skaffet seg «egenkapital» i form av rådyre forbruks- eller kredittkortlån, blir Finanstilsynets bekymring for finansiell stabilitet mer forståelig. Det dufter trøbbel.

Så er naturligvis femmillionerkronersspørsmålet, sett fra Sørlandet, om en priskorreksjon i Oslo vil forplante seg til Tinnheia, Hånes, Høvåg og Laudal. eg tror ikke det.

JFor det første har vi erfaringer som tilsier et «nei». I 2008, da finanskrisen skapte frykt og tilbakeholdenhet, sank boligprisene over store deler av landet, ikke minst i Oslo. Men på Sørlandet – med sitt litt treige, men også robuste og balanserte marked – holdt de stand. For det andre må vi ikke glemme at gjennomsnittlig kvadratmeterpris i Oslo nå ligger på nesten 72.000 kroner, mot snaue 32.000 kroner i Kristiansand. I en så stor forskjell ligger også en vaksine mot prisfallsmitte.

Men hva ligger bak det vi ser? Hva påvirker egentlig boligmarkedet anno 2017?

Tilbudssiden først: Det bygges flittigere enn på lenge. Nylig kunne en herværende morgenavis melde at tusen boliger ligger ute for salg i Kristiansand. Sett i forhold til innbyggertall er det mest blant alle Norges byer. Hovedårsak er nybygg, som stod for 572 av de nevnte 1000. Byggekraner kan observeres både her og der. Men som en erfaren megler poengterte i en prat forleden: Nye prosjekter legges ut i markedet før byggestart. For å sette spaden i jorda, må en gitt prosentandel av boligene være forhåndssolgt. Skjer ikke det, legges hele greia på is. Et voilà: effektivt bidrag til markedsbalanse

I Oslo er forholdene heftigere også på nybyggsiden. I første kvartal i år ble det lagt ut 30 prosent flere boliger for salg enn i samme periode i fjor, ifølge en rosa næringslivsavis forleden dag. Og varsomheten med å sette spaden i jorda er mindre fremtredende der inne.

Så til etterspørselssiden. Den har myndighetene brukt sin regulatoriske makt til å stramme inn. Markedet har fått strengere rammebetingelser. Heretter kan ikke bankene låne ut mer enn 85 prosent av det en bolig koster å kjøpe. Kunden får maks låne fem ganger bruttoinntekten (fortsatt ganske mye, det!) og må være i stand til å tåle en renteøkning på fem prosentpoeng fra dagens nivå. I tillegg er reglene for avdragsfrihet på boliglån skjerpet. Alt dette gjelder for hele landet. Så er det i tillegg særregler for Oslo.

Den som vil kjøpe sekundærbolig der – altså en bolig kjøper ikke tenker å bo i selv – må stille med 40 prosent reell egenkapital. Dessuten strammes reglene ekstra rundt bankenes adgang til å låne ut til bolig i hovedstaden.

At arbeidsinnvandringen er redusert i kjølvannet av oljeprisfall og generell, økonomisk nedkjøling, bidrar også til svekket boligetterspørsel.

Iledige stunder, gjerne på sen ettermiddag/tidlig kveld, går det for øvrig an å filosofere litt: Hvor mye betyr egentlig boligprisutviklingen for alle oss som forlengst har skaffet oss hus eller leilighet for å bo der lenge? Er vi først inne på karusellen, får vi jo med oss prisoppganger og -fall om vi allikevel skulle bestemme oss for å flytte. Nettoeffekten blir begrenset, iallfall om vi selger og kjøper i omtrent samme prisleie, ikke sant? Så strengt tatt betyr boligprisnivået mest for de som er på vei inn i markedet for første gang – nyetablererne, hvilket ofte betyr barn på vei ut av redet. Samt for de i andre enden av skalaen. De som skal selge sine henfarne slektningers hus.