Forsinket bolig - hva kan du kreve?
Når man bygger hus er det mye som skal klaffe for at alt skal gå etter skjema. Hvilke rettigheter har du hvis det oppstår forsinkelser?
Det er gjerne ikke så mye som skal til for at forsinkelser oppstår. I Norge er det typisk krevende vaerforhold som gjør at det kan oppstå forsinkelser i et byggeprosjekt.
Dersom du som privatperson (forbruker) har inngått en avtale med en profesjonell entreprenør/byggmester om bygging av bolig på en tomt som du eier eller du har inngått avtale om kjøp av tomt med oppføring av bolig på tomten, har du rettigheter etter bustadoppføringsloven.
Bustadoppføringsloven gjelder også for fritidsboliger.
Det er viktig å påse at avtalen inneholder en klar angivelse av når arbeidet skal vaere ferdig og boligen overtas. Helst bør det stå en spesifikk dato for overtakelse. Dersom de avtalte fristene blir for vage vil det i praksis kunne gi entreprenøren/byggmesteren spillerom på flere uker, og kanskje til og med måneder, på å få ferdig boligen.
Det er imidlertid viktig å vaere oppmerksom på at entreprenøren/byggmesteren kan ha krav på tilleggsfrist. Dette kan vaere aktuelt dersom forbrukeren skal gjøre egeninnsats eller forsinkelser for øvrig oppstår som følge av forhold forbrukeren har ansvar for. Entreprenøren kan også ha krav på tilleggsfrist ved forhold som ligger utenfor hans kontroll, men merk at vaerforhold normalt regnes for å ligge innenfor entreprenørens «kontrollsfaere».
Boligen vil vaere forsinket dersom den ikke er klar til overtakelse til avtalt tidspunkt, medregnet eventuell tilleggsfrist. Dersom boligen lider av mangler som medfører at den ikke kan tas i bruk som forutsatt, kan det gi rett til å nekte å overta til avtalt tidspunkt. I så fall vil overtakelse måtte forskyves til manglene er utbedret.
En forsinkelse kan få store konsekvenser. Ofte er situasjonen den at forbrukeren har solgt sin tidligere bolig og har levert eller skal levere denne fra seg. Dersom man da står der med flyttelasset og ikke kan flytte inn i den nye boligen, vil det kunne vaere en utfordrende situasjon.
Bustadoppføringsloven gir forbrukeren rett til å benytte ulike «sanksjonsmidler» ved forsinkelse.
Forsinkelse gir rett til å holde tilbake penger for å sikre krav som følge av forsinkelsen, men bare så mye som er nødvendig for å sikre kravet. I de mer alvorlige tilfeller hvor forsinkelse medfører at hele kjøpet blir forfeilet, kan heving av kjøpekontrakten vaere aktuelt.
Den mest praktiske konsekvens av forsinket overtakelse, er at kunden har rett til «kompensasjon» i form av dagmulkt. Dagmulkten er en «normalerstatning» som inntrer automatisk dersom boligen ikke er klar til overtakelse til avtalt tid. Det er ikke nødvendig å påvise økonomisk tap, man har krav på dagmulkt uavhengig av om man påføres kostnader/utgifter ved forsinkelsen.
Hovedregelen i bustadoppføringsloven er at dagmulkten skal utgjøre minst én promille av det samlede vederlaget til entreprenøren/byggmesteren. I de tilfeller hvor avtalen gjelder både kjøp av tomt og oppføring av boligen, kan likevel dagmulkten vaere 0,75 promille av det samlede vederlag. At dagmulkten skal beregnes uti fra «det samlede vederlag», innebaerer at ekstrabestillinger/tilleggsarbeider skal telles med. Dagmulkt avbrytes på det tidspunkt forbrukeren overtar boligen, men kan toppen kreves for 100 dager.
Dersom det avtalte vederlag for en bolig er kr. 5.000.000, og kunden eier tomten fra før, vil en forsinkelse på 100 dager innebaere en dagmulkt på kr. 500.000.
«Trusselen» om dagmulkt vil derfor ofte virke preventivt slik at entreprenøren/byggmesteren heller setter inn ekstra ressurser for å få ferdig boligen i tide.
På den annen side ligger det en begrensning i dagmulkten. Som forbruker kan du normalt heller ikke kreve mer enn det dagmulkten dekker. Det gjelder også selv om du skulle ha større økonomiske tap enn det dagmulkten dekker. Dersom entreprenøren/byggmesteren imidlertid har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med «heder og god tro», kan man kreve dekket økonomisk tap utover dagmulkten. Terskelen for grov uaktsomhet er likevel i praksis ganske høy.
Det gjelder for så vidt ingen reklamasjonsfrist for å kreve dagmulkt, men det er fornuftig å melde fra om at dagmulkt vil bli krevet i samsvar med bustadoppføringsloven så snart det er klart at boligen er forsinket.