Skatt på utleie av hytte
Utleie av hytter har med årene blitt svaert enkelt. Kanaler som airbnb og finn.no sørger for det. Utleie av hytta kan ha betydelig økonomisk gevinst. Men hvor mye kan du egentlig leie ut hytta og hvilke skattemessige konsekvenser har dette?
ADVOKAT MARTE RISØY
Inntektene ved utleie av egen hytte er skattefrie inntil kr 10.000 pr. år. Dersom inntektene overstiger kr 10.000 kroner, er 85 prosent av de overskytende inntektene skattepliktig med skattesats på 22 prosent. Bruker du ikke hytta selv, vil alle inntekter vaere skattepliktige.
Vaer oppmerksom på at også privat utleie kan regnes for å vaere naeringsvirksomhet, dersom hytta leies ut hyppig og for korte perioder av gangen, eller hvis du har flere hytter du leier ut. Dersom utleien regnes for å vaere n het, gjelder andre regler for beskatning. Skillet mellom u virksomhet (naeringsi privat utleie (kapitalin derfor viktig. Det er d er tema i denne artik
Utleie i virksomhet
. og
Vurderingen av om utleie av hytta regnes for å vaere naeringsvirksomhet eller privat virksomhet, beror på en vurdering av om utleien faller inn under det såkalte virksomhetsbegreSkatteetaten pet. har satt opp en sjablong til hjelp i virksomhetsvurderingen.
Skatteetaten mener at det klart er virksomhet å leie ut:
1. til forretningsformål når arealet er mer enn ca. 500 m²
2. til bolig- og fritidsformål dersom det er snakk om utleie av fem boenheter eller mer
Hvis man leier ut fem hytter eller mer, faller man som et utgangspunkt innenfor virksomhetsbegreFor pet. utleie av faerre hytter enn fem må det foretas en mer grundig vurdering hvor man ser på:
● bygningens størrelse
● omfanget av aktiviteten
● aktivitetens varighet
De viktigste vurderingsmomenomfanget tene er og varigheten av hytteutleien. Dersom hytteutleien utøves for skattyterens regning og risiko, utleien har økonomisk karakter og den objektivt sett er egnet til å gi overskudd, taler dette for at utleien faller inn under virksomhetsbegrepet.
Spesifikt for utleie av fritidseiendommer pekes det i forarbeidene på følgende vurderingsmomenter:
● lengden på leieforholdet,
● antall leietagere,
● størrelsen på vederlaget og
● hvilke forpliktelser utleier påtar seg overfor leietager.
I en bindende forhåndsuttalelse fra Skatteetaten ble omfattende korttidsutleie av to leiligheter klart ansett som virksomhet. Leilighetene ble leid ut gjennom airbnb. Utleier sto for vask, rydding og skifting av sengetøy. Det ble leid ut flere ganger i måneden. Utleiers aktivitet fremsto naermest som pensjonatdrift og falt etter Skatteetatens syn innenfor virksomhetsbegrepet.
Gjelder også får én hytte
Poenget er at også utleie av bare én hytte kan falle inn under virksomhetsbegrepet dersom aktivitetsnivået, dvs. det arbeidet du nedlegger i forbindelse med utleien, er svaert omfattende. Det samme gjelder dersom du oppnår betydelig økonomisk gevinst ved utleie av få enheter. Det er med andre ord summen av hytteutleien som må vurderes.
Merk at skatteetaten ikke er pliktig å følge sjablongbestemmelsene nevnt ovenfor, men momentene pleier å bli brukt i vurderingen. Man kan trygt lene seg på dem som utgangspunkt.
Skattemessige konsekvenser
Dersom utleien anses som kapitalinntekter, dvs. privatutleie, skattlegges denne som alminnelig inntekt med 22 prosent (2022-sats) av inntekter over 10.000 pr. år. Inntektene nedjusteres til 85 prosent før skatten beregnes. De første kr 10.000 i inntekter anses som fribeløp.
Vi har satt inn et regnestykke for å illustrere:
Samlet inntekt av utleie: kr 20 000
Fribeløp: kr 10.000
Skattepliktig inntekt: kr 8500 (85 % av kr 10.000)
Beregnet skatt: kr 1870 (22 % av kr 8500)
Dersom inntekten anses som naeringsinntekt, er bildet annerledes. Naeringsinntekt skattlegges med en maksimal effektiv marginal skattesats på 50,6 prosent (2022-sats). Av dette utgjør 22 prosent skatt på alminnelig inntekt, 16,2 % trinnskatt og 11,4 % trygdeavgift.
Slikt sett er det vesentlig lavere sats dersom inntekten klassifiseres som inntekt på kapital. Dette vil i de fleste tilfeller vaere å foretrekke for alminnelige utleiere.
Tvilsomme tilfeller
I all hovedsak vil det fremstå relativt klart for den enkelte hvorvidt utleien skjer privat eller i naering. De mer tvilsomme tilfellene er erfaringsvis der det foregår omfattende utleie gjennom formidlingsselskaper som airbnb eller dersom man leier ut flere hytter alene eller sammen med andre.