Når hytteidyllen ender i rettsapparatet

Noen familier klarer å eie hytta i fellesskap uten konflikter. I andre familier kan kampen om å overta familiehytta til slutt ende i retten, i verste fall går den helt til Høyesterett.

Det er mye følelser knyttet til det å eie en hytte. Ofte kan det vaere grobunn for mer krangler knyttet til arv av hytter enn til hus.

– Det ligger ofte mye følelser i familien når det gjelder hytteeiendom. Det skyldes delvis at mange hytteeiendommer kan ligge i familien i generasjoner, og at man kan ha en idé om at slik bør det vaere i generasjonene fremover også. Videre er hytta for mange det stedet man opplever de beste stundene og har de sterkeste minnene fra, sier forbrukeradvokat Ola Faehn til Hyttemagasinet.

En vanlig arvestrid er når noen av arvingene ønsker at hytta skal bli igjen i familien, mens andre vil selge. Er det foreldrene som ønsker å sikre dette, så kan det sette i gang intern strid mellom barna og skape dårlig forhold til foreldrene. I noen tilfeller ender det med at partene møtes i retten.

Enighet eller rettsak

– Det er riktig at noen tvister om hyttefordeling og arv havner i retten, men de fleste løser seg uten. Mye av grunnen til at noen arvetvister havner i retten, er at det kan vaere snakk om store verdier, sier Faehn.

Forbrukeradvokaten har jevnlig arvesaker på kontoret hvor hytta er en sentral faktor. Mange ønsker bistand med å skrive testamenter, noen vil ha bistand til å sette opp sameieravtaler, mens andre igjen allerede er midt oppe i en konflikt og vil ha hjelp til å løse saken.

– Det er noen få eksempler på at hyttearvsaker har endt opp i Høyesterett, men Høyesterett behandler stort sett bare prinsippsaker, så de faerreste går så langt. De aller fleste løser seg uten dom, og går de til dom, stanser de gjerne i tingretten eller lagmannsretten, sier Faehn.

Han viser til et eksempel for noen år siden. En familie kjøpte en strandeiendom på Sørlandet for 200.000 kroner. Mange år senere, i 2015, hadde denne en verdi på 20 millioner kroner.

– Da har ikke søsken som arver råd til å kjøpe hverandre ut, og har salg som eneste alternativ. Da blir det noen ganger tatt i bruk kreative metoder fra partene, for eksempel gjennom å frembringe takster som ligger langt under markedsverdi. Dette blir det lett krangler av, sier han.

I dette tilfelle endte ikke saken i Høyesterett.

– Det løste seg, og de tre søstrene kunne gå hver til sitt med en 1/3 av salgssummen og kjøpe hver sin hytte eller leilighet hvor de ville. Dette er for øvrig ofte noe han råder sine klienter til.

Løsning

– Dersom hyttas verdi er høyere enn det én av arvingene egentlig har råd til, kan det vaere riktigere og mer rettferdig å tenke at man heller fordeler den økonomiske verdien likt mellom arvingene, og

så får alle arvingene råd til å kjøpe seg en enklere og billigere hytte, sier Faehn.

Dersom foreldrene har et sterkt ønske om å avklare hyttas fremtid mens de lever, anbefaler han der at foreldrene først overlater til barna å forsøke å bli enige om en løsning.

– Barna bør få en romslig frist til slike diskusjoner, med beskjed om at foreldrene bare vil blande seg inn i dette hvis barna ikke kommer til enighet. Et alternativ er selvfølgelig at foreldrene ikke blander seg inn i diskusjonen, men lar dette bli et tema mellom arvingene den dagen de blir borte.

Eie i fellesskap?

Noen familier klarer å eie en hytte i fellesskap. For å begrense muligheten for konflikter bør man i så fall regulere typiske konfliktområder som fordeling av bruk, vedlikeholdsarbeider (kostnader vs. egeninnsats) og beslutninger om oppussing og endringer, sier han.

Caroline Sofie Tenold hos Advokatfirmaet Økland & Co jobber mye med arv og skifte. I et vesentlig antall av de 342 sakene innen arv og skifte som advokatfirmaet har jobbet med de senere årene, så har hytta vaert en viktig del av arveoppgjørene.

– Vi tror det handler om at man rett og slett ikke har pratet sammen underveis. Når arven etter foreldrene skal gjøres opp, har hverken foreldrene eller søsknene snakket sammen om hvem som har tid og økonomi til å overta hytta. Vi erfarer at en del ender opp med at eierskapet deles mellom alle arvingene. Flere eiere betyr mange parter som skal dele på bruk, kostnader og vedlikehold. Det kan skape konflikter der og da, eller senere, sier hun.

En annen årsak til at ting ofte ender i krangel, er hytteprisene.

– Hytter som ved forrige arveoppgjør var verdt 100.000 kroner, kan i dag vaere verdt flere millioner kroner. Det er rett og slett større verdier å krangle om, sier hun.

Skilsmissestatistikken må vel også ta sin del av skylden.

– Statistisk sett er det flere skilsmisser i den generasjonen som i dag eier hytte enn i tidligere generasjoner. Når avdøde har «ny sam-

boer», barn fra tidligere ekteskap og barn med nye partnere, bidrar det til å skape mer kompliserte arveoppgjør. Mange velger dessuten samboerskap fremfor ekteskap. Vår erfaring er at mange samboere tror at de er omfattet av samme arveregler som ektefeller, men det er de altså ikke. Da kan det fort oppstå overraskelser ved den enes død.

Ifølge advokatene hos Økland er det et kjent problem at generasjonsskifter «henger igjen».

– Det typiske eksempelet er at avdød farfar fortsatt står som eier av hytta. Oppgjøret etter farfar er ikke gjennomført, likevel har etterlatte brukt hytta i «alle år» etter hans død uten at noen har tatt stilling til hvem som egentlig (formelt) skal overta farfars eierandel, sier Hyttemagasinets Hytteadvokat Marte Risøy.

Dette fungerer som regel fint en stund, kanskje til og med i en generasjon eller to, men det pleier å skjaere seg før eller siden.

– Enten ved at det faktisk blir uklart hvem som formelt var arveberettiget til hytta da farfar døde. Eller ved at man til slutt er så mange fettere og kusiner som bruker hytta «som sin egen» at konfliktene oppstår. Vi opplever generelt at søsken ofte klarer å forholde seg greit til hverandre. Kommer man ned på søskenbarnnivå, er det betydelig vanskeligere, og vi har ikke mange eksempler på at det fungerer veldig bra.

Juridisk hjelp

Det er både foreldre og arvinger som tar kontakt for å be om juridisk hjelp. Foreldregenerasjonen ønsker å fordele eiendom mens man ennå lever, eller de ønsker å planlegge for egen bortgang og bestemme hvem som skal få bestemte eiendeler eller eiendom når de går bort. Førstnevnte går inn under kategoriene gaver eller forskudd på arv, sistnevnte må gjøres i et testament.

– I de tilfellene det er arvingene som tar kontakt er det ofte barn hvor foreldrene har gått bort, hvor det har oppstått tvist med søsken eller andre arvinger allerede.

Dersom man ikke har forberedt seg på et generasjonsskifte eller snakket sammen underveis, sitter arvingene ofte igjen med mange uavklarte spørsmål.

– Det er i mange tilfeller en familiehytte som arvingene har et langvarig og naert forhold til, og de opplever at det er vanskelig å ta beslutninger. Det kan oppstå situasjoner hvor enkelte føler seg forbigått, det kan oppstå konflikter – og i verste fall ødelagte familierelasjoner, sier Tenold.

– Er det mange som tenker som så at «hva som skjer med hytta etter vår død», spiller ingen rolle. Det får barna selv ordne opp i?

– Det er absolutt enkelte som bevisst overlater problemene til neste generasjon. Likevel skyldes det oftere at enkelte utsetter å ta tak i det, og så er det plutselig for sent. Intensjonen har vaert at man ville prate med familien om dette, men mange opplever det som et vanskelig og ubehagelig tema. At man lar vaere å ta tak i problemstillingene, fører oftere til konflikter, sier Caroline Sofie Tenold.