Jaka scheda?

mieszkania, których najemcami są osoby uprawnione, mogą być zbywane wyłącznie, pod rygorem nieważności, na zasadach określonych w niniejszej ustawie”. Zgodnie z art. 3 ust. 2, „ zbycie nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym na rzecz innych osób niż osoby uprawnione nie może nastąpić z pominięciem przysługującego tym osobom pierwszeństwa w nabyciu lokali mieszkalnych położonych w tym budynku”.

Zgoda sąsiada

Kupiłem z żoną dom szeregowy, który chcemy ocieplić. Domki w szeregu nie przylegają do siebie na całej długości ścian bocznych – każdy ma część takiej ściany wysuniętą w stosunku do sąsiada. Chcąc ocieplić tę wysuniętą część ściany, trzeba wkroczyć na teren sąsiada, który jednak nie chce się na to zgodzić. Działka jest dość wąska (6 m), a sąsiad ma przy ocieplonej ścianie taras – szkoda mu każdego centymetra. Czy istnieje możliwość przymuszenia sąsiada do takiej zgody? – Paweł Smolucha (e-mail)

Naszym zdaniem tak. Ocieplenie budynku, w celu poprawienia jego właściwości cieplnych, jest uzasadnionym celem usprawiedliwiającym wkroczenie w sferę własności sąsiada. Zgodnie z art. 140 Kodeksu cywilnego, „ w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą”. Oznacza to, że sąsiad nie może zasłaniać się prawem własności w sytuacji, gdy jest to sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.

Czy muszą mi sprzedać? Czy mogą mi sprzedać?

Proszę o wyjaśnienie, jak obecnie wygląda sprawa zbywania budynków zakładowych? Czy zakład pracy może sprzedać budynek wraz z lokatorami osobie fizycznej lub prawnej? Czy w sytuacji, gdy 90 – 95 proc. lokatorów jest zainteresowanych wykupem lokali mieszkalnych, zakład pracy może odmówić ich sprzedaży?

– Krystyna Woźniak z Bytomia W przypadku mieszkań zakładowych pozostających we władaniu zakładu kwestia ta jest uregulowana w ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r. „ o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa” (Dz.U. z 2001 r., nr 4, poz. 24 z późn. zm.). Wedle jej art. 3 ust. 1, „ Wedle z kolei art. 5 ust. 1, „ o przeznaczeniu na sprzedaż mieszkań zbywca zawiadamia na piśmie osoby uprawnione, wyznaczając trzymiesięczny termin do złożenia pisemnego oświadczenia o zamiarze nabycia lokalu mieszkalnego, liczony od dnia doręczenia zawiadomienia osobie zainteresowanej”.

Oznacza to tyle, że mieszkanie zakładowe można wykupić, gdy zakład przeznaczy je do sprzedaży. Jeśli zakład zdecyduje się na taki krok, to musi zaproponować pierwokup uprawnionemu najemcy, a dopiero gdy ten odrzuci propozycję, zakład może sprzedać je innemu podmiotowi.

Czy sąd może zmusić do wykupienia mieszkania?

Od 5 lat jestem po rozwodzie z winy męża. W trakcie małżeństwa nabyliśmy spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. Mąż wystąpił o zobowiązanie mnie do złożenia oświadczenia woli o wykupieniu mieszkania, aby powiększyć aktywa majątku. Otrzymałam postanowienie sądu z powództwa byłego męża o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli o wykupienie mieszkania na własność. Czy sąd może postanowić o wykupie lokalu bez mojej zgody?

– Wiesława Kacprowicz (e-mail) Trudno udzielić jednoznacznej odpowiedzi bez zaznajomienia się z uzasadnieniem decyzji sądu, tym bardziej że zagadnienie samo w sobie jest skomplikowane. Domyślam się, że podstawą żądania i ewentualnie decyzji sądu jest art. 199 Kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że „ do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli”.

W przypadku lokatorskiego prawa do lokalu, w skład majątku małżeńskiego wchodzi w zasadzie tylko wkład mieszkaniowy. Istnieje już ugruntowany pogląd dotyczący zasad rozliczenia między małżonkami tego wkładu; przyjmuje się, że wartością spółdzielczego lokatorskiego prawa do mieszkania jest kwota, jaką spółdzielnia musiałaby zwrócić w razie wygaśnięcia tego prawa, zgodnie z art. 11 ust. 2 i ust. 2 ustawy z 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. W tym kontekście wykupienie mieszkania na własność niekoniecznie musi być celowe.

12Rodzice mieli nas pięcioro. 17 lat temu najmłodsza córka wyjechała na stałe za granicę. Zostawiła fundamenty domu, które po 2 latach przepisała na rodziców. Rodzice ukończyli budowę tego domu, a swój stary przepisali – bez wiedzy i zgody reszty rodzeństwa – młodszemu synowi i synowej. Cztery lata temu zmarł ojciec. Nikt z rodziny nie załatwiał spraw spadkowych. Matka do tej pory mieszka w tym nowym domu. Jak będzie wyglądał podział spadku po jej śmierci? Zaznaczam, że zgody w rodzinie nie ma i dom pewnie pójdzie na sprzedaż. Czy syn, wcześniej obdarowany domem, traktorem, maszynami i kawałkiem pola, będzie miał takie samo prawo do swojej części, jak pozostałe rodzeństwo? Matka na pewno przed śmiercią nie pozwoli na sprzedaż domu. Kto po jej odejściu będzie musiał zająć się tymi wszystkimi sprawami? – Małgorzata Pawłowska ze Śląskiego Przede wszystkim rodzice, jeśli byli jedynymi właścicielami „starego” domu, to nie musieli mieć niczyjej zgody na jego darowanie jednemu ze swoich dzieci. Odnośnie do spadkobrania, to jeżeli żadne z rodziców nie sporządziło testamentu, dziedziczenie po nich nastąpi na mocy przepisów ustawy. Po nieżyjącym już ojcu dziedziczy Pani mama (1/4 spadku) i jego dzieci (w częściach równych po 3/20 spadku każde). W razie śmierci mamy do dziedziczenia dojdą jej dzieci w częściach równych.

Co do sytuacji obdarowanego syna w dziale spadku, to zgodnie z art. 1039 § 1 Kodeksu cywilnego, „ jeżeli w razie dziedziczenia ustawowego dział spadku następuje między zstępnymi albo między zstępnymi i małżonkiem, spadkobiercy ci są wzajemnie zobowiązani do zaliczenia na schedę spadkową otrzymanych od spadkodawcy darowizn oraz zapisów windykacyjnych, chyba że z oświadczenia spadkodawcy lub z okoliczności wynika, że darowizna lub zapis windykacyjny zostały dokonane ze zwolnieniem od obowiązku zaliczenia”. Gdy więc wartość udziału spadkowego tego syna okaże się niższa niż wartość otrzymanych darowizn, z masy spadku nic już on nie otrzyma.

Zainicjować postępowanie spadkowe poprzez złożenie wniosku o stwierdzenie nabycia spadku może którykolwiek ze spadkobierców, lecz w postępowaniu tym – podobnie jak w dziale spadku – będą uczestniczyć wszystkie osoby dziedziczące po spadkodawcy.

Wykup gruntów

kolejowych

Zamierzam kupić od PKP prawo do wieczystej dzierżawy gruntu, ale pod warunkiem, że następnie będzie można ten grunt wykupić od gminy (miasta) bez przetargu. Czy jest możliwy taki wykup i na jakich warunkach? Czy można uzyskać pozwolenie na budowę na takim terenie, który obecnie ma status „tereny kolejowe”?

– Marianna Florczuk (e-mail) Jeśli PKP zgodzi się sprzedać Pani prawo użytkowania wieczystego gruntu, to jego wykup od miasta zależy od woli zawarcia takiej umowy przez włodarzy miasta. Zasadą jest (art. 37 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomości), że sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej następuje w drodze przetargu, a w drodze bezprzetargowej tylko w przypadkach wskazanych w ustawie. Przypadki sprzedaży bezprzetargowej są wymienione w art. 37 ust. 2 i 3 ww. ustawy – zgodnie z tym przepisem taka sprzedaż jest możliwa, m.in. gdy sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz jej użytkownika wieczystego albo też taka sprzedaż umożliwi poprawę warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości.

Zaklasyfikowanie nieruchomości jako terenu kolejowego nie jest samo w sobie przeszkodą do starania się o pozwolenie na budowę.