Mafia mieszkaniowa

Sprzedający i wynajmujący nieruchomości coraz częściej padają ofiarami wyrafinowanych oszustów, tracąc dorobek całego życia. Prawo i organy ścigania są bezsilne.

Dla pięciu warszawskich rodzin bohaterem nocnych koszmarów przez wiele lat będzie pan X. Tak o nim mówią, bo do dziś nie wiedzą, jak się nazywa, skąd pochodzi i w jaki sposób go dopaść. A wszyscy chcieliby zobaczyć go w więzieniu, bo ograbił ich z pieniędzy, zamienił ich życie w koszmar i zburzył im marzenia o bezpiecznej przyszłości.

Pierwszą jego ofiarą stał się Y – elegancki majętny mężczyzna w średnim wieku. Wiosną tego roku, Y z żoną i dwójką dzieci przeprowadził się do domu jednorodzinnego w pobliżu Piaseczna i wkrótce potem dał ogłoszenie o wynajmie mieszkania w południowej części Warszawy. Miesięcznie chciał na tym zarabiać 3500 złotych netto. Szybko skontaktował się z nim właśnie X – mężczyzna około czterdziestki, który przedstawił się jako biznesmen prowadzący własną firmę. Budził zaufanie już od pierwszych chwil. X przyjechał punktualnie, obejrzał lokal, szybko podjął decyzję, że wynajmuje mieszkanie. Zgodził się również wpłacić kaucję w wysokości trzymiesięcznego czynszu. Postawił jednak dwa warunki. Po pierwsze: zażądał spisania umowy, po drugie: pieniądze chciał przelewać na konto, a nie wręczać je w gotówce. – Zgodziłem się – opowiada Y. – Spisaliśmy swoje dane z dowodów osobistych i tego samego dnia podpisaliśmy umowę. Po kilku dniach X powiedział, że wprowadził się do mieszkania. Y był z nim w częstym kontakcie telefonicznym.

Fałszywa tożsamość

Jak wynika ze śledztwa, tydzień później X – podając się za właściciela mieszkania – wynajął biegłego, który wycenił wartość mieszkania na 500 tysięcy złotych. Biegły wykonał swoją pracę, wystawił rachunek i pieniądze przyjął w gotówce. Śledztwo wykazało również, że w tamtym czasie X wyrobił sobie fałszywy dowód osobisty. W dokumencie było jego zdjęcie, ale… dane osobowe Y. A jak na ironię obaj mężczyźni byli w podobnym wieku (dzieliły ich dwa lata różnicy). Ponieważ Y nie jest osobą publiczną, X mógł podszyć się pod niego bez ryzyka, że ktoś zorientuje się w oszustwie. Skąd X wziął dane osobowe właściciela lokalu? Z umowy najmu, którą spisali, gdy zaczęła się ich znajomość.

Z późniejszych zeznań Y wynika, że zapamiętał on X nieco inaczej niż przedstawiało go zdjęcie w sfałszowanym dowodzie. Na zdjęciu X miał krótkie włosy i wąsy. Gdy podpisywał umowę z Y, nie miał wąsów i nosił dłuższe włosy. Jak przypuszczają dziś jego ofiary, wąsy były doklejone sztucznie, a włosy ściął, robiąc zdjęcie do fałszywego dowodu. W ten sposób pan X stał się w dokumencie panem Y, o czym pan Y nie miał zielonego pojęcia.

Później okazało się, że pan X – udając pana Y i posługując się jego dowodem osobistym – poszedł w dwa miejsca: do sądu i do banku. W sądzie wydobył wyciąg z księgi wieczystej dla nieruchomości (wydaje się go tylko właścicielowi), a w banku założył konto. Prawdopodobnie chciał sprawdzić, czy jego nowy dokument nie wzbudzi niczyjego zainteresowania. Widocznie nie wzbudził.

Atrakcyjna oferta

Po kilku dniach X – udając Y, zamieścił w prasie i w internecie ogłoszenie o sprzedaży mieszkania. Zażądał kwoty 400 tysięcy złotych. Z anonsów wynikało, że nie życzy sobie pośrednictwa żadnej agencji. Przez następne dni zaczęli się zgłaszać zainteresowani. Każdemu z nich X pokazywał mieszkanie, udostępniał ekspertyzę biegłego i mówił, że sprzedaje mieszkanie, bo emigruje do Irlandii. Z tego też powodu, jak twierdził, zależało mu na szybkiej sprzedaży. Wszystko wyglądało w porządku – jeden z nabywców powiedział nawet, że kupi to atrakcyjne mieszkanie, aby za rok sprzedać je z zyskiem. Ostatecznie pozostało pięciu chętnych: cztery młode małżeństwa i prawie 60-letni właściciel dobrze prosperującej firmy. Mieszkanie traktował jako inwestycję. Z każdym z nich oddzielnie X podpisał umowę przedwstępną i przyjął zaliczkę – 5 proc. wartości mieszkania, czyli 20 tysięcy złotych. I tak wzbogacił się o 100 tysięcy złotych. Oczywiście X nikomu nie powiedział, że równolegle przyjmuje zaliczki również od innych osób. Umowa przedwstępna mówiła, że sprzedaż zostanie sfinalizowana w ciągu miesiąca. Tyle czasu każdemu z klientów zajęły formalności związane z uzyskaniem kredytu.

Wycieczka po kancelariach

Według polskiego prawa, każda sprzedaż nieruchomości musi być poświadczona notarialnie. X umówił się więc z każdym z pięciu chętnych w kancelarii notarialnej. Szkopuł w tym, że ze wszystkimi zainteresowanymi umówił się tego samego dnia, ale… w różnych kancelariach. Podpisywanie aktu notarialnego trwało godzinę do półtorej. Każdy akt notarialny zakładał, że przelew zostanie wykonany jeszcze tego samego dnia na wskazany rachunek bankowy. X dziękował, podawał rękę na poże- gnanie i… pędził do kolejnego notariusza. Żaden nie zorientował się, że ma do czynienia z oszustem. – Trudno mieć pretensje do notariusza, że dał się wprowadzić w błąd – mówi radca prawny Bartłomiej Kachniarz. – Notariusz ma obowiązek wylegitymować każdego, kto podpisuje umowę w jego kancelarii, ale przecież nie może z góry zakładać, że dokument jest sfałszowany.

W tym czasie ofiary pana X jechały do banku, aby zlecić wykonanie przelewu. W ten sposób w ciągu jednego dnia X pięciokrotnie sprzedał to samo mieszkanie. A na przekazanie kluczy z każdym umówił się dwa dni później. Chciał się upewnić, że pieniądze dojdą (taki zapis znalazł się też w dokumencie notarialnym). Potem pozostało mu tylko czekać, aż przelewy zaksięgują się na jego koncie. Istotnie, tego samego i kolejnego dnia na jego rachunek bankowy wpłynęło pięć kwot. Każda po 380 tysięcy złotych. Łącznie z zaliczkami na wszystkich tych nielegalnych transakcjach pan X zarobił dwa miliony złotych.

Mecenas Konstancja Puławska zwraca uwagę, że oszuści działający w ten sposób, doskonale wykorzystują niedoskonałość prawa. Notariusz, przed którym dokonuje się transakcji, ma dwa dni na wykazanie jej w księdze wieczystej przedmiotowej nieruchomości – mówi Puławska. – Jeśli więc właściciel nieruchomości chce oszukać nabywców, to przez dwa dni może prowadzić ich do różnych notariuszy i nie można przez te dwa dni zweryfikować skuteczności sprzedaży. Jak przyznaje Puławska, mechanizmów prawnych pozwalających zabezpieczyć się przed takimi nieuczciwymi sprzedającymi po prostu… nie ma.

Seria niespodzianek

Tylko w jednym przypadku X przekazał klucze do mieszkania. Dostało je młode małżeństwo, które jako pierwsze podpisało akt notarialny. Mieli rachunek w tym samym banku, przelew zlecili trzy godziny po wyjściu z kancelarii, więc pieniądze zaksięgowały się wtedy, gdy oszust wyjeżdżał z kolejnej kancelarii. Młodzi małżonkowie krótko cieszyli się nowym lokum. W sobotę rano (trzy dni po podpisaniu aktu) obudził ich hałas za drzwiami, pukanie i próby wejścia do ich mieszkania. Wtedy mężczyzna wstał i zwrócił uwagę intruzom, aby nie przeszkadzali. Jakie było jego zdziwienie, gdy usłyszał pytanie: „A co pan tu robi?”. Okazało się, że to ludzie, którzy kupili to samo mieszkanie i byli zdziwieni, że ktoś tam mieszka. Ich zdziwienie jeszcze się powiększyło, gdy po kilku godzinach na miejsce dotarli kolejni kupcy. Łącznie tego dnia o własność mieszkania pokłóciło się pięć rodzin. Wszyscy zo-