Wycena mieszkania

Gołębnik

Mieszkam z rodziną (5 osób, w tym dziecko w wieku 10 lat) w małej miejscowości, na ulicy domków jednorodzinnych. Jest to dość ciasna zabudowa – działki 6- i 7-arowe. Mój sąsiad na granicy naszych działek ma piętrowy gołębnik. Jest to dla nas bardzo uciążliwe. Czy to możliwe, żeby w tak ciasnej zabudowie miał pozwolenie na zbudowanie takiego gołębnika i tak dużą hodowlę? Jakie przepisy to regulują? Co możemy zrobić, żeby tak nam nie „umilał” życia, przecież ludzie są ważniejsi od gołębi?

– Anna Nowak (e-mail) Musi Pani sprawdzić, czy sąsiad postawił gołębnik zgodnie z prawem, w szczególności, czy zgłosił budowę budynku inwentarskiego i czy dopełnił wszystkich formalności. Zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 2 ustawy Prawo budowlane (Dz.U. nr 1409 z 2013 r. ze zm.) pozwolenia na budowę nie wymaga m.in. budowa wolno stojących parterowych budynków gospodarczych w tym garaży, altan oraz przydomowych ganków i oranżerii (ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy do 35 m , przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m powierzchni działki. Budowa gołębnika wymaga jedynie zgłoszenia miejscowemu staroście. W świetle § 12 rozporządzenia ministra infrastruktury z 12.04.2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2002 r. nr 75 poz. 690, ze zm.) co do zasady budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż:

– 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy,

– 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy.

Jednocześnie w zabudowie jednorodzinnej dopuszcza się sytuowanie budynku gospodarczego i garażu o długości mniejszej niż 5,5 m i o wysokości mniejszej niż 3 m bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych.

Budynek inwentarski (a gołębnik powinien być traktowany jako budynek inwentarski) lub budynek gospodarczy przekraczający powyższe rozmiary i posiadający w ścianie graniczącej z działką otwory okienne lub drzwiowe, nie może być sytuowany w odległości mniejszej niż 8 m od ściany istniejącego na sąsiedniej działce budowlanej budynku mieszkalnego.

W świetle wyroku WSA w Gliwicach z 25.01.2008 r. (II SA/Gl 615/07), „ hodowla zwierząt niezależnie od celu, jakiemu służy, nie może być prowadzona w budynku gospodarczym, przeznaczonym z istoty jedynie do przechowywania przedmiotów (rzeczy), lecz winna być prowadzona w pomieszczeniach przeznaczonych dla inwentarza żywego jako odpowiednim zgodnie z ustawą o ochronie zwierząt”. Z cytowanego orzeczenia wynika również, że wykorzystanie budynku zgłoszonego jako gospodarczy do hodowli zwierząt wymaga zmiany sposobu użytkowania, a w braku planu miejscowego, wymaga ustalenia w drodze decyzji warunków zabudowy.

Jeśli gołębnik powstał w sposób sprzeczny z przepisami, może Pani zawiadomić powiatowego inspektora nadzoru budowlanego, który może nakazać rozbiórkę.

Niezależnie od drogi administracyjnej, może Pani złożyć pozew o zaniechanie immisji na podstawie art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z jego treścią, „ przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń”.

22Wraz z dwiema siostrami odziedziczyłam po mamie mieszkanie; postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku uprawomocniło się w lutym 2015 r. Moje siostry proponują, by mieszkanie (26 mkw.) sprzedać za 25 000 zł i podzielić kwotę po równo, ponieważ nie płaciłybyśmy wtedy podatku. Nie odpowiada mi ta kwota – czy muszę wycenić mieszkanie przez rzeczoznawcę, jeśli miałoby dojść do sprzedaży?

– Krystyna ze Słupska Przede wszystkim na sprzedaż mieszkania wszystkie Panie muszą się zgodzić, w tym na ustaloną cenę. Jeśli Pani nie akceptuje ceny, mieszkanie nie może być sprzedane. Cenę sprzedaży możecie określić dowolnie, jednak 25 000 wydaje się kwotą rażąco niską, co może wzbudzić zainteresowanie urzędu skarbowego. Nie musi Pani angażować rzeczoznawcy, dopóki nie ma między Paniami sporu – może Pani oszacować cenę na podstawie danych z lokalnego rynku nieruchomości. Może się okazać, że uzyskana cena rynkowa, nawet po zapłaceniu podatku, będzie wyższa niż to, co proponują siostry.

Majątek po rozwodzie

W trakcie małżeństwa kupiłem niezabudowaną działkę, wspólnie z żoną. Jestem po rozwodzie. Czy mam prawo posiadać połowę działki bez zgody żony, ponieważ była żona nie wyraża zgody na odstąpienie od własności?

– Eugeniusz z Lubuskiego Tak. Ma Pan prawo do współposiadania i korzystania z nieruchomości w taki sposób, by dało się pogodzić z analogicznym uprawnieniem po stronie byłej żony. Mogą Państwo zawrzeć porozumienie co do zasad korzystania z nieruchomości, ale być może najlepiej byłoby znieść współwłasność.

Jeśli była żona nie wyraża zgody na umowne zniesienie, musi Pan wystąpić do sądu z wnioskiem o zniesienie współwłasności. Co do zasady może Pan domagać się zniesienia przez podział np. na dwie równe działki lub poprzez przyznanie całości na wyłączność jednemu z Państwa ze spłatą dla drugiego byłego małżonka. Ostatecznością jest tzw. podział cywilny polegający na sprzedaży przedmiotu własności przez komornika i podział uzyskanej kwoty, po potrąceniu znacznych kosztów komorniczych.

Ucieczka frankowicza

W związku z kłopotami z kredytem frankowym zamierzam odstąpić od kredytu i wyjechać za granicę wraz z rodziną. Czy bank może nas tam ścigać? Po jakim czasie kredyt hipoteczny się przedawnia? – Jan Nowak (e-mail)

Dług podąża za dłużnikiem, więc jeśli bank będzie miał wiedzę o miejscu Państwa pobytu, może próbować egzekwować należności również za granicą. Inną kwestia jest celowość i opłacalność takich działań. Ponieważ pyta Pan o kredyt hipoteczny, pierwsza uwaga jest taka, że bank zawsze może zaspokoić się z nieruchomości obciążonej hipoteką.

Dla banku roszczenie o zwrot kredytu jest roszczeniem wynikającym z działalności gospodarczej, które przedawnia się po upływie 3 lat od daty wymagalności, czyli najogólniej daty, kiedy powinien Pan zapłacić (art. 118 i następne Kodeksu cywilnego). Termin przedawnienia powinien więc biec oddzielnie dla każdej raty kredytu. Mamy wątpliwości co do możliwości odstąpienia przez Pana od umowy – ma Pan taką możliwość, tylko jeśli umowa tak stanowi (zakładamy, że nie zawarł Pan umowy parę dni temu). Jeśli bank wypowie umowę, pozostałe niespłacone raty stają się wymagalne z upływem terminu wypowiedzenia.

Termin przedawnienia może zostać i najpewniej zostanie przerwany przez bank, a po przerwaniu biegnie na nowo. Przerwanie następuje m.in. wskutek złożenia pozwu lub wszczęcia egzekucji komorniczej. Jeśli podstawą egzekucji jest bankowy tytuł egzekucyjny (BTE), termin przedawnienia wynosi 3 lata, ale jeśli bank wystąpi do sądu z pozwem i uzyska wyrok, termin ten ulegnie wydłużeniu do 10 lat. Umorzenie egzekucji przez komornika z powodu braku majątku dłużnika niczego nie zmienia.

Ubezwłasnowolnienie

Przed 15 laty na nasz wniosek (mój i żony) został ubezwłasnowolniony nasz chory psychicznie syn. Po latach dochodzę do wniosku, że zastosowany środek był nadmierny. Czy istnieje możliwość zmiany z ubezwłasnowolnienia całkowitego na częściowe? Czy ustanowiony dla ubezwłasnowolnionego kurator ponosi odpowiedzialność osobistą za czyny ubezwłasnowolnionego?

– Wacław Moskal ze Strzyżowa Co do zasady tak, choć odpowiedź zależy od przyczyn ubezwłasnowolnienia i stanu Pańskiego syna. Zgodnie z art. 559 Kodeksu postępowania cywilnego, sąd uchyli ubezwłasnowolnienie, gdy ustaną przyczyny, dla których je orzeczono; uchylenie może nastąpić także z urzędu (§1). W razie poprawy stanu psychicznego ubezwłasnowolnionego sąd może zmienić ubezwłasnowolnienie całkowite na częściowe, a w razie pogorszenia się tego stanu – zmienić ubezwłasnowolnienie częściowe na całkowite (§ 2). Z wnioskiem o uchylenie albo zmianę ubezwłasnowolnienia może wystąpić także ubezwłasnowolniony.

Zakres odpowiedzialności kuratora dla osoby ubezwłasnowolnionej częściowo zależy od rodzaju czynu. Jeśli chodzi o czynności cywilnoprawne (np. umowy), ich ważność zależy od zgody kuratora. Przy czynach niedozwolonych odpowiedzialność cywilna powstaje w sytuacji braku nadzoru nad podopiecznym.