– Anna Wieczorek (e-mail)

W związku ze zmianą kierunku orzecznictwa w tego typu sprawach, jest szansa na korzystne rozwiązanie Pani problemu. Przychody ze sprzedaży nieruchomości nie podlegają opodatkowaniu, jeśli od czasu jej zakupu minęło pięć lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Jeżeli powyższy okres jeszcze nie minął, można skorzystać z ulgi wskazanej w treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity Dz.U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm.), wedle którego „ wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości (…), jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe...”).

Dotąd przeważała interpretacja, wedle której, aby skorzystać z ulgi, najpierw trzeba sprzedać posiadany lokal mieszkalny, a dopiero później (za uzyskane z tego tytułu środki) nabyć inny. Pogląd ten zakwestionował Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 28 października 2015 roku (sygn. I SA/Po 1032/15), który wskazał, że już w uchwale siedmiu sędziów NSA z 23 czerwca 2003 r. (sygn. FPS 1/03) podniesiono, że „ zwolnienie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a u.p.d.o.f., jest zwolnieniem z mocy prawa i przysługuje podatnikowi bez decyzyjnej ingerencji organów podatkowych, jeżeli spełni on określone przepisami warunki. Warunkami tymi są: wydatkowanie przychodu na cele mieszkaniowe i dokonanie tej czynności przed upływem terminu dwuletniego. Spełnienie tych warunków łącznie powoduje nabycie i zrealizowanie zwolnienia podatkowego”. tystyczną lub naukową. Być może konserwator miał wątpliwości, czy Pana samochód można potraktować jako zabytek. W takiej sytuacji musi Pan tę okoliczność udowodnić, czemu służy opinia rzeczoznawcy, któremu dodatkowo można zlecić przygotowanie wniosku o badanie techniczne, niezbędne do rejestracji.

Rejestracja zabytku wymaga złożenia wniosku do wojewódzkiego konserwatora zabytków. Z treści listu wynika, że skierował Pan wniosek do powiatowego konserwatora zabytków, zatem proponujemy przedłożyć go wojewódzkiemu konserwatorowi bezpośrednio.

Do wniosku należy dołączyć karty ewidencyjne zabytku ruchomego techniki, czyli tzw. białą kartę, w trzech oryginalnych egzemplarzach. Karta może być opracowana przez rzeczoznawcę samochodowego z listy ministra transportu, budownictwa i gospodarki morskiej, eksperta z listy ekspertów dziedziny motoryzacji i oceny pojazdów zabytkowych rekomendowanej przez Zespół Porozumiewawczy Ekspertów ds. Pojazdów Zabytkowych KPSRS lub właściciela pojazdu, o ile posiada wystarczającą wiedzę w tym zakresie i możliwości techniczne. Istnieje więc również możliwość, że Pana karta nie została prawidłowo wypełniona w jakimś zakresie, ewentualnie że urząd kwestionuje wiedzę i fachowość osoby wypełniającej ją.

Większością czy jednomyślnie?

Na rocznym zebraniu Wspólnota Mieszkaniowa, w której jest więcej niż 7 wyodrębnionych lokali, większością głosów podjęła uchwałę o przeniesieniu instalacji gazowej z mieszkań na korytarze. Nawiązując do artykułu powołującego się na orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego z 10.10.2011 r., z którego wynika, że decyzje dotyczące czynności przekraczających zwykły zarząd muszą być podejmowane jednomyślnie, poinformowałem zarząd, że uchwała jest niezgodna ze stanowiskiem NSA. W odpowiedzi poinformowano mnie, że wyrok ten dotyczy tylko małych wspólnot. Czy wyrok ten powinien być stosowany niezależnie od rodzaju wspólnoty?

– Jędrzej Stangrett z Sosnowca Nie. Wspomniany wyrok NSA z 20.10.2011 r. w sprawie II OSK 1477/10, zgodnie z którym „docieplenie budynku jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd i do jego przeprowadzenia jest potrzebna zgoda wszystkich współwłaścicieli, a nie tylko zgoda większości współwłaścicieli” dotyczy małych wspólnot mieszkaniowych, do których mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności. To z tych przepisów wynika konieczność jednomyślnego działania w sprawach przekraczających zwykły zarząd.

Do dużych wspólnot mieszkaniowych (powyżej 7 lokali) przepisy te nie mają zastosowania. Zgodnie z art. 22 ustawy o własności lokali (Dz.U. z 2015 r. nr 1892 t.j.), czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie, natomiast do podjęcia czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

W dużej wspólnocie uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos (art. 23 ust. 2 ustawy). W sytuacji, gdy suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. Natomiast jeżeli lokal jest przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych, współwłaściciele celem oddania głosu przypadającego na ich lokal w głosowaniu prowadzonym według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, obowiązani są ustanowić w formie pisemnej pełnomocnika. Ustanowienia pełnomocnika współwłaściciele lokalu dokonują większością głosów liczoną według wielkości udziałów we współwłasności lokalu.

Spór o miedzę

W 1974 r. kupiliśmy działkę, której granice istnieją od stu lat. W 1964 r. dokonane zostały zmiany na planach nieruchomości, wskutek których granica jest przesunięta. Nowy właściciel sąsiedniej działki żąda przesunięcia ogrodzenia, co jest kosztowne. Co zrobić?

– Kazimierz Przestrzelski z Piątnicy Może Pan porozumieć się z sąsiadem co do kosztów przesunięcia ogrodzenia. Właściciele sąsiadujących działek powinni wspólnie ponosić koszty wzniesienia i utrzymania wspólnego ogrodzenia.

W sytuacji, gdy granice gruntu stają się sporne, należy wystąpić do wójta/burmistrza/ prezydenta miasta o rozgraniczenie. Dokona go geodeta, który określi granice i ewentualnie zakres zajęcia działki sąsiada. Jeśli geodeta stwierdzi, że wkroczył Pan na grunt sąsiada, może Pan wystąpić do sądu o stwierdzenie zasiedzenia zajętej części działki, ponieważ upłynęły już terminy zasiedzenia (20 lat w dobrej wierze i 30 w złej).