M jak mieszkanie

Inwestowanie w nieruchomości jest nie tylko najlepszym, najszybszym i najskuteczniejszym, ale jedynym sposobem, by stać się bogatym(*)

Od kilku miesięcy media informują o ożywieniu na rynku nieruchomości, a deweloperzy twierdzą, że sprzedają coraz więcej lokali.

Jednocześnie kończą się środki w ramach programu Mieszkanie dla Młodych, a banki stawiają coraz wyższe wymagania klientom ubiegającym się o kredyty hipoteczne. Jakby tego było mało, 1 maja wejdzie w życie ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, która ma ochronić polską ziemię przed wykupem przez cudzoziemców, a może doprowadzić do paraliżu obrotu gruntami rolnymi, gwałtownego spadku ich ceny i korupcji.

W ostatnią sobotę w Łodzi odbyła się X Krajowa Konferencja Rynku Nieruchomości zorganizowana przez Powszechne Towarzystwo Ekspertów i Doradców Rynku Nieruchomości, Stowarzyszenie Profesjonalistów Rynku Nieruchomości Polski Centralnej oraz Biuro Obrotu Nieruchomościami Expert. Szkoda, że na konferencji zabrakło Andrzeja Adamczyka, nowego ministra infrastruktury i budownictwa. Mógłby wówczas się dowiedzieć, co eksperci sądzą o jego pomysłach tworzenia spółek mieszkaniowych, które budowałyby mieszkania na terenach należących do samorządów lub Skarbu Państwa w cenie 3 tys. zł brutto za metr kw. Dzięki tej inicjatywie można by zbudować 34 tys. mieszkań. To trochę mniej niż pamiętne 3 miliony, o których wspominano w kampanii parlamentarnej w 2005 r. wej, więc deweloperzy budują tyle, ile mogą sprzedać.

– Czy Polskę stać na to, żeby w przewidywalnym czasie każda polska rodzina miała własne M?

– Jak to Polskę? A co Polska ma do tego? Polska przestała się o to troszczyć.

– W latach 2007 – 2008 zysk deweloperów niekiedy przekraczał nawet 60 proc. ceny mieszkań. Dziś podobno spadł do 30 proc. Jak wygląda to na tle innych krajów?

– Co pan się dziwi? Takich zysków jak u nas w cywilizowanym świecie deweloper mieszkaniowy nie uświadczy.

–W wielu miastach (Warszawa, Kraków, Trójmiasto) widziałem niezasiedlone przez lata apartamentowce, gdyż deweloperzy woleli trzymać je puste, niż znacząco obniżyć ceny.

– Skoro wystarczy sprzedać 50 czy 60 proc. powierzchni, aby osiągnąć zysk, to po co obniżać ceny? To jest rozsądna strategia deweloperska, która nie musi podobać się ani panu, ani mnie.

– Jakie są rzeczywiste średnie koszty budowy mieszkań w domach wielorodzinnych (o ile pamiętam, NBP podawał kwotę 2500 zł za metr kwadratowy).

– Nie wiem. Od dawna zaprzestano publikowania takich danych. Nie można jednak twierdzić, że jest to tylko koszt wykonawcy. Dochodzą do tego bowiem koszty projektanta, nadzoru, przygotowania całego projektu, marketingu itd.

– Polska jest jednym z najbiedniejszych krajów Unii, a mimo to większość nas kupuje mieszkania na własność, podczas gdy większość Niemców mieszka w wynajętych lokalach.

– A co można na to poradzić, skoro nie ma innej oferty. Bardzo niedawno BGK Nieruchomości zaczął budować mieszkania na wynajem, z założeniem nieco niższego czynszu niż rynkowy. System jeszcze nie jest wdrożony, a już jest poważnie krytykowany.

– Jak zapaść demograficzna wpłynie na rynek nieruchomości?

– Liczba mieszkań nie spadnie w takim tempie. Zatem powinniśmy się statycznie zbilansować, albo nawet uzyskać ich nadwyżkę, nawet biorąc pod uwagę, że część starych zasobów będzie rozebrana.

– Często słyszy się różne spiskowe teorie na temat powiązań firm deweloperskich z władzą, co ma prowadzić także do traktowania po macoszemu taniego budownictwa komunalnego.

– Na teoriach spiskowych to ja się nie znam.

– Jak pan ocenia takie programy jak Mieszkanie dla Młodych czy Rodzina na Swoim? – Nie oceniam. – Dlaczego? – Według Mikołaja Kopernika zły pieniądz wypiera dobry. Myślę, że w polityce gorsze pomysły wypierają lepsze.

– Czy istnieją sprawdzone i cywilizowane sposoby finansowania budownictwa wielorodzinnego? Jak rozwiązano ten problem w Skandynawii?

– Oczywiście. Są różne sposoby finansowania mieszkalnictwa, w zależności od tego, do jakiej kategorii dochodowej osób są skierowane. Co ważne – chodzi o to, aby funkcjonowały równolegle i dawały obywatelowi możliwość wyboru – najem, własność, współwłasność. A w Skandynawii ciągle oszczędza się na mieszkania, zwłaszcza dla dzieci.

– Kiedyś śródmieścia były wizytówką miast, dziś, jak ma to miejsce choćby w przypadku Łodzi, to w znacznej mierze slumsy. Czy rewitalizacja może uzdrowić tę sytuację? W Łodzi ruszył program rewitalizacji 100 kamienic, tymczasem naprawy wymagają tysiące, więc ten program to raczej PR.

– Rewitalizacja może i powinna zmieniać obszary zdegradowane, w tym śródmieścia, na lepsze. Są kraje, gdzie tak jest. Wszystkim polecam przestudiować, np. rewitalizację miast w Niemczech. Wymaga ona niewiele: a) dobrego prawa (niestety, naszej ustawy o rewitalizacji nie można do niego zaliczyć); b) rozsądnego zaangażowania władz miejskich (to coraz częściej się trafia, we wspomnianej Łodzi na przykład, ale nie tylko); c) dobrych projektów (także możliwe do uzyskania) i dopiero na końcu – pieniędzy. Te ostatnie w dodatku są dostępne.

Rozmowa z MIROSŁAWEM BARSZCZEM, ministrem budownictwa w rządzie Jarosława Kaczyńskiego

– 26 lat po ustrojowej transformacji jeszcze dwa miliony mieszkań jest zarządzanych przez spółdzielnie mieszkaniowe. W przeciwieństwie do większości przedwojennych spółdzielni, które zrzeszały przede wszystkim właścicieli lokali, dziś ich faktycznymi „właścicielami” są zarządy. Ze względu na skomplikowane procedury wyborcze niektórych prezesów praktycznie nie da się odwołać. Czy w dzisiejszych realiach gospodarczych spółdzielnie mają sens?

– Spółdzielczość jest fantastyczną formą ludzkiego współdziałania. Problem tylko w tym, że większość polskich spółdzielni mieszkaniowych ze spółdzielczością ma niewiele wspólnego. To relikty z czasów, jakie możemy oglądać w filmie „Alternatywy 4” Stanisława Barei, z wieloma patologiami z okresu PRL-u. Choć od premiery filmu minęło 30 lat, to także postać prezesa spółdzielni mieszkaniowej mogłaby być żywcem przeniesiona we współczesne czasy, gdyż sposób zarządzania tymi podmiotami niewiele się zmienił.

– Czy pana zdaniem w Polsce potrzebne jest ministerstwo budownictwa (w rządzie Beaty Szydło połączone z infrastrukturą)? Przed wojną nie było takiego resortu. W Niemczech, w połączeniu z transportem, istniało od 1998 do 2013.

– Byłem chyba jedynym ministrem budownictwa, który pełniąc ten urząd, uważał, że ten resort powinien być zlikwidowany. Moim zdaniem polityka mieszkaniowa państwa powinna być integralną częścią jego polityki społecznej.

– Przed 10 laty PiS mówił, że gdy wygra wybory, wybuduje 3 milionów mieszkań. Potem okazało się, że chodziło o zbudowanie 3 milionów mieszkań w czasie 8 lat. Ale i to było nieporozumieniem, bo jak wyjaśniał swego czasu Piotr Styczeń, wiceminister budownictwa w rządach Kazimierza Marcinkiewicza, Jarosława Kaczyńskiego i Donalda Tuska (!), w programie PiS nie było takich deklaracji, tylko stwierdzenie, że Polsce potrzebne jest wybudowanie 3 milionów mieszkań. Czy państwo powinno się angażować w tego typu przedsięwzięcia?

– Powinno się angażować, co nie znaczy, że powinno budować te mieszkania, tylko tworzyć ramy prawne do tego, żeby powstawało ich jak najwięcej za rozsądną cenę. Gdy by-