Prawnik radzi
Mieszkanie we wspólnym budynku
Mieszkam w trzyrodzinnym budynku. Swoje mieszkanie ogrzewam gazem, a pozostałe mają piece na węgiel. W grudniu ubiegłego roku nastąpiło zwarcie w wadliwie wykonanej instalacji elektrycznej, czego skutkiem był pożar w piwnicy i jej zalanie. Interweniowała straż pożarna. Po miesiącu interwencja powtórzyła się, gdyż przewody kominowe zatkały się sadzą. Lokatorzy wspomnianych dwóch mieszkań ogrzewanych węglem nic nie robią, by zmienić sytuację. Nie mamy podpisanej wspólnoty mieszkaniowej. Czy mam ponosić odpowiedzialność za ich błędy?
– Zygmunt Panyko z Rybnika Jeśli są Państwo właścicielami wyodrębnionych lokali, to już znajdują się Państwo we wspólnocie mieszkaniowej, ponieważ powstaje ona z mocy prawa. Musicie teraz podjąć decyzję, w jaki sposób będzie ona zarządzana. Powierzenie zarządu profesjonalnemu zarządcy może być dobrym rozwiązaniem, ponieważ najwyraźniej zaniedbali Państwo obowiązki dokonywania okresowych przeglądów instalacji w budynku i usuwania ich wad.
Na podstawie art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c) ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. „Prawo budowlane” (tekst jedn. Dz.U. z 2018 r., poz. 1202 z późn. zm.), obiekty budowlane w czasie ich użytkowania powinny być poddawane przez właściciela lub zarządcę co najmniej raz w roku kontroli okresowej polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych). Z kolei na podstawie pkt. 2 ww. przepisu, co najmniej raz na 5 lat obiekt budowlany należy poddać kontroli polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, która to kontrola powinna obejmować również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów. Po każdym pożarze obiekt powinien przejść kontrolę doraźną, pod kątem jego bezpiecznego użytkowania (art. 62 ust. 1 pkt 4 „Prawa budowlanego”).
Na podstawie § 34 ust. 1 pkt 2 i 3 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 7 czerwca 2010 r. „W sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów” (Dz.U. z 2010 r., nr 109, poz. 719), w przypadku budynku mieszkalnego, w którym odbywa się proces spalania paliwa stałego, ciekłego lub gazowego, właściciel lub zarządca budynku ma obowiązek zlecić usunięcie zanieczyszczeń z przewodów dymowych i spalinowych w okresach ich użytkowania: – od palenisk opalanych paliwem stałym, m.in. węglem – co najmniej raz na 3 miesiące; – od palenisk opalanych paliwem płynnym i gazowym – co najmniej raz na 6 miesięcy. Zanieczyszczenia z przewodów wentylacyjnych usuwa się co najmniej raz w roku, jeżeli większa częstotliwość nie wynika z warunków użytkowych.
O tym, kto ponosi konsekwencje awarii, decyduje stan faktyczny. Co do zasady – jeśli awaria powstała wskutek wady instalacji w lokalu lub w pomieszczeniu doń przynależnym, odpowiada za nie właściciel lokalu. Jeśli miała miejsce w części wspólnej budynku, koszty ponoszą wszyscy współwłaściciele w stosunku do swoich udziałów. Z tego względu warto uporządkować sytuację prawną nieruchomości, określić zasady zarządzania nią i korzystania z piwnic czy strychów.
Przekazanie środków wyodrębnionej wspólnocie
Czy spółdzielnia mieszkaniowa ma obowiązek przekazać wyodrębnionej z niej w 2014 roku wspólnocie mieszkaniowej środki z niewykorzystanego na koniec 2014 roku funduszu remontowego, ewidencjonowanego na kontach wyodrębnionych budynków?
– zarząd wspólnoty z Pełczyc Przepis art. 24 ust. 5 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. „O spółdzielniach mieszkaniowych” (tekst jedn. Dz.U. z 2018 r., poz. 845 z późn. zm.) zobowiązuje spółdzielnię mieszkaniową do niezwłocznego rozliczenia z właścicielami lokali zaewidencjonowanych wpływów i wydatków funduszu remontowego oraz pozostałych nakładów na remonty tej nieruchomości, w przypadku gdy większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości podjęło uchwałę o stosowaniu w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (lub powstania wspólnoty mieszkaniowej po wyodrębnieniu ostatniego lokalu w danym budynku lub budynkach w obrębie danej nieruchomości). Obowiązuje on jednak dopiero od 9 września 2017 r.
Przed wejściem w życie powyższego uregulowania przepisy wprost nie przewidywały obowiązku przekazania wyodrębnionej ze spółdzielni wspólnocie mieszkaniowej „przypadających” na dany budynek (czy budynki) środków z funduszu remontowego (tak np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 maja 2014 r., sygn. akt IV CSK 470/13). W konsekwencji dochodzenie przez wspólnotę opisanego roszczenia obarczone jest dużym ryzykiem.
Po co płacę te składki?
W 1976 roku rozpocząłem pracę zawodową. Przepracowałem 8 lat i 8 miesięcy. W 1985 roku wstąpiłem do milicji. W 2005 roku jako oficer policji przeszedłem na emeryturę ze względu na uszczerbek na zdrowiu mający bezpośredni związek z pracą zawodową i od tamtego czasu jestem zatrudniony na umowę o pracę, a mój pracodawca opłaca za mnie składki na ZUS. W trakcie przypadkowej wizyty w ZUS dowiedziałem się, że z tytułu odprowadzanych od 2005 roku składek nie dostanę żadnych gratyfikacji. Czy to prawda? Jakie przepisy to regulują? – Jak Nowak (imię i nazwisko
do wiadomości redakcji) Jako były funkcjonariusz, przyjęty do służby przed dniem 1 stycznia 1999 roku, będzie miał Pan do wyboru albo emeryturę resortową, albo z ZUS – zgodnie z treścią art. 95 ust. 1 ustawy z dnia 17 grudnia 1998 r. „O emeryturach i rentach z FUS” (tekst jedn. Dz.U. z 2018 r., poz. 1270 z późn. zm.), „w razie zbiegu u jednej osoby prawa do kilku świadczeń przewidzianych w ustawie wypłaca się jedno z tych świadczeń – wyższe lub wybrane przez zainteresowanego”. To, czy Pana emerytura munduro- wa może być podwyższona, zależy od tego, czy wynosi ona mniej niż 75 proc. podstawy jej wymiaru. Zgodnie z treścią art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 18 lutego 1994 r. „O zaopatrzeniu emerytalnym funkcjonariuszy Policji, ABW (...) oraz ich rodzin” (tekst jedn. Dz.U. z 2018 r., poz. 132 z późn. zm.), „emerytowi uprawnionemu do emerytury obliczonej na podstawie art. 15 lub art. 15e dolicza się na jego wniosek do wysługi emerytalnej, z zastrzeżeniem ust. 2, następujące okresy przypadające po zwolnieniu ze służby: 1) zatrudnienia przed dniem 1 stycznia 1999 r. w wymiarze czasu pracy nie niższym niż połowa pełnego wymiaru czasu pracy; 2) opłacania składek na ubezpieczenia emerytalne i rentowe po dniu 31 grudnia 1998 r. (...)”. Wedle art. 14 ust. 2, powyższe okresy „dolicza się do wysługi emerytalnej, jeżeli: 1) emerytura wynosi mniej niż 75 proc.
podstawy jej wymiaru oraz 2) emeryt ukończył: 55 lat życia – mężczyzna i 50 lat życia – kobieta, albo stał się inwalidą”.
Nie rozumiem, co podpisałam
Mam polisę ubezpieczeniową „na życie” w jednym ze znanych zakładów ubezpieczeniowych. Od 2010 roku co miesiąc płacę ponad 100 zł składki ubezpieczeniowej. Dowiedziałam się, że jak nie umrę do 2023 roku (do tego czasu jest podpisana umowa), to wszystkie wpłacone przeze mnie pieniądze przepadają i rodzina nic nie dostanie. Nie mieści mi się to w głowie, że dotąd wpłaciłam ponad 10 tysięcy złotych i muszę zejść z tego świata do 2023 roku, gdyż w innym wypadku przepadną moje wpłaty. Czy może mi Pan to wyjaśnić, bo nie wiem, jak to działa?
– Dorota Rakowska (e-mail) Bez znajomości treści zawartej przez Panią umowy nie ma możliwości oceny Pani sytuacji prawnej. Ogólnie rzecz ujmując, umowy ubezpieczenia – także te dotyczące szkód na osobie – mogą być różne. Są umowy na życie i na dożycie. W przypadku tych pierwszych suma ubezpieczenia wypłacana jest jedynie w przypadku zajścia zdarzenia ubezpieczeniowego w postaci śmierci ubezpieczonego w okresie trwania umowy. W przypadku tych drugich zdarzeniem ubezpieczeniowym podlegającym w okresie trwania umowy może być zarówno śmierć ubezpieczonego w okresie trwania umowy, jak i jego dożycie do upływu jej terminu – w obu przypadkach ubezpieczyciel wypłaca wynikającą z umowy sumę ubezpieczenia. Jeśli zawarła Pani pierwszy rodzaj umowy, to faktycznie pieniądze przepadną – dlatego właśnie warto zasięgnąć porady u adwokata lub radcy prawnego przed zawarciem umowy, co wcale nie jest dużym kosztem.