Bańka bańce nierówna

Rozmowa z prof. EWĄ KUCHARSKĄ-STASIAK, byłą wieloletnią kierownik Katedry Inwestycji i Nieruchomości Uniwersytetu Łódzkiego

Niech się mury pną do góry. Według niektórych ekspertów rynek nieruchomości pędzi ku katastrofie, według decydentów nie ma powodów do paniki. Polacy nie słuchają ostrzeżeń, biorą kredyty i kupują, kupują...

– Wszyscy zastanawiamy się, czy w Polsce dojdzie do bańki cenowej na rynku nieruchomości.

– Bańka cenowa to wzrost cen niemający oparcia w naszych dochodach czy w dochodach osiąganych z nieruchomości. Jest on kreowany oczekiwaniem dalszego wzrostu i przyciąga kolejnych inwestorów.

– Wydaje się, że taką sytuację, z niewielkimi przerwami, mamy od 31 lat.

– Były szef Międzynarodowego Funduszu Walutowego stwierdził, że świat wszedł w długotrwały wzrost cen nieruchomości mieszkaniowych, co obserwujemy w Polsce od lat. Ale nie każdy wzrost cen oznacza narastanie bańki. Występuje ona wówczas, gdy inwestorzy godzą się na nabywanie przewartościowanych aktywów.

– W przypadku bańki cenowej równie ważny jak czynnik ekonomiczny jest chyba także psychologiczny.

– Oczywiście. Coraz częściej mówi się, że na rynek, zwłaszcza nieruchomości, większy wpływ niż gra popytu funkcjonalnego i podaży ma czynnik behawioralny. Charles Kindleberger opisał mechanizm powstawania bańki cenowej. Najpierw musi się pojawić nowy produkt, nowa technologia, nowy rynek. Potem następuje wzrost akcji kredytowej. Trzeci etap: wśród inwestorów pojawia się chęć spekulacji. Czwarty to wystąpienie perturbacji na rynkach finansowych, na przykład w wyniku inflacji stopy procentowe idą w górę i ludzie nie mają możliwości spłaty kredytu. Wreszcie ostatni, piąty etap to panika i załamanie cen. Pierwsza bańka cenowa miała miejsce w Holandii, była to tak zwana tulipomania (jedna cebulka tulipana Semper Augustus osiągnęła cenę 6 tys. guldenów, za którą można było kupić dom z ogrodem, w 1637 r. rynek tulipanowy nagle się załamał, a ludzie potracili fortuny – przyp. autora). Rynek nieruchomości wykazuje podatność na powstawanie bańki z powodu małej elastyczności cenowej podaży: ceny rosną, ale podaż, z uwagi m.in. na konieczność uruchomienia i zakończenia procesu deweloperskiego, nie nadąża za zmianą popytu.

– Z definicji Kindlebergera wynika, że w Polsce nie ma jeszcze bańki cenowej.

– Jeszcze nie. Jednak obserwujemy niebezpieczne zjawisko: rośnie popyt, nawet kiedy rosną ceny. Powstaje pytanie: czy to tylko paradoks inflacyjny, czy już paradoks spekulacyjny.

– Ale przecież w 2020 r. wybudowaliśmy 222 tys. mieszkań i domów, najwięcej w naszej historii.

– Ale to kropla w morzu potrzeb. Pod względem liczby mieszkań na 1000 osób jesteśmy w ogonie Unii, a pod względem wielkości lokali jest jeszcze gorzej. Jakby tego było mało, nasze zasoby mieszkaniowe są kiepskiej jakości. Zaspokojenie potrzeb według średnich ilościowych i jakościowych standardów unijnych wymaga wybudowania około 2 mln mieszkań.

– Przed kilkunastoma dniami Adam Glapiński, prezes NBP, oświadczył: Na rynku nieruchomości, wbrew temu, co się czasami sugeruje, (...) nie widać żadnej istotnej zmiany (...). Do przegrzania (...) nam daleko.

– Nie mam tylu danych co prezes Glapiński, ale nie zgadzam się z jego optymistyczną oceną sytuacji. Wydaje mi się, że pan prezes i Rada Polityki Pieniężnej nie doceniają siły sektora nieruchomości w powstawaniu zaburzeń gospodarczych, zupełnie ignorując przesłanki psychologiczne, które oczywiście są trudno mierzalne. Do tej pory Polacy kupowali mieszkania na własne potrzeby, realizując tzw. popyt funkcjonalny. Ale to się zmieniło. Wynajem krótkoterminowy zamarł, a ci, którzy mają pieniądze, kupują w dalszym ciągu mieszkania jako lokatę kapitału, nie troszcząc się o to, że przez jakiś czas mogą one stać puste, gdyż zarobią na samym wzroście ich cen. Nie mają zresztą dużego wyboru, gdyż trzymanie pieniędzy w banku przy niezwykle niskim oprocentowaniu i sporej inflacji nie ma żadnego sensu. Rentowność obligacji Skarbu Państwa jest niska, na akcjach zna się bardzo niewielu Polaków, fundusze inwestycyjne straciły na wartości. Zostają więc nieruchomości i złoto. Tylko co z tym złotem zrobić, gdzie je trzymać? W skrytce bankowej, bieliźniarce? Dodatkowo popyt na nieruchomości stymuluje rosnąca inflacja. Istnieje teoria, że nieruchomość chroni się przed inflacją. Może ochronić kapitał przed inflacją oczekiwaną, wykazując mniejszą zdolność ochrony przed inflacją nieoczekiwaną, chociaż dobra nieruchomość i tę może pokonać. Wydaje mi się, że polityka niskich stóp procentowych, która pozwala na niski koszt kredytu, pobudzając gospodarkę, na rynku nieruchomości sprzyja nadmiernej alokacji kapitału. Ten kapitał częściowo pochodzi z banków, które powinny też czuć narastające zagrożenie.

– Przed kryzysem 2008 r. Alan Greenspan, wówczas przewodniczący Rady Gubernatorów Systemu Rezerwy Federalnej Stanów Zjednoczonych, też uspokajał inwestorów i zwykłych Amerykanów, że sytuacja jest stabilna.

– Po 2000 r. pękła bańka cenowa na nowojorskiej giełdzie, z której uciekło ponad 800 mld dolarów. Greenspan obniżył stopy procentowe, by pobudzić gospodarkę, żeby inwestorzy mogli powetować straty poniesione na giełdzie, długo utrzymując ich niski poziom. Szacuje się, że około 270 mld dolarów, które uciekło z giełdy, weszło na rynek nieruchomości, ponieważ nie było alternatywnych kierunków inwestowania. Kapitał ulokowany w nieruchomościach był wielokrotnie większy, gdyż zaciągano kredyty. Pomimo że 200 doradców ostrzegało przed bańką na rynku nieruchomości, Greenspan nie reagował na te ostrzeżenia i zaczął się taniec kredytów. Banki, jak to napisał J. Stiglitz, przyjęły funkcję bankomatów. Odnoszę wrażenie, że prezes Glapiński, jeżeli nawet nie idzie śladami Greenspana, to jest zbyt wielkim optymistą. W I kwartale tego roku ogólna kwota z tytułu kredytów mieszkaniowych

po raz pierwszy przekroczyła 480 mld zł. Do tego rośnie średnia wartość kredytu, która wynosi już 313 tys. zł. Ponieważ banki chcą zarabiać, dlatego w obliczu wzrostu cen mieszkań, by spełnić wymóg zdolności kredytowej, wydłużają okres spłaty nawet do 35 lat.

– Czy w najbliższym czasie coś się może zmienić?

– Nic na to nie wskazuje. Powracając do koncepcji baniek cenowych Kindlebergera: pojawił się nowy produkt – mieszkanie jako przedmiot inwestowania, rośnie akcja kredytowa, panuje optymizm wśród inwestorów, przekonanych, że ceny będą dalej rosły. Optymizm ten, z braku innych kierunków alokacji kapitału, zachęca do inwestowania na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Optymizm ten podzielają również deweloperzy. Tylko w czasie jednego kwartału liczba rozpoczętych budów zwiększyła się o ponad 20 proc., a uzyskanych pozwoleń budowlanych o ponad 40 proc., trwa agresywna kampania promocyjna. Dziś jeszcze nie mamy bańki, ale utrzymywanie dłużej obecnych stóp procentowych i luzowanie polityki kredytowej stwarzają takie zagrożenie. Mam jednak nadzieję, że do tego nie dojdzie.

– Ja chciałbym, żeby bańka wystąpiła i pękła z wielkim hukiem, gdyż tylko wówczas, chociaż na krótką metę, Polacy mogliby liczyć na znaczące obniżenie obecnych szalonych cen nieruchomości.

– Lepiej nie dopuszczać do jej powstania, niż borykać się z negatywnymi następstwami, które występują nie tylko wtedy, gdy bańka pęka, ale także wtedy, gdy pęcznieje.