Bogaty jak Polak
Rozmowa z dr. ADAMEM CZERNIAKIEM ze Szkoły Głównej Handlowej
– Ceny nieruchomości rosną, a chętnych do ich kupowania jest coraz więcej. Jednak prezes Adam Glapiński uspokaja, że rynek jest stabilny.
– W przeciwieństwie do prezesa Glapińskiego jestem zaniepokojony sytuacją na rynku nieruchomości. Średnie tempo wzrostu cen powyżej 10 proc., jakie obserwujemy w kilku ostatnich latach, jest stanowczo za wysokie. Ceny rosną znacznie szybciej niż inflacja i znacząco szybciej, niż rosły na przestrzeni 20 lat. Mimo iż pandemia spowodowała spadek cen najmu, to ceny mieszkań poszybowały w górę. Tak więc wbrew temu, co mówi pan prezes, rynek mieszkaniowy jest przegrzany albo się przegrzewa i ryzyko bańki cenowej istnieje.
– Kiedy będziemy wiedzieć, czy mamy bańkę? – Niestety, dopiero wtedy, gdy pęknie. – Od 1989 r. kilka razy spekulowano, że już mamy bańkę, ale chyba tak nie było, gdyż ani razu nie doszło do jej pęknięcia, przez co ceny nigdy znacząco nie spadły.
– To wynika nie tylko z tego, że w Polsce jest ogromny niedobór mieszkań (chociaż w małych miastach i na wsi ich nie brakuje), ale i dlatego, że wszyscy chcą mieć je na własność.
– 84 proc. polskich rodzin mieszka we własnościowych domach lub mieszkaniach. W Niemczech tylko 43 proc. Czy to znaczy, że jesteśmy od nich bogatsi?
– (śmiech) Tak niektórzy uważają. Ale Niemcy wolą lokować swoje oszczędności w akcjach, obligacjach, funduszach inwestycyjnych, które przynoszą im dochód. Mieszkanie własnościowe, w którym się żyje, nie jest aktywem, gdyż nie generuje żadnych dochodów, co najwyżej koszty.
– Obecne ceny mieszkań w stosunku do siły nabywczej Polaków są skandalicznie wysokie. Czy jest szansa, że kiedykolwiek spadną?
– Dużo zależy od tego, czy i jak szybko będą podnoszone stopy procentowe. Moim zdaniem wcześniej czy później będą.
– Banki powinny wymagać, aby kredytobiorcy dysponowali odpowiednimi buforami dochodowymi, umożliwiającymi spłatę kredytów nawet przy istotnie wyższych niż obecnie stopach procentowych, niezależnie od formuły oprocentowania kredytu i wartości jego zabezpieczenia – napisano przed paroma dniami w raporcie NBP. W języku bankowców to chyba oznacza, że stopy na pewno wzrosną.
– Niestety, ludzie nie zwracają na to uwagi. Jeżeli stopy wzrosną o 2 – 3 proc., wielu kredytobiorców będzie miało problemy ze spłatą. Przy czym pamiętajmy, że gdyby tak się stało, to raty nie wzrosną w takiej wysokości jak przed laty, gdy stopy wynosiły 3 proc., tylko znacznie więcej, gdyż w ostatnich latach znacznie zwiększyły się bankowe marże. A więc rata kredytu mogłaby wzrosnąć nawet o kilkadziesiąt procent. To może przypominać sytuację z kredytami frankowymi. Prawie nikt wówczas nie przejmował się symulacjami mówiącymi, że w dłuższej perspektywie frank może się znacząco umocnić względem złotego. A tymczasem umocnił się bardziej, niż zakładano w czarnych scenariuszach.
– Jaki scenariusz przewiduje pan na najbliższy rok?
– Dalszy średni wzrost cen w tempie 7 – 10 proc.
– Kiedy może powstać i pęknąć bańka?
– Gdy stopy procentowe znacząco pójdą do góry, co prawdopodobnie stanie się dopiero w 2022 r. po zmianach w składzie Rady Polityki Pieniężnej.
– Jeżeli władza wytrzyma do 2022 r., to moim zdaniem nie zrobi tego do wyborów.
– To możliwe. Im dłużej stopy będą niskie, a ceny będą rosły, tym bańka będzie większa i mocniej pęknie, tym z większego konia spadniemy. A wówczas ceny mieszkań w krótkim okresie mogą spaść o 10 – 20 proc.