Prawnik radzi (941)
Korytarz we wspólnocie
Budynek, w którym mieszkam, jest zarządzany przez wspólnotę mieszkaniową i składa się z 6 lokali mieszkalnych oraz 2 usługowych (sklep i biuro – właściciele obu są członkami wspólnoty). Do części wspólnej, czyli klatki schodowej i piwnicy, obydwaj właściciele ww. lokali usługowych mają dostęp poprzez główne wejście do budynku, ponosząc opłaty wspólne, tak jak inni lokatorzy. Do tych dwóch lokali usługowych reszta współwłaścicieli nie ma wstępu, gdyż jest tam osobne wejście. Korytarz ma wejście tylko do sklepu i biura, bez możliwości wyjścia na klatkę schodową. Dawny zarządca wpisał jednak ten korytarz do części wspólnej. Czy to jest zgodne z przepisami o wspólnotach?
– Bożena Wesołowska (e-mail) Zgodnie z treścią art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. „O własności lokali” (tekst jedn. Dz.U. z 2021 r., poz. 1048), „nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”.
Z kolei wedle art. 2 ust. 2 ww. ustawy, „samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne”, zaś zgodnie z ust. 4 tego przepisu, „do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały (...), a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej pomieszczeniami przynależnymi”.
W postanowieniu z dnia 19 października 2018 r. (sygn. IX Ca 522/17) Sąd Okręgowy w Olsztynie zauważył, iż „współwłaściciel zajmujący samodzielnie konkretne piętro powinien uzyskać w wyniku zniesienia współwłasności lokal odpowiadający powierzchni pomieszczeń biurowych i korytarza, gdyż jedynie wówczas spełnia on warunki z art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali. Wydzielenie z takiego lokalu korytarza jako części wspólnej wydaje kłócić się z dyspozycją art. 3 ust. 2 wzmiankowanego aktu prawnego, zgodnie z którym nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Choć ustawodawca nie zdecydował się więc ani na pozytywną definicję nieruchomości wspólnej, ani na przykładowe wyliczenie jej elementów, lecz na definicję negatywną, to oczywiste jest, że nieruchomość wspólna ma zapewnić właścicielom lokali dostęp do nich. Dany korytarz może stanowić w zależności od okoliczności faktycznych część nieruchomości wspólnej (jak jest na przykład na kondygnacji V), ale może zostać potraktowany jako część odrębnego lokalu, jeżeli nie jest potrzebny dla obsługi pozostałych samodzielnych lokali”.
Jeśli zatem ów korytarz nie jest dostępny dla ogółu właścicieli wyodrębnionych we wspólnocie lokali, to nie powinien zostać uznany za część wspólną nieruchomości.