Remont w budynku spółdzielczym

Mój budynek mieszkalny, w którym są 124 mieszkania, ma 12 pięter, z korytarzami wzdłuż budynku i mieszkaniami po obu ich stronach. Spółdzielnia mieszkaniowa zrobiła remont klatek schodowych i korytarzy, którego kosztami pomimo protestów w całości obciążyła lokatorów. Spółdzielnia rozłożyła nam koszt na 3-letnie raty, które spłaciliśmy na koniec 2021 roku, ale od stycznia 2022 r. dalej potrąca nam składki na ten remont. Czy spółdzielnia ma prawo dalej pobierać składki, w tym na scentralizowany fundusz remontowy i fundusz remontowy naszej nieruchomości?

– Witold Jarnicki z Warszawy Zgodnie z treścią art. 6 ust. 3 zdanie pierwsze ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. O spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz.U. z 2021 r., poz. 1208), „spółdzielnia tworzy fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych”, zaś wedle art. 4 ust. 41 pkt

„zarząd spółdzielni prowadzi odrębnie dla każdej nieruchomości ewidencję i rozliczenie wpływów i wydatków funduszu remontowego, o którym mowa w art. 6 ust. 3; ewidencja i rozliczenie wpływów i wydatków funduszu remontowego na poszczególne nieruchomości powinny uwzględniać wszystkie wpływy i wydatki funduszu remontowego tych nieruchomości”.

W orzecznictwie sądowym przyjmuje się, że spółdzielnia mieszkaniowa może tworzyć odrębne fundusze remontowe dla poszczególnych nieruchomości. Przykładowo, w wyroku z dnia 4 grudnia 2018 r. (sygn. V ACa 1541/17) Sąd Apelacyjny w Warszawie orzekł, iż „z porównania przepisów art. 6 ust. 3 i art. 4 ust. 41 pkt 2 u.s.m. nie wynika, że ma być tworzony jeden fundusz remontowy lub że spółdzielnia powinna prowadzić odrębne fundusze remontowe dla każdej nieruchomości, stanowiące niejako części większej całości, nazwanej w art. 6 ust. 3 u.s.m. funduszem na remonty zasobów mieszkaniowych. Istotna treść tych przepisów oznacza, że spółdzielnia mieszkaniowa ma obowiązek prowadzenia odrębnych dla poszczególnych nieruchomości ewidencji wpływów i wydatków funduszu remontowego w ramach jednego funduszu remontowego albo może utworzyć odrębne fundusze remontowe dla poszczególnych nieruchomości. Przepis art. 6 ust. 3 w powiązaniu z dodanym art. 4 ust. 41 u.s.m. nie narzuca spółdzielni mieszkaniowej formuły statutowej zorganizowania obligatoryjnego funduszu remontowego, nakazuje jedynie jego prowadzenie”. Na możliwość utworzenia odrębnych funduszy remontowych dla poszczególnych nieruchomości, z możliwością wydzielenia funduszu remontowego ogólnego, zasilanego w całości lub części, stosownie do art. 5 ust. 2 u.s.m. i regulacji statutowych, wpływami z nadwyżki bilansowej z działalności gospodarczej spółdzielni zwrócił też uwagę Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 29 maja 2014 r. (sygn. I ACa 907/13).

Jeśli koszt zakończonego w danym roku remontu nie został w całości pokryty z dotychczas zgromadzonych składek, może być pokryty ze składek na fundusz remontowy opłacanych w roku następnym.