Kto ma usunąć dziurę w ścianie?
Jestem najemcą lokalu w kamienicy, która stanowi własność gminy. W jednej ze ścian pojawiło się spore wgłębienie (ukruszyło się chyba z 10 kg tynku i betonu). Dzwoniłam do administracji, ale powiedzieli, że konserwacja ścian należy do najemcy. Czy tak? To jak ściana runie, mam ją sama odbudować? Co robić?
– Danuta Majewska (e-mail) Naprawa uszkodzenia tynku i malowanie ściany spoczywa na Pani, natomiast jeśli w ścianie jest większy ubytek, to obowiązek jego wypełnienia leży po stronie wynajmującego. Dodatkowo trzeba też ustalić przyczynę powstania opisanej usterki.
Zgodnie z treścią art. 6a ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. „O ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego” (tekst jedn. Dz.U. z 2022 r., poz. 172 z późn. zm.), „wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami”. Ponadto (art. 6a ust. 3) do obowiązków wynajmującego należy w szczególności: 1) utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku służących do wspólnego użytku mieszkańców oraz jego otoczenia;
2) dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, o których mowa w pkt 1, oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy;
3) dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza:
a) napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody – bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej – z wyjątkiem osprzętu,
b) wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.
Pani, jako najemca jest obowiązana utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniona, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi przepisami oraz przestrzegać porządku domowego (art. 6b ust. 1 zdanie pierwsze). Ponadto (art. 6b ust. 2) obciąża Panią naprawa i konserwacja:
1) podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych; 2) okien i drzwi; 3) wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą; 4) trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;
5) osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej; 6) pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów; 7) etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana;
8) przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;
9) innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:
a) malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,
b) malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.
W opisanej sytuacji powinna Pani rozważyć wezwanie wynajmującego na piśmie (za potwierdzeniem odbioru) do zbadania zakresu usterek i ich usunięcia (pod rygorem skierowania sprawy na drogę cywilnosądową). Może też Pani powiadomić nadzór budowlany, który może nakazać wynajmującemu wykonanie określonych robót.