Osiedle, którego nie było

Jeśli ziemia z powodu decyzji urzędników straci wartość, właścicielowi należy się odszkodowanie. Tyle teoria, praktyka to utrata zdrowia przez lata nierównej walki.

Jesień jest tu szczególna. Złoto-zielono-czerwone pagórki i doliny ciągną się na odległość kilku kilometrów i można zapomnieć, że jesteśmy pół godziny jazdy samochodem od centrum jednego z największych polskich miast. 15 lat temu Ryszard Łysak, łódzki przedsiębiorca działający w typowej dla tej części kraju branży tekstylnej, stał w tym samym miejscu co dziś ze mną i patrząc na mieniącą się kolorami jesieni okolicę, wpadł na pomysł inwestycji. Inwestycji, która stała się dlań koszmarem i przez którą omal nie stracił życia.

– Pierwsze grunty kupiłem tu w 2005 roku z myślą o stajni dla moich ukochanych koni – wspomina. – Gdy zrozumiałem, że to doskonałe miejsce na osiedle domków, kupowałem przez dwa lata kolejne hektary. Pas długi na 700 m, w sumie 83 tys. mkw.; część była już podzielona na ładne działki. Co mogłem, sprawdziłem: zakazu zabudowy nie było, przez moją działkę przebiegał gazociąg, dostałem uzgodnienia dotyczące podłączenia prądu i instalacji przydomowych oczyszczalni. Kredyt na 320 tys. franków na zakup ziemi sam się nie spłaci, więc w 2010 roku wykonałem pierwszy krok do budowy – wystąpiłem do urzędu o warunki zabudowy na pierwszą podzieloną część ziemi.

Pretekst

Ku zdumieniu pana Ryszarda odpowiedź była odmowna: Urząd Miasta Łodzi powołał się na niespełnienie warunku tzw. dobrego sąsiedztwa. W uproszczeniu chodzi o to, że planowana nieruchomość powinna być dostosowana do istniejącej już zabudowy. Inwestor sprawdził jeszcze raz: w decyzji nic się nie zgadzało, bo stojące w pobliżu domy nie były znacząco różne od tych, które planował postawić. Szybkie odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego potwierdziło przypuszczenia przedsiębiorcy. Gdy wygrał sprawę, od razu wystąpił do urzędu o warunki zabudowy na kolejną część gruntu. Znów odmowa, kolejne odwołanie, tym razem do sądu administracyjnego i strata czasu. Pan Ryszard: – Coś w sprawie śmierdziało, ale przeczucie to za mało. Pozostało mi tylko czekać.

Gdy młyny sprawiedliwości powoli mełły sprawę, szydło wyszło z worka. 7 lipca 2010 roku Rada Miejska w Łodzi uznała, że większość terenu, który kupił przedsiębiorca, będzie od tej pory Zespołem Przyrodniczo-Krajobrazowym „Źródła Neru”. Innymi słowy: nici z osiedla i inwestycji, a grunt w tzw. parku krajobrazowym nadaje się co najwyżej na działki letniskowe. – Zrozumiałem, że argument o braku „dobrego sąsiedztwa” był tylko pretekstem, a urzędnicy, wiedząc, co szykują, przygotowywali sobie grunt, by uniknąć w przyszłości wypłaty odszkodowania – podsumowuje pan Ryszard.

Przypadek, w którym znalazł się łódzki biznesmen, jest w myśl przepisów jasny. Właściciel ziemi, która przez urzędniczą decyzję stała się niemal bezużyteczna, może żądać odszkodowania za utraconą wartość lub żądać wykupu gruntu przez miasto po poprzedniej, rynkowej cenie. Pan Ryszard wybrał drugą możliwość: w połowie 2012 roku wezwał prezydenta miasta do wykupu ziemi. Prezydent Łodzi odmówił, odsyłając przedsiębiorcę do sądu. Ryszard Łysak: – Zachowali się jak ubezpieczyciel. Nie przyznajemy pieniędzy z zasady, bo jeśli nawet z kimś przegramy, większość ludzi do sądu nie pójdzie i im nie zapłacimy. I tak było w mojej okolicy: jeden sąsiad poszedł do sądu i wygrał „utratę wartości działki”, ale inny spóźnił się z terminem i został z niczym. Ja postanowiłem walczyć.

Kiedy pod koniec 2015 roku wynajęci przez niedoszłego dewelopera prawnicy napisali pozew do sądu cywilnego, sytuacja pana Ryszarda wyglądała na wyjątkowo jasną. W wyniku uruchomionej odpowiednimi odwołaniami machiny Urząd Miasta Łodzi na piśmie przyznał, że użyty przeciwko osiedlu pana Ryszarda argument o braku „dobrego sąsiedztwa” był chybiony. Wojewódzki sąd administracyjny orzekł zaś, że choć osiedle domków nie może już powstać z powodu ustanowienia parku krajobrazowego, to – jak napisano w uzasadnieniu – gdyby Urząd Miasta wcześniej działał sprawnie, warunki zabudowy powinny zostać wydane jeszcze „w innym stanie prawnym”. Słowem, pan Ryszard mógłby zbudować domy.

Niby-zwycięstwo

Tymczasem rozprawa cywilna – jak to w polskim sądzie – ślimaczyła się ponad miarę, kolejne wyznaczone terminy odwoływano i przekładano. W końcu, po ponad dwóch latach procesu, sąd dał do zrozumienia, że wyda tzw. wyrok wstępny. Oznaczałoby to, że „co do zasady” uznaje roszczenie pana Ryszarda, pozostawiając do dalszej analizy kwestię, ile ma zapłacić urząd. Sędziowie musieli jednak w ostatniej chwili zmienić zdanie, bo w wyroku uznali, że miasto Łódź nie musi wykupywać od przedsiębiorcy gruntu. Sąd – co ciekawe – oparł się na wyroku sądu administracyjnego, że po ustanowieniu parku warunki zabudowy dla osiedla nie mogły zostać wydane, pomijając uzasadnienie tego wyroku, w którym – przypomnę – napisano, że gdyby urząd działał właściwie, zdążyłby wydać inwestorowi pozytywną decyzję „w innym stanie prawnym”.

Odwołanie było oczywistością, ale na wyrok w sądzie apelacyjnym Ryszard Łysak czekał kolejne półtora roku. W grudniu 2018 roku sędziowie stwierdzili to, co jest jasne dla każdego, kto choćby pobieżnie pozna historię inwestycji: uchylili poprzedni wyrok jako niezgodny z prawem i z konkretnymi wytycznymi przekazali sprawę do ponownego rozpoznania. Znów miesiące i lata, odwoływane rozprawy i zmiany terminów usprawiedliwiane dodatkowo pandemią. Główny spór toczył się tym razem o kwotę, za którą miasto Łódź ma kupić bezwartościową dziś ziemię. Pan Ryszard: – Miałem w ręku wycenę kredytującego mnie banku, który oceniał wartość metra ziemi na 147 zł, a wiadomo, że bank chce mieć pewność, że właściwie zabezpieczył swoje interesy i raczej zaniży wartość kredytowanej nieruchomości niż odwrotnie. Tymczasem powołana przez sąd biegła uznała, że ziemia warta jest zaledwie 82 zł. Nie wzięto pod uwagę, że w pobliżu jest droga, kilometr od planowanego osiedla stoi przystanek kolejki, którą jedzie się kwadrans do centrum miasta; wszystkie wady opinii mógłbym wymieniać długo.

Tę walkę pan Ryszard niby wygrał, ale w praktyce przegrał: jesienią ub.r. sąd okręgowy uznał, że Łódź musi wykupić od inwestora przynajmniej część ziemi, lecz przyjął stawkę wyliczoną przez biegłą.

Nie przyznał też przedsiębiorcy zapłaty odsetek za opóźnienie. Ryszard Łysak wyjmuje kalkulator: – Z zaciągniętego ponad dekadę temu kredytu spłaciłem połowę, zostało mi jeszcze 800 tys. zł. Koszty sądowych bojów to kolejne utopione kilkaset tysięcy. Teraz mam dostać od miasta ok. 2 mln 800 tys. zł, choć należy mi się co najmniej 8 mln zł. Nie licząc zarobku, na który mógłbym liczyć, stawiając osiedle.

Prawnicy napisali kolejną apelację. Sąd milczał prawie rok, po pisemnym ponagleniu termin rozprawy wyznaczono na 9 listopada.

Szpital

Złota, zieleni i czerwieni na ziemi pana Ryszarda jest o wiele więcej niż dawniej. Przez lata niewielkie samosiejki stały się dorodnymi drzewami, przysłaniając nieco widok na centrum miasta. Co kilka metrów z ziemi wyrastają puszki na gazowe liczniki – pozostałość po domach, które nie powstaną.

Ryszard Łysak: – Moją historię opowiadam nie po to, by się żalić, lecz ku przestrodze dla innych, którzy podobnie jak ja wierzyli w państwo. Na jednym ze spotkań w urzędzie pełnomocnik miasta, który wziął mnie za adwokata, powiedział mi, że „Łysak jest żądny krwi urzędu”. A ja jestem dziś po prostu mądrzejszy. Park krajobrazowy ustanowiono – tak napisali – dla ochrony „terenów źródliskowych koryta rzeki Ner”. Według fachowców, z którymi rozmawiałem, o źródłach rzeki można tu było mówić pół wieku temu, ale nie teraz. Kiedy zajrzałem do projektu uchwały, okazało się też, że początkowo plan zakładał stworzenie parku na 200 hektarach, ale ostatecznie stanęło na 136. Pozostałe 60 dziwnym trafem wyłączono z projektu, a niedługo później powstało tam... osiedle podobne do planowanego przeze mnie. Kiedy pisałem do urzędu pierwsze pisma, miałem 46 lat. Dziś mam 58 i żadnej pewności, że dożyję sprawiedliwego wyroku. Wciąż tylko myślę, skąd wziąć pieniądze na adwokata i na kolejną ratę kredytu.

Dlaczego urząd 12 lat temu odmówił wykupu ziemi, która w wyniku decyzji radnych straciła wartość? O sprawę pana Ryszarda zapytaliśmy Urząd Miasta Łodzi. Odpowiedź była lakoniczna: „Na obecnym etapie postępowania sądowego nie będziemy sprawy komentować (...). Sprawa nie była oczywista, skoro pierwszy wyrok oddalił powództwo Pana Łysaka – a dopiero Sąd Apelacyjny nakazał podjęcie dodatkowych czynności przez sąd pierwszej instancji” – napisał Marcin Masłowski, rzecznik prezydent miasta Hanny Zdanowskiej.

Kilka miesięcy temu pogotowie odwiozło Ryszarda Łysaka na oddział intensywnej opieki medycznej. Powodem nagłego zasłabnięcia – jak ocenili lekarze – była „nagła utrata potasu pod wpływem silnego stresu”.