Remont pionów

Spółdzielnia mieszkaniowa zleciła firmie zewnętrznej wymianę pionów wodno-kanalizacyjnych w całym budynku. Czy wykonawca zobowiązany jest do przywrócenia ściany łazienki – w której dokonał zniszczenia, np. założenia kafelków, płyt ściennych – w mieszkaniu lokatora do stanu pierwotnego?

– Zbigniew Chełkowski (e-mail) Co do zasady odpowiedzialność spoczywa tu nie tyle na wykonawcy (chyba że zniszczył ścianę bez związku z remontem), ile na zlecającej mu prace spółdzielni. Zawierając umowę z wykonawcą, strony musiały przewidzieć, że wymiana pionów wiązać się będzie z demontażem co najmniej części zabudowy szachtów w lokalach, a więc z wyrządzeniem szkody osobom, którym przysługują prawa do tych lokali, które to szkody trzeba będzie naprawić.

Przykładowo w wyroku z dnia 8 maja 2014 r. (sygn. II Ca 875/13) Sąd Okręgowy w Szczecinie podkreślił, że obowiązek udostępnienia lokalu wspólnocie czy spółdzielni mieszkaniowej nie jest równoznaczny z zezwoleniem na dokonywanie w nim czynności powodujących uszkodzenia w mieniu właściciela bez ich późniejszej naprawy. Sąd pokreślił przy tym, iż jeżeli spółdzielnia/wspólnota przewiduje po stronie wykonawcy obowiązek demontażu zabudowy szachtów – czyli z góry zakłada, że dojdzie do uszkodzeń w mieniu lokatora – to nie może się bronić, że powierzyła remont profesjonalnej firmie i że to ta firma ponosi odpowiedzialność za szkodę, skoro „powstałe uszkodzenia nie wynikały (...) z niewłaściwego działania wykonawcy w ramach zawartej z pozwaną umową, lecz były nieuniknioną i założoną z góry konsekwencją przeprowadzanego remontu”. Gwoli wyjaśnienia, wedle art. 429 Kodeksu cywilnego, „kto powierza wykonanie czynności drugiemu, ten jest odpowiedzialny za szkodę wyrządzoną przez sprawcę przy wykonywaniu powierzonej mu czynności, chyba że nie ponosi winy w wyborze albo że wykonanie czynności powierzył osobie, przedsiębiorstwu lub zakładowi, które w zakresie swej działalności zawodowej trudni się wykonywaniem takich czynności”.

W dalszej części uzasadnienia wyroku Sąd podkreślił, iż posiadacz prawa do lokalu ma prawo zabudować szacht, byleby zapewnił dostęp do wodomierzy i zaworów, oraz że „w toku remontu z różnych przyczyn może dochodzić do uszkodzenia bądź zniszczenia mienia, jednakże w każdym przypadku tego rodzaju szkody winny zostać naprawione. Jedyna zatem ingerencja w prawo własności powoda, jakiej pozwana była uprawniona dokonać, polegała zatem wyłącznie na uzyskaniu dostępu do lokalu powoda w celu przeprowadzenia prac remontowych w łazience (...). Bezspornie jednak zobowiązana była do naprawienia wszelkich szkód, jakie w wyniku tych prac mogły powstać (...)”.